인천지방법원 2025타경514500. 인천광역시 미추홀구 주안동의 흥진하이츠빌라 5층 501호, 다세대주택 경매입니다. 건축물대장상 사용승인일은 2001.10.16이며, 비교대상 면적은 32.84㎡입니다. 말소기준권리는 2019.10.14 설정된 서울축산업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 43,200,000원입니다. 이후 설정된 키움예스저축은행과 에스비아이저축은행의 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

하지만 권리관계가 비교적 단순하다는 사실이 매수 가격의 적정성을 보장하지는 않습니다. 최근 거래는 2026년 10월 32.54㎡, 5층 물건의 30,000,000원 한 건입니다. 최저매각가 79,000,000원은 이 거래보다 49,000,000원 높습니다. 거래 표본이 한 건이라는 한계는 있지만, 현재 확인되는 가격 지표만으로는 신건 입찰의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 가압류는 매각으로 소멸

말소기준권리는 을구 2번, 2019.10.14 설정된 서울축산업협동조합의 근저당권입니다. 갑구 13번 키움예스저축은행의 가압류 27,556,729원, 갑구 14번 에스비아이저축은행의 가압류 54,098,326원은 모두 말소기준권리 이후의 권리로, 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 2025.12.15 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

2001.11.15 설정된 국민은행의 과거 근저당권 49,400,000원은 등기상 이미 말소된 권리입니다. 따라서 현재 권리분석에서는 이를 매수인이 인수할 권리로 취급하지 않습니다. 다만 등기부상 소멸 여부와 별개로, 실제 점유 및 임대차 관계는 매각물건명세서와 현황조사서 원문으로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 확인 필요

* 인수액 0원은 현재 배당 산출에 기재된 매수인 인수액을 의미합니다. 보증금 미상인 임차인의 실제 임대차 조건까지 확인된 것은 아니므로, 명도 및 점유 관련 위험을 별도로 점검해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 최근 거래의 263.3%

흥진하이츠빌라의 확인 가능한 최근 거래는 2026년 10월 거래 한 건입니다. 거래 면적은 32.54㎡, 층수는 5층, 거래금액은 30,000,000원입니다. 비교대상 면적은 32.84㎡로, 면적이 일치하는 비교대상으로 분류되어 있습니다.

현재 최저매각가는 최근 거래 및 최근 12개월 평균의 263.3%입니다. 금액 차이는 49,000,000원이며, 최근 거래가격을 기준으로 보면 최저가가 약 163.3% 높은 수준입니다. 전체 평균이나 감정가만을 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없으며, 현재 확인되는 최신 거래와의 격차를 우선적으로 고려해야 합니다.

유찰 시 매각가와 최근 거래 대비 비율은 제시된 회차별 시나리오 및 30,000,000원 거래금액을 기준으로 계산했습니다. 유찰 이후에도 최근 거래가격보다 높은 수준이므로, 유찰 자체가 매수 메리트를 보장하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)

배당 산출상 채권자에게 지급되는 금액은 총 77,178,000원이며, 채권액 합계 124,855,055원 중 47,677,055원이 미배당으로 남습니다. 에스비아이저축은행의 청구금액 54,098,326원 가운데 예상배당은 6,421,271원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 산출됩니다.

집행비용 1,822,000원은 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 관련 서류와 배당순위 확인에 따라 달라질 수 있습니다. 가압류 채권의 미배당액은 채권자의 배당 부족액이며, 그 자체가 매수인의 인수액을 의미하지는 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기재 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천기계공업고등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택과 근린생활시설이 있으며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며, 외벽은 드라이비트 등으로 마감되어 있고 샷시 창호가 설치되어 있습니다. 위생·상하수도·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 토지는 2필지 일단의 장방형 토지로, 면적은 175.0㎡입니다. 지형은 평지이며 북측으로 포장도로에 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이고, 공시지가는 1,519,000원/㎡입니다.
• 토지이용 제한. 감정평가에는 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약허가구역은 외국인 등의 특정 대상 및 용도에 대해 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로, 매각기일 기준 적용 여부와 변경 사항을 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 상태 관련 확인. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 건물 남측의 소유자 미상 벽체이용 샷시조 발코니는 경제적 가치가 미미하여 건물에 포함해 평가한 것으로 되어 있으므로, 현장과 감정평가 내용을 대조할 필요가 있습니다.
• 환금성. 흥진하이츠빌라는 16세대 규모이며, 확인 가능한 최근 거래는 1건입니다. 거래 표본이 제한적이고 현재 최저가와 최근 거래의 차이가 크므로, 최근 거래 한 건만으로 적정 매도가격이나 환금성을 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 설정. 최저가 79,000,000원은 최근 거래 30,000,000원의 263.3%입니다. 신건 최저가가 낮다고 판단하거나 실거래 평균 대비 가격 메리트가 있다고 전제하지 마세요.
• 실거래 검증. 확인 가능한 최근 거래는 2026년 10월 거래 1건입니다. 실제 거래 대상의 면적·층·내부 상태와 본건의 차이를 확인하고, 추가 거래를 통해 가격 수준을 재검증하세요.
• 임차인 확인. 이범식의 전입일은 2023.01.10으로 기재되어 있으나 보증금·확정일자·점유 범위는 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 확인 및 현장 점유 상태를 대조하세요.
• 명도 계획. 대항력 없음으로 분류되어 있더라도 실제 점유자, 임대차 종료 여부 및 인도 가능성을 확인하고 명도 비용과 기간을 별도로 검토하세요.
• 배당과 인수 구분. 가압류 채권의 미배당액 47,677,055원은 배당 부족액입니다. 이를 매수인의 인수액으로 혼동하지 말고, 말소기준권리와 매각에 따른 소멸 여부를 등기부 원문으로 확인하세요.
• 건물 상태. 남측 샷시조 발코니와 외벽 마감 상태를 현장에서 확인하고, 감정평가서상 건물 포함 평가 내용을 대조하세요.
• 비용 확인. 관리비 체납 여부와 매수인이 부담할 수 있는 비용을 관리주체 및 관련 서류를 통해 확인하세요. 배당 산출표의 집행비용은 추정치이므로 실제 금액과 차이가 있을 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 직접 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수액 0원 ≠ 가격 메리트”

이 사건은 말소기준권리 이후의 가압류가 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 산출상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인의 전입일도 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 그러나 보증금과 확정일자가 미상인 만큼, 실제 점유 및 임대차 관계를 확인하는 절차는 반드시 남아 있습니다.

가격 측면에서는 더 분명한 주의가 필요합니다. 최저가 79,000,000원은 최근 실거래이자 최근 12개월 평균인 30,000,000원의 263.3%입니다. 확인 가능한 거래 표본이 한 건이라는 한계는 있지만, 현재 자료에서 신건 가격이 저렴하다고 볼 근거는 없습니다. 두 차례 유찰된 시나리오에서도 매각가 50,560,000원은 최근 거래보다 높은 수준입니다.

권리상 인수 산출은 0원, 가격 판단은 보류가 아니라 경계입니다. 이 물건의 핵심은 단순한 권리관계보다 최근 거래와 최저가의 큰 격차, 제한적인 거래 표본, 그리고 임차인 보증금 미상에 있습니다. 가격을 먼저 정당화하기보다 실거래와 점유 관계를 확인한 뒤 응찰 여부를 판단해야 합니다.