104,300,000원
창원지방법원 2025타경31311. 하동군 진교면 고룡리 ‘미진스위트빌’ 103동 14층 1408호, 전용 84.869㎡ 아파트입니다. 소유자 문성기는 2018.05.30. 거래가 120,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사국민은행 앞으로 채권최고액 84,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2026.01.05. 한국주택금융공사로 이전됐습니다.
말소기준 이후에는 서민금융진흥원, 롯데캐피탈주식회사, 서울보증보험주식회사의 가압류와 롯데캐피탈주식회사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인이 승계할 권리는 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사에서 이해관계인이 부재했고 임대관계가 미상으로 조사됐으므로, 확인되지 않은 점유관계까지 깨끗하다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31311 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 진교면 고룡리 3 미진스위트빌 제103동 제14층 제1408호 도로명: 경상남도 하동군 진교면 들포길 38 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.869㎡ · 지하1층·지상15층 중 14층 |
| 건물구조 / 이용 | 철근콘크리트조 벽식구조 경사지붕 · 공동주택(아파트)으로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2002.05.18. |
| 소유자 | 문성기 (2018.05.30. 거래가 120,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 104,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 롯데캐피탈주식회사 / 19,274,654원 |
| 매각기일 | 2026.07.27. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2018.05.30. 설정된 주식회사국민은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 84,000,000원이며, 2026.01.05. 한국주택금융공사로 근저당권이 이전됐습니다. 권리자가 변경됐을 뿐 말소기준의 순위와 기준일은 그대로 유지됩니다.
이후 설정된 가압류 3건과 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 과거 미진종합건설주식회사와 농협은행주식회사 명의의 근저당권 등은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 판단 대상이 아닙니다.
② 시세 비교 — 현재가는 낮지만 시장도 하락 중
미진스위트빌은 420세대, 사용승인일 2002.05.18.인 단지입니다. 대상 물건과 면적이 일치하는 전용 84.87㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 134,625,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.87㎡ | 8 | 117,000,000원 |
| 2026.01 | 84.87㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2025.10 | 84.87㎡ | 12 | 132,000,000원 |
| 2025.09 | 84.87㎡ | 13 | 123,000,000원 |
| 2025.08 | 84.87㎡ | 13 | 133,000,000원 |
| 2025.04 | 84.87㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2025.04 | 84.87㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2025.04 | 84.87㎡ | 10 | 118,000,000원 |
| 2025.01 | 84.87㎡ | 4 | 112,500,000원 |
| 2024.12 | 84.87㎡ | 14 | 155,000,000원 |
| 2024.11 | 84.87㎡ | 13 | 145,000,000원 |
| 2024.11 | 84.87㎡ | 13 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.87㎡ | 5건 | 128,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.87㎡ | 12건 | 134,625,000원 |
현재 최저가 104,300,000원은 전체 평균의 77.5%, 최근 12개월 평균의 81.5%입니다. 최신 거래인 2026.04.의 117,000,000원보다도 낮아, 현재 회차 가격만 놓고 보면 시세 아래 구간입니다. 매수인 인수액이 0원으로 유지된다는 가정에서는 실질취득도 104,300,000원입니다.
그러나 최근 12개월 평균은 128,000,000원으로 전체 평균 134,625,000원보다 낮고, 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -8.1%입니다. 감정가 149,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 높아 현재 시장을 충분히 반영했다고 보기 어렵습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 과거 전체 평균을 기준 삼아 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,260,200원 | - |
| 1. 말소기준 근저당 · 주식회사국민은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,823,517원 | 10,823,517원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 16,241,805원 | 7,216,283원 | 9,025,522원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 4,416,737원 | 0원 | 4,416,737원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 롯데캐피탈주식회사 | 미상 | 0원 | 계산 제외 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 115,482,059원 중 102,039,800원이 배당되고, 미배당액은 13,442,259원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 가정 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 104,300,000원 | 102,039,800원 | 13,442,259원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 73,010,000원 | 71,295,820원 | 44,186,239원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 51,107,000원 | 49,787,074원 | 65,694,985원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 현재 확인된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 후순위 채권자의 미배당은 채무자에게 남는 채권 문제이지, 매각으로 소멸하는 등기 권리를 매수인이 대신 갚는다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 하동군 진교면 고룡리 소재 평당마을 마을회관 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 단지 동측으로 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 벽식구조 경사지붕 건물로, 승강기·소화전·주차장·개별난방 및 위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역(고룡리), 주거용지에 해당하며 가축사육제한구역과 침수위험지구에 포함됩니다. 소하천구역과 생산관리지역에 접합니다.
- 토지. 대지권의 목적 토지는 부정형·평지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 17,812.0㎡, 공시지가는 124,600원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래가 이어지고 있으나 전체 거래 범위가 112,500,000원에서 155,000,000원까지 넓고 최근 추세가 -8.1%이므로 매도 시점과 가격에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서, 관리사무소 탐문과 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 대항력 단정 금지. 보증금·전입일·확정일자가 확인된 점유자가 없으므로 대항력 유무를 미리 단정하지 말고 입찰 직전 자료를 다시 대조하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 134,625,000원보다 최근 12개월 평균 128,000,000원과 최신 거래 117,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -8.1%입니다. 현재 최저가가 최근 시세 아래여도 추가 하락 가능성을 반영해 응찰가를 결정해야 합니다.
- 침수위험 확인. 토지가 침수위험지구에 포함되고 소하천구역에 접하므로 침수 이력, 배수 상태, 지하주차장과 공용시설 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 실제 점유자의 명도 조건은 등기부만으로 확인되지 않습니다. 관리사무소와 점유자를 통해 별도로 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2026.01.05. 한국주택금융공사로 이전됐으므로 최신 등기사항전부증명서에서 권리자와 말소 여부를 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 직전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격 여유는 있지만 확인 없는 낙관은 금물”
이 물건의 등기 구조는 명확합니다. 2018.05.30. 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 104,300,000원은 최근 12개월 평균 128,000,000원의 81.5%이고 최신 거래 117,000,000원보다 낮아 가격상 검토할 구간에는 들어왔습니다.
다만 최근 거래 추세가 -8.1%이고, 감정가 149,000,000원은 최근 시세보다 높습니다. 임대관계가 미상이며 침수위험지구에도 포함돼 있어, 등기만 깨끗하다는 이유로 바로 안전한 투자라고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리는 양호, 가격은 조건부 긍정, 점유·하락 추세·침수 위험은 확인 필수. 이 세 가지를 모두 점검한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
