인천지방법원 2025타경514401. 인천광역시 미추홀구 숭의동 썬에이스빌아파트 2층 203호에 대한 강제경매 사건입니다. 등기상 소유자는 추민구이며, 신청채권자는 인천신용보증재단, 청구금액은 3,563,955원입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 125,000,000원으로 신건 상태입니다.
권리분석의 중심은 2009년 2월 23일의 근저당권입니다. 이 권리보다 뒤에 설정된 비엔케이캐피탈 근저당권과 신한카드 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 현황조사와 매각물건명세서에 기재된 추종석의 전입일은 말소기준권리보다 늦고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 등기상 인수 위험과 임대차 관련 확인 사항을 구분해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514401 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 353-8 썬에이스빌아파트 2층 203호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 59.75㎡(시세 비교 기준) · 지상 10층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 추민구 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 인천신용보증재단 / 3,563,955원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.10.23 |
| 건물 준공일 / 세대수 | 2002.11.15 / 36세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 7번 농업협동조합중앙회 근저당권으로, 설정일은 2009년 2월 23일이며 채권최고액은 64,800,000원입니다. 이후 2016년 10월 18일 설정된 비엔케이캐피탈 근저당권(채권최고액 30,000,000원), 2025년 3월 19일 설정된 신한카드 가압류(청구금액 19,032,350원), 2025년 12월 2일의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그 이전에 설정됐던 남인천농업협동조합·옹진수산업협동조합·공기섭의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 국민건강보험공단 압류도 2022년 7월 4일 해제 기록이 있어 현재 인수되는 권리로 보지 않습니다.
② 임차인 확인 — 전입일은 후순위, 보증금은 미상
현황조사와 매각물건명세서에 추종석의 점유·전입 내역이 기재돼 있습니다. 전입신고일은 2009년 7월 28일로, 말소기준권리인 2009년 2월 23일 근저당권 설정일보다 늦습니다. 자료상 대항력은 없는 것으로 판단되지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 실제 임대차 조건을 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 추종석 | 2009.07.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 할인 폭은 제한적
시세 비교 기준은 썬에이스빌의 전용 59.75㎡ 거래 내역입니다. 제공된 거래 기록은 총 9건이며, 거래가는 120,000,000원부터 135,000,000원까지 분포합니다. 전체 평균은 126,777,777원이고, 집계된 최근 12개월 평균은 127,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 59.75㎡ | 5 | 127,000,000원 |
| 2024.08 | 59.75㎡ | 10 | 128,000,000원 |
| 2023.09 | 59.75㎡ | 6 | 126,000,000원 |
| 2023.05 | 59.75㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2023.04 | 59.75㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2023.02 | 59.75㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2022.12 | 59.75㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2022.09 | 59.75㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2021.07 | 59.75㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 126,777,777원 |
| 최근 12개월 평균 지표 | — | 2건 | 127,500,000원 |
최저가 125,000,000원은 최근 12개월 평균 127,500,000원의 98.0% 수준으로, 평균보다 약 2,500,000원 낮습니다. 최신 거래로 표시된 2025년 2월 거래가 127,000,000원과 비교해도 최저가가 2,000,000원 낮습니다. 전체 평균 대비 최저가 비율은 98.6%입니다.
추세 지표는 +0.7%로, 제공된 지표에서 하락 추세가 확인되지는 않습니다. 다만 최근 12개월 평균 표본이 2건뿐이어서 이 차이만으로 저평가를 확정하기는 어렵습니다. 36세대 규모의 단지이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회이므로, 거래 표본과 실제 매수 수요를 함께 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,550,000원 |
| 1. 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 64,800,000원 | 64,800,000원 |
| 2. 근저당권 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 19,032,350원 | 19,032,350원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 인천신용보증재단 | 3,563,955원 | 3,563,955원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 5,053,695원 |
현재 최저매각가 125,000,000원 가정 시 채권자 배당 합계는 117,396,305원, 집행비용 추정치는 2,550,000원, 잔여액은 5,053,695원입니다. 집행비용은 추정치이며, 임차인 보증금·배당요구 여부와 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요하므로 실제 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의로터리 서측 인근입니다. 주변에는 동류형 공동주택과 업무시설, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 수인분당선 숭의역과 버스정류장이 있어 교통 여건은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물의 2층 물건입니다. 급·배수, 위생, 승강기, 도시가스 및 개별난방 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구 등에 해당합니다. 과밀억제권역과 가축사육제한구역도 기재돼 있습니다. 토지거래계약허가구역은 외국인 등에 한한 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 표시돼 있으므로 매각일 현재 적용 여부는 최신 고시로 확인해야 합니다.
- 공부와 현황. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항이 없는 것으로 기재돼 있습니다. 실제 내부 상태와 수리 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 36세대 규모의 단지로, 대규모 아파트 단지보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다. 제공된 실거래는 120,000,000원~135,000,000원으로 편차가 있으므로 개별 호수의 상태와 층을 함께 비교해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 추종석의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서, 현황조사서 및 관련 서류와 대조하세요. 보증금 미상 상태를 그대로 두고 입찰을 결정하지 않는 것이 중요합니다.
- 점유 및 명도. 현재 점유 여부와 실제 거주자를 확인하고, 인도명령·명도 협의에 필요한 시간과 비용을 검토하세요. 임대차 조건이 불분명한 경우 추가 확인이 우선입니다.
- 응찰가 상한. 최저가 125,000,000원은 최근 12개월 평균 127,500,000원의 98.0%입니다. 표본이 2건뿐이므로 단순 평균만으로 입찰가를 정하지 말고, 최신 거래와 건물 상태를 반영하세요.
- 유찰 시나리오. 감정가의 80%인 100,000,000원, 64%인 80,000,000원은 각각 1회·2회 유찰 시 가정 가격입니다. 실제 매각기일과 최저매각가는 법원의 진행 결과를 기준으로 확인하세요.
- 관리비·추가 비용. 체납 관리비 중 공용부분 부담 여부와 취득 관련 비용, 명도 비용 등을 관리주체 및 관련 자료로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 내역을 직접 대조하고, 입찰 직전 변경 사항을 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸과 임대차 확인은 별개”
인천 숭의동 썬에이스빌 203호는 2009년 2월 23일 근저당권을 말소기준으로 삼을 때 이후의 근저당권과 가압류 등이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 매각가 기준 매수인 인수액은 0원으로 산정되지만, 추종석의 보증금·확정일자·배당요구 여부는 여전히 확인해야 할 사항입니다.
가격은 최저가 125,000,000원으로 최근 12개월 평균 127,500,000원보다 약 2.0% 낮습니다. 다만 거래 표본이 2건이고 단지 규모가 36세대인 점을 감안하면, 이 차이를 강한 저평가 신호로 보기 어렵습니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만, 임대차 확인과 가격 검증이 먼저입니다. 두 가지를 확인한 뒤 실제 입찰 여부와 상한가를 결정하는 것이 바람직합니다.
