인천지방법원 2024타경57178. 경기도 부천시 원미구 원미동 177-124에 있는 토지와 주택 이용 건물의 경매입니다. 토지면적은 117.0㎡이며, 건물은 벽돌조 슬래브지붕 2층 구조입니다. 매각조건은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.

현재 소유자는 조민석으로, 2023년 5월 18일 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 이전받았습니다. 이후 2024년 12월 30일 김영란의 신청으로 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 신청채권자의 청구금액은 121,581,959원입니다.

핵심은 낮아진 최저매각가 자체보다 말소기준권리와 임차권의 선후관계입니다. 농협은행의 근저당권은 2013년 1월 10일 설정된 반면, 임차인 김영란의 주민등록일과 확정일자는 모두 2021년 10월 12일입니다. 따라서 해당 임차인은 말소기준권리보다 후순위로 분석됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 농협은행 근저당

현재 권리분석의 기준은 2013.01.10 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 18,000,000원이며 토지와 공동담보로 설정되어 있습니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.

과거 설정되었던 농업협동조합중앙회, 에바스코스메틱주식회사, 김재연 및 신용보증기금의 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 2010년 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권도 2013년 1월 11일 말소되어 현재의 말소기준권리로 보지 않습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 110,000,000원, 대항력 없음

실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 신고에 해당하지 않습니다. 임차권등기일은 2023.12.19이며, 배당요구 신고가 확인됩니다. 우선변제권의 구체적인 인정 범위와 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.

김영란의 임대차계약일은 2021.09.16, 점유개시일은 2021.10.10, 주민등록일과 확정일자는 2021.10.12입니다.

반면 말소기준인 농협은행 근저당권은 2013.01.10에 설정되었습니다. 따라서 전입이 말소기준권리보다 늦어 선순위 대항력을 인정하기 어렵고, 매수인이 보증금을 인수하지 않는 구조입니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 검증은 별개

감정평가액은 387,769,200원입니다. 두 차례 유찰된 현재 회차 최저매각가는 190,007,000원으로, 감정가의 49% 수준입니다.

다만 이 수치는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않아 최저매각가가 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 특히 개별 주택과 토지는 토지 형태, 도로 접근성, 건물 상태, 제시외 건물의 적법성에 따라 실제 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 190,007,000원 가정)

현재 최저매각가 기준 예상배당입니다. 농협은행 채권은 채권최고액 기준으로 계산되었으며, 김영란의 임차보증금을 신청채권과 별도로 중복 가산하지 않았습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 미배당은 증가

현재 회차에서는 추정 집행비용을 제외하고도 농협은행과 경매신청채권자의 채권액이 모두 배당되는 것으로 계산되며, 소유자에게 46,964,943원의 잔여액이 예상됩니다.

3회 유찰 시 최저매각가는 133,004,899원, 4회 유찰 시 93,103,429원으로 낮아집니다. 그 과정에서 경매신청채권자의 배당 부족분이 발생하지만, 현재 권리관계에 따른 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 부천북초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 제반 입지여건은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있어 실제 차량 진출입과 도로 이용 상태를 확인해야 합니다.
• 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며, 위생설비·급배수설비·난방설비가 설치되어 있습니다. 현재 주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 대지 117.0㎡로 완경사지의 가로장방형 토지입니다. 개별공시지가 자료는 ㎡당 1,971,000원입니다.
• 용도지역 및 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당하며, 교육환경보호 관련 절대보호구역과 상대보호구역 저촉이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용 조건도 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 건물 현황과 매각 포함 범위, 건축물대장 및 현황도면을 반드시 대조해야 합니다.
• 환금성. 단독주택 이용 건물과 토지의 결합 물건으로, 개별적인 건물 상태와 토지 조건에 따라 적정가격이 달라질 수 있습니다. 최근 거래사례를 확인하기 전에는 환금성이나 시세 차익을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2013.01.10 농협은행 근저당권이 말소기준권리인지 최신 등기사항증명서와 매각물건명세서를 대조하세요.
• 임차권자 김영란. 임차보증금 110,000,000원, 전입·확정일자 2021.10.12, 임차권등기 2023.12.19의 순서와 배당요구 내용을 확인하세요.
• 경매신청채권과 임차보증금. 김영란이 임차권자이자 경매신청채권자입니다. 청구금액 121,581,959원의 구성 및 임차보증금과의 관계를 확인하고, 동일 채권이 중복 계산되지 않도록 주의하세요.
• 점유·명도. 1층 전부에 대한 임차권등기가 존재합니다. 임차권등기 사실만으로 현재의 실제 점유자를 확정할 수 없으므로, 현장 점유상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 매각조건은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 평가 범위, 건물의 현황 및 관련 인허가 사항을 확인하세요.
• 토지 현황. 지적도·현황측량·도로접면·경계 및 각종 용도지역 제한을 확인하세요.
• 실거래 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보지 말고, 주변 유사 토지와 단독주택 거래사례를 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
• 예상배당의 한계. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등이 미반영되어 있습니다. 실제 배당과 매수인 부담 여부는 원본 서류 및 법률관계에 따라 재확인해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.11.05 매각기일의 진행 여부와 변경·취하·정지 여부를 입찰 전에 법원 공고로 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 49%가 곧 시세의 49%는 아니다”

이 물건은 2회 유찰로 최저매각가가 190,007,000원까지 내려온 부천 원미동의 주택·토지 경매입니다. 감정가 387,769,200원에 비해 상당히 낮아진 가격이 눈에 띄는 것은 사실입니다.

권리관계에서는 긍정적인 요소가 있습니다. 2013년 농협은행 근저당권이 말소기준이며, 보증금 110,000,000원의 임차인 김영란은 후순위로 분석됩니다. 따라서 매수인이 인수할 보증금은 0원이고, 현재 최저가 기준 실질취득 기준액은 190,007,000원입니다.

그러나 임차인과 경매신청채권자가 동일하다는 점, 현재 점유와 임대차관계의 실질 확인이 필요하다는 점, 제시외 건물이 포함된 일괄매각이라는 점은 입찰 전 점검해야 할 사항입니다.

무엇보다 주변 실거래가와 최근 시세 추세가 확인되지 않았습니다. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 가격 경쟁력을 인정할 수는 없습니다. 권리상 인수 부담은 낮지만 가격 검증과 현장 확인이 뒤따라야 하는 물건입니다.

결론은 ‘인수 부담은 낮음, 가격 판단은 보류’입니다. 입찰 전 임차관계·제시외 건물·토지 현황·유사 거래가격을 종합 확인한 뒤 적정 응찰가격을 결정하는 접근이 필요합니다.