인천지방법원 2025타경514596. 인천광역시 남동구 만수동의 창영그린빌라 1층 102호, 전용면적 50.39㎡인 다세대주택입니다. 현 소유자 조인훈 씨는 2024년 2월 거래가 92,000,000원으로 소유권을 취득했고, 현재 사건은 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매입니다. 신청채권자의 청구금액은 97,625,862원입니다.

이 사건의 핵심은 등기상 임차권을 무조건 인수하는 것으로 단정하거나, 반대로 확약서 한 장만으로 모든 점유 위험이 사라졌다고 보는 데 있지 않습니다. 매각물건명세서에 인수권리로 기재된 주택임차권등기와 서울보증보험의 말소동의 확약서를 함께 검토해야 합니다. 확약 대상인 권리의 실질 인수액은 0원으로 평가하되, 확약 범위 밖의 별도 임대차나 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기와 말소동의 확약을 함께 확인

등기부에는 과거 근저당권·전세권·압류·가압류 및 경매 관련 등기의 말소 이력이 다수 존재합니다. 이 사건에서 가장 중요한 항목은 과거에 정리된 권리보다 2024.09.09 등기된 을구 20번 주택임차권입니다. 해당 권리는 현재 강제경매개시결정보다 앞서 등기돼 있으며, 매각물건명세서에도 인수권리로 기재돼 있습니다.

다만 매각물건명세서 관련 주의사항에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 기재돼 있습니다. 이 확약이 을구 20번 주택임차권의 말소를 대상으로 한다는 전제에서, 해당 권리로 인한 매수인 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 명목상 임차보증금 92,000,000원은 권리 금액이며, 확약 적용 후의 실질 인수액과 동일한 금액이 아닙니다.

실제 임차인 0명으로 집계합니다. 한국토지주택공사 항목은 보증기관 관련 승계·중복신고로 분류돼 있으므로, 명목 보증금 92,000,000원을 실제 임차인의 보증금으로 별도 합산하지 않습니다. 다만 실제 임차인 수와 등기상 권리의 존재 여부는 별개의 문제입니다. 을구 20번 임차권등기는 매각물건명세서에 인수권리로 기재돼 있으므로, 말소동의 확약의 적용 범위와 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 기준보다 높다

비교 대상은 창영그린빌라(111-31)A동, 전용 50.39㎡입니다. 집계 기준 최근 평균은 89,666,666원(3건), 최신 표시 거래는 92,000,000원(2024.02)입니다. 추세 지표는 -13.2%로 하락을 가리킵니다. 따라서 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 되며, 최근 평균 집계·최신 표시 거래·하락 추세를 우선해서 봐야 합니다.

현재 최저가 98,000,000원은 집계 최근 평균의 109.3%이며, 최신 표시 거래 92,000,000원보다 6,000,000원 높습니다. 전체 평균 96,500,000원과 비교해도 최저가가 101.6% 수준입니다. 어느 기준으로 보더라도 신건 가격이 시세보다 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

집행비용 2,164,000원과 명목상 임차권 보증금 92,000,000원을 우선 배당한 뒤 서울보증보험 주식회사에 3,836,000원이 배당되는 계산입니다. 신청채권자의 미배당 청구잔액은 93,789,862원입니다. 이 미배당 청구잔액 자체가 매수인에게 그대로 인수되는 것은 아닙니다. 매수인 인수 판단의 핵심은 매각물건명세서에 기재된 을구 20번 임차권등기와 말소동의 확약의 효력입니다.

유찰 시나리오 — 확약이 없으면 낮은 낙찰가가 곧 낮은 취득원가는 아니다

대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 크고 인수권리가 그대로 남는다면, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 증가해 실질취득원가가 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 이 사건은 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 예외적인 핵심입니다. 아래 표는 제공된 회차별 산식과 확약 적용 여부를 구분해 보여줍니다.

확약 불성립 시 실질취득가는 매각가와 제공된 회차별 산식상 인수액을 합산한 값입니다. 이는 확약의 효력이 인정되지 않는 경우를 보여주는 비교 계산이며, 확약 적용을 전제로 판단하는 실질 인수액 0원과는 구분해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 위치. 인천광역시 남동구 만수동 소재 인천동부초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등 대중교통시설이 소재하는 것으로 기재돼 있습니다. 북측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 창영그린빌라(111-31)A동으로 확인되며, 1995.07.06 준공, 총 10세대입니다. 4층 건물의 1층 물건으로 전용면적은 50.39㎡입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역 관련 사항이 기재돼 있습니다. 외국인 등 대상 토지거래계약허가구역 지정 이력도 있으므로 현행 지정 여부를 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 감정평가서상 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 10세대 규모의 다세대주택이고, 제공된 거래 내역은 2021.08~2024.02에 분포합니다. 대규모 아파트보다 거래 표본이 제한적이며, 최신 거래 확인 전에는 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 을구 20번 주택임차권등기를 정확히 대상으로 하는지, 말소 조건과 이행 절차가 무엇인지 확인하세요.
• 매각물건명세서 대조. 을구 20번 주택임차권등기가 인수권리로 기재돼 있다는 점을 출발점으로 삼고, 확약서와 등기부의 권리 표시가 일치하는지 확인하세요.
• 실제 점유관계 확인. 실제 임차인 수는 0명으로 집계되지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 방문과 점유자 확인을 통해 확약 밖의 별도 임대차나 점유자가 있는지 조사해야 합니다.
• 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사 관련 명목 보증금 92,000,000원은 보증기관 관련 승계·중복신고 항목입니다. 실제 임차인의 보증금과 별도로 합산하지 말고, 해당 등기권리의 말소 및 배당 구조를 구분하세요.
• 최신 실거래 재확인. 집계 최근 평균 89,666,666원, 최신 표시 거래 92,000,000원, 추세 -13.2%를 참고하되, 개별 거래 내역의 최신 표시 월이 2024.02이므로 2026년 현재 거래를 추가 확인하세요.
• 공매 이력 교차 확인. 공매공고 부기등기 이력이 있습니다. 한국자산관리공사 공매와 현재 강제경매의 진행 이력 및 권리 정리 상태를 원본 자료로 대조하세요.
• 부대비용·인도 위험 점검. 관리비, 수리비, 인도 관련 비용과 현장 상태는 제공된 배당 계산에 모두 반영된 것이 아닙니다. 입찰가를 정하기 전에 별도로 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 최신 실거래 자료를 함께 확인한 뒤 최종 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — “확약 적용 인수 0원”과 “시세보다 저렴”은 다른 문제

이 물건은 을구 20번 주택임차권등기가 인수권리로 기재돼 있다는 점에서 단순한 무권리 물건으로 볼 수 없습니다. 다만 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 해당 권리에 확약이 적용되는 경우 매수인 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 명목상 보증금 92,000,000원은 실제 인수액과 구분해야 합니다.

가격은 별개의 문제입니다. 최저가 98,000,000원은 집계 최근 평균 89,666,666원보다 높고, 최신 표시 거래 92,000,000원도 웃돌며, 추세 지표는 -13.2%입니다. 개별 거래 내역도 2024.02 이후의 최신 거래를 확인할 수 없으므로 현재 시세를 다시 검증해야 합니다. 확약은 권리 인수 위험을 줄이는 요소지만, 신건 가격의 메리트를 만들어 주지는 않습니다.

최종 판단: 권리는 확약의 범위와 이행 여부를 확인한 뒤 판단, 가격은 신건 기준 보류. 확약서 원본과 최신 실거래를 확인하기 전에는 최저가만 보고 입찰을 결정하지 않는 것이 타당합니다.