인천지방법원 2025타경514247. 인천 계양구 계산동의 아크로팰리스 1동 12층 1201호로, 공부상 용도는 오피스텔입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 부분은 감정가 자체보다 근저당권 설정과 신탁등기의 접수 순서입니다. 2024년 12월 17일 다브라노프이크롬존코밀로비치에게 소유권이 이전되었고, 같은 날 서인천신용협동조합의 채권최고액 1,000만원 근저당권이 설정된 뒤 신영부동산신탁 주식회사로 신탁등기가 접수되었습니다. 접수번호 순서상 근저당권이 신탁등기보다 앞섭니다.
따라서 신탁등기만 보고 해당 근저당권의 우선순위를 오해해서는 안 됩니다. 등기상 말소기준 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있지만, 현재 소유자가 수탁자이므로 신탁원부의 신탁 목적·수익자·재산 관리 및 처분 조건을 반드시 확인해야 합니다. 여기에 임대관계 미상과 전기공급중단안내문이라는 현장 확인 과제가 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514247 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 967-14 아크로팰리스 1동 12층 1201호 도로명주소: 인천광역시 계양구 계산로103번길 4 |
| 물건종류 / 위치 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지상 13층 건물 내 12층 일부 |
| 현재 등기명의인 | 신영부동산신탁 주식회사(수탁자) |
| 직전 소유권이전 | 다브라노프이크롬존코밀로비치 · 2024.11.25. 매매 원인 · 거래가액 435,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 415,000,000원 / 415,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 을구 4번 근저당권 · 서인천신용협동조합 · 2024.12.17. 접수 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구금액 | 서인천신용협동조합 / 10,000,000원 |
| 신탁원부 | 제2024-30071호 · 신탁 목적 및 관리·처분 조건 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 등기사항증명서 발행일 | 2026.10.23 |
① 권리 흐름 — 근저당과 신탁등기의 순서를 확인하라
말소기준권리는 2024년 12월 17일 접수된 서인천신용협동조합의 근저당권입니다. 갑구 4번 임의경매개시결정과 갑구 5번 계양구 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 접수된 권리로, 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임대관계·점유 — 인수 0원으로 확정하기 전에 확인
감정평가서에는 이해관계인의 협조가 원활하지 못해 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 임대차관계를 확인하지 않은 채 임차인이 없거나 명도 부담이 없다고 단정해서는 안 됩니다. 보증금, 점유자, 전입 및 확정일자, 실제 사용 상태를 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세·가격 판단 — 4.15억이 적정한지는 별도 검증
현재 회차의 감정가와 최저매각가는 모두 415,000,000원입니다. 그러나 이 금액만으로 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단할 수는 없습니다. 동일 건물 또는 인근의 유사 오피스텔 실거래, 전용면적, 층, 임대수익과 공실 상태를 대조한 뒤 가격을 평가해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 415,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | 매각가의 약 1.6% | 6,550,000원 |
| 1. 근저당권 · 서인천신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 398,450,000원 |
제시된 배당 가정에서는 집행비용 6,550,000원과 근저당권 배당 10,000,000원을 제외한 398,450,000원이 잔여금으로 계산됩니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준이며, 실제 채권액과 집행비용, 당해세 및 그 밖의 우선권에 따라 달라질 수 있습니다. 잔여금의 신탁재산상 귀속관계는 신탁원부를 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시 배당 시나리오 (가격 적정성 판단과 별개)
| 회차 가정 | 매각가 가정 | 근저당 배당 | 미배당액 | 소유자 잔여 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 415,000,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 398,450,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 332,000,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 316,552,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 265,600,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 251,081,600원 |
위 금액은 제시된 회차별 시나리오를 옮긴 것으로, 실제 매각가·집행비용·배당액을 보장하지 않습니다. 유찰 후 최저가가 낮아지더라도 시세와 실질 취득비용을 비교하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 위치·주위환경. 인천시 계양구 계산동 소재 경인교대입구역 동측 인근입니다. 주변은 오피스텔과 숙박시설, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 경인교대입구역까지 도보 약 2분으로 기재되어 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지상 13층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 기재되어 있고, 감정평가상 위반건축물 사항 및 공부와의 차이는 없는 것으로 정리되어 있습니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역으로 기재되어 있습니다. 외국인 등의 주택용도 취득 관련 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로, 매각기일 기준 적용 여부는 최신 관할 공고로 확인해야 합니다.
- 환금성. 오피스텔이라는 용도와 주변 환경만으로 환금성을 단정할 수 없습니다. 동일 건물·인근 유사 물건의 실거래, 임대료, 공실률과 관리비를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원본. 신탁 목적, 수익자, 신탁재산의 관리·처분 조건을 확인하고 등기사항증명서 및 매각물건명세서와 대조하세요.
- 말소기준권리 확인. 2024.12.17. 접수된 서인천신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 확인하세요.
- 임대차·점유 조사. 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자, 전입 여부, 확정일자, 보증금, 대항력 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 전기 공급 및 관리비. 출입문에 부착된 전기공급중단안내문 등의 의미를 관리주체에 확인하고, 실제 공급 상태와 미납 관리비를 점검하세요.
- 가격 검증. 동일 건물 및 유사 오피스텔 실거래, 임대수익, 공실 상태와 수리비를 반영해 응찰 상한을 정하세요. 감정가만으로 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 토지이용 규제. 토지거래허가구역 지정 및 적용 여부와 관련 제한을 매각기일 기준으로 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 현장 상태를 함께 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만으로 입찰을 결정할 수 없다
이 사건은 말소기준 근저당권의 채권최고액이 10,000,000원이고, 제시된 배당 가정에서는 후순위 압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 그러나 현재 소유자가 신탁회사라는 점, 신탁원부 확인이 필요하다는 점, 임대관계가 미상이라는 점은 별도의 검토 과제입니다.
출입문 전기공급중단안내문과 현장 협조 부족에 따른 임대관계 미상도 가볍게 넘길 수 없습니다. 여기에 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 감정가 415,000,000원의 가격 적정성도 아직 판단할 수 없습니다. 권리순위만 보면 단순해 보이지만, 신탁·점유·가격 검증이 끝나기 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적입니다.
