인천지방법원 2025타경514517. 인천 중구 중산동 인천영종하늘도시한라비발디아파트 923동 3101호로, 전용면적은 101.7629㎡입니다. 현재 소유자는 신두원이며, 2020년 6월 18일 소유권이전 당시 거래가액은 400,000,000원으로 기재되어 있습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 안경원 근저당권과 김진희의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

다만 이 사건은 권리 소멸 여부만으로 판단을 끝내기 어렵습니다. 임차권자 김진희와 경매신청 채권자 김진희가 동일인이고, 신청채권자의 청구금액은 320,000,000원입니다. 임차권등기에는 보증금 320,000,000원이 (1), (2)로 각각 기재되어 있으므로 실제 계약 건수, 동일 금액의 중복 기재 여부, 보증금 지급 사실을 원본 서류로 확인해야 합니다. 이 사실만으로 가장임차인 여부를 단정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소 구조와 확인할 예외

말소기준권리는 2020년 6월 18일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 안경원 근저당권과 김진희의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으며, 임차인의 전입신고일은 2021년 6월 30일로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 권리자료상 김진희는 대항력 없는 임차인으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 그러나 사실관계 확인 필수

실제 임차인으로 확인되는 사람은 김진희 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고로 분류된 별도 임차인은 없습니다. 임차권등기는 2025년 7월 17일 접수되었고, 임차인 조사에는 전입신고일 2021년 6월 30일 및 점유개시일 2021년 6월 30일이 기재되어 있습니다. 임차권등기 자료에는 확정일자 2021년 6월 11일과 2023년 6월 9일이 함께 기재되어 있어 각 계약의 관계를 확인할 필요가 있습니다.

현재 자료에 따른 대항력 판정은 없음입니다. 따라서 임차보증금 미배당액이 발생하더라도 이를 곧바로 매수인 인수액으로 더하지 않으며, 매수인 인수액은 0원으로 추정합니다. 다만 이는 현재 권리분류에 따른 판단입니다. 임차권자와 신청채권자의 동일성, 두 차례의 보증금 기재, 국민은행 근저당권 변경 내역을 확인하기 전에는 최종적인 법률관계가 확정되었다고 볼 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래 수준을 웃돈다

같은 단지인 영종하늘도시한라비발디의 전용면적 101.7629㎡와 면적이 일치하는 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 거래자료의 기간은 2025년 8월부터 2026년 2월까지이며, 최근 12개월 평균은 427,166,666원입니다.

현재 최저매각가 476,000,000원은 최근 12개월 평균보다 48,833,334원 높고, 평균 대비 111.4%입니다. 최신 거래인 2026년 2월 420,000,000원과 비교해도 56,000,000원 높습니다. 최근 실거래 최저가는 410,000,000원, 최고가는 495,000,000원입니다. 최고 거래 한 건만으로 신건 가격을 정당화하기보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 476,000,000원 가정 · 제공된 배당 산정 기준)

제공된 산정표 기준 채권자 청구총액은 812,500,000원, 채권자 예상배당액은 468,840,000원, 미배당액은 343,660,000원입니다. 집행비용을 포함한 매각대금 476,000,000원은 전액 배분되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며, 국민은행 근저당권 변경등기와 실제 채권액에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 자료 기준)

• 입지. 인천중산초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 유사 유형의 아파트 단지와 학교·공원·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가 자료상 대중교통 이용편익은 보통입니다.
• 단지 규모. 영종하늘도시한라비발디는 1,365세대이며, 준공일은 2012년 9월 26일로 기재되어 있습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 설비가 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 없는 것으로 조사되어 있습니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며 경제자유구역·상대보호구역 등 관련 지정사항이 기재되어 있습니다. 토지거래계약허가구역 관련 자료에는 외국인 등에 대한 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있으므로 매각기일 기준 적용 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 동일 단지·비교면적 실거래가 12건 확인되지만 거래가는 410,000,000원에서 495,000,000원까지 차이가 있습니다. 층과 개별 호수 상태를 고려하되, 현재 최저가가 최근 평균보다 높다는 점을 우선 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 국민은행 근저당권 변경. 2020.06.18. 설정된 채권최고액 192,500,000원과 2021.07.05. 변경등기의 77,000,000원 기재를 대조하고 현재 채권최고액 및 실제 채권액을 확인하세요.
• 임차권의 진정성. 임차권자 김진희와 경매신청 채권자 김진희가 동일합니다. 동일인이라는 사실만으로 가장임차인이라고 단정하지 말고, 임대차계약서와 보증금 지급·반환 내역, 당사자 관계 및 경매신청 근거를 확인하세요.
• 보증금 기재 중복 여부. 임차권등기에 320,000,000원이 (1), (2)로 각각 기재되어 있습니다. 실제 계약 수와 중복 기재 여부가 확인되기 전에는 640,000,000원으로 합산하지 마세요.
• 매각물건명세서·배당요구. 임차권등기, 전입·점유일, 확정일자, 배당요구 관련 기록을 원본과 대조하고 매수인 인수 여부를 최종 확인하세요.
• 가격 상한. 최근 12개월 평균은 427,166,666원, 최신 거래는 420,000,000원입니다. 신건 최저가 476,000,000원은 두 기준을 웃돌므로 감정가 자체를 시세로 간주하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 최저가 380,800,000원, 2회 유찰 시 304,640,000원입니다. 가격만 낮아졌다고 바로 입찰하지 말고, 임차관계와 근저당 변경 내역을 먼저 확인하세요.
• 현장 확인. 실제 점유자, 내부 상태, 관리비 체납 여부 및 명도 가능성을 확인하세요. 임대관계는 감정평가 자료상 미상입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류·실거래 자료를 직접 확인하세요. 본 리포트의 예상배당은 제공된 산정값을 기준으로 하며 실제 배당을 보장하지 않습니다.

맺으며 — “말소 구조가 깨끗해도, 확인할 권리관계는 남는다”

이 물건은 2020년 6월 18일 국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 임차권등기가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 권리분류상 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 그러나 임차권자와 경매신청 채권자가 동일인이고, 임차권등기에 보증금 320,000,000원이 두 차례 기재되어 있어 실제 계약관계를 확인하지 않고 안전하다고 단정해서는 안 됩니다. 국민은행 근저당권 변경등기의 77,000,000원 기재와 예상배당표의 192,500,000원 기준도 반드시 대조해야 합니다.

가격 역시 신건에서 서두를 이유가 부족합니다. 최저가 476,000,000원은 최근 12개월 평균 427,166,666원보다 11.4% 높고, 최신 거래 420,000,000원보다도 높습니다. 권리 소멸 구조, 임차관계, 근저당 변경, 시세를 모두 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 우선입니다.