인천지방법원 2025타경514287. 인천 부평구 시장로 60에 있는 투엠레뷰 5층 502호로, 집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택입니다. 등기상 현 소유자는 김용석이며, 2019년 7월 1일 거래가 145,000,000원으로 소유권이전등기가 접수됐습니다.

핵심은 등기부의 을구 3번 주택임차권등기입니다. 이다은의 임차보증금은 145,000,000원이고, 매각물건명세서에는 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 회차에서 예상되는 인수액은 1,844,000원입니다. 별도로 김한석도 임차인으로 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 1,844,000원만으로 매수인의 최종 부담을 확정하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 잔액과 미상 임차인을 따로 봐야 한다

2012년 설정된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 60,500,000원이지만, 해당 근저당권은 2015년 3월 20일 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 유효한 인수 근저당권으로 취급해서는 안 됩니다.

제공된 권리 기준 산정일은 2025년 11월 27일 강제경매개시결정입니다. 그러나 그 이전인 2025년 3월 13일 등기된 을구 3번 주택임차권에 대해서는 매각물건명세서가 매수인 인수 가능성을 명시하고 있습니다. 단순히 경매개시결정 이후 권리가 소멸한다는 이유로 이 임차권까지 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

확인된 실제 임차인은 김한석과 이다은, 총 2명입니다. 두 사람의 권리와 부담을 분리해서 판단해야 하며, 김한석의 미상 보증금은 이다은의 보증금과 합산하거나 임의로 추정하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)

현재 회차의 예상배당 계산 기준으로 집행비용 2,844,000원과 이다은 배당액 143,156,000원을 반영했습니다. 김한석의 보증금은 미상이라 위 배당표에 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 배당순위, 비용 및 법원 판단 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰별 부담 — 최저가만 보면 안 된다

이다은의 임차보증금은 145,000,000원입니다. 매각가가 내려가면 배당으로 충당되는 금액이 줄어들고 매수인 인수액이 커집니다. 따라서 최저매각가의 하락만 보고 취득부담도 같은 폭으로 줄어든다고 판단해서는 안 됩니다.

확인분 실질취득액은 각 시나리오의 매각가와 제시된 이다은 인수액을 합산한 금액입니다. 김한석의 보증금 미상 위험은 어느 시나리오에도 포함하지 않았으므로 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.

⑤ 입지·용도·법적 확인

• 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천부흥초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 9층 건물이며 사용승인일은 2012년 10월 30일입니다. 집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택입니다.
• 민간임대주택 등기. 갑구 3-1번에 민간임대주택 등록 관련 등기가 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준과 관련된 의무, 매각 이후 처리 가능 여부를 원본 등기와 관계기관을 통해 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등으로 기재돼 있습니다. 외국인 등의 주택용도 취득과 관련한 토지거래허가구역 지정기간도 기재돼 있으므로 매각일 현재의 적용 여부를 최신 공고로 확인해야 합니다.
• 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 임차인 현황과 인수권리는 별도로 확인해야 합니다.
• 시세 판단. 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않아 시세 대비 저렴하거나 비싸다고 결론 내릴 근거가 없습니다. 임차보증금 인수액만으로 입찰가의 적정성을 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 이다은 임차권 원본 확인. 을구 3번 주택임차권등기, 보증금 145,000,000원, 확정일자 2023.01.20, 전입일 2023.02.24 및 배당요구 내역을 매각물건명세서와 대조하세요.
• 김한석 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차계약서, 실제 점유관계, 전입 내역 및 배당요구 여부를 확인하기 전에는 추가 인수액을 확정하지 마세요.
• 인수액 재산정. 현재 회차의 이다은 예상 인수액 1,844,000원은 확인된 금액일 뿐입니다. 김한석 관련 부담과 실제 배당 결과가 확인되기 전에는 이를 최종 인수액으로 간주하면 안 됩니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 관련 등기의 현재 효력과 매수 이후 적용될 의무, 말소 가능 여부를 관할기관 및 원본 서류로 확인하세요.
• 배당순위와 비용 확인. 예상배당표의 집행비용은 추정치입니다. 당해세, 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 사항을 원본 서류와 함께 확인하세요.
• 시세·총투입비 검토. 실거래 근거가 확인되지 않은 상태에서는 감정가를 시세로 간주하지 마세요. 낙찰가뿐 아니라 인수보증금 및 취득 관련 비용을 합산해 입찰 상한을 결정해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 인수 후 총부담이 중요하다”

이 물건의 핵심은 단순히 신건 최저가 146,000,000원이라는 숫자가 아닙니다. 이다은의 임차보증금 145,000,000원 중 현재 회차 예상 미배당액 1,844,000원을 매수인이 인수할 수 있고, 김한석의 보증금과 확정일자가 미상이라 추가 부담도 확정되지 않았습니다.

현재 확인분 실질취득액은 147,844,000원이지만, 이는 김한석 관련 부담을 제외한 값입니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 이다은의 인수액이 커질 수 있어 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 민간임대주택 등록 등기와 임차인별 권리관계도 추가 확인이 필요합니다.

결론은 입찰 보류에 가깝습니다. 김한석의 임차보증금·확정일자와 실제 인수 범위를 먼저 확정하고, 이다은의 미배당 잔액을 포함한 총취득비용을 산정한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 안전합니다. 현재 자료만으로는 시세 대비 가격 메리트를 확인할 수 없습니다.