인천지방법원 2025타경514659. 인천광역시 서구 불로동 월드아파트 117동 10층 1001호입니다. 등기상 현재 소유자는 박상원이며, 2018년 1월 24일 거래가액 240,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2021년 7월 26일 애큐온저축은행의 근저당권이 설정됐고, 채권최고액은 352,800,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리로 계산됩니다.
말소기준권리 뒤에 설정된 인천신용보증재단과 신용보증기금의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 임차인 인수액도 0원으로 계산되므로, 등기상 권리관계는 비교적 단순합니다. 다만 배당표에서는 근저당권자에게 전액 배당되지 않고 후순위 가압류 채권자에게 배당할 금액도 남지 않습니다. 이는 채무자의 배당 부족 문제이지, 그 자체로 매수인이 해당 채무를 인수한다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514659 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 불로동 308 월드아파트 제117동 제10층 제1001호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용면적 117.35㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 20층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 박상원 (2018.01.24. 거래가액 240,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 324,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 애큐온저축은행 / 337,237,138원 |
| 말소기준권리 | 을구 13번 근저당권 · 주식회사 애큐온저축은행 · 채권최고액 352,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 등기사항전부증명서 | 인천지방법원 등기국 · 2026.10.23 발급 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 제공된 권리분석 자료상 임차인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 말소기준권리인 애큐온저축은행 근저당권 뒤에 설정된 두 건의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 국민건강보험공단 압류도 2026년 8월 10일 해제된 내역이 확인됩니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만, 하락 추세와 자료 시점이 관건
비교 대상은 월드아파트 전용 117.35㎡입니다. 제공된 거래자료에는 2022년 6월부터 2025년 6월까지의 거래 12건이 포함되어 있습니다. 전체 거래 평균은 350,166,666원이며, 최근 12개월 평균으로 제시된 금액은 337,333,333원(6건)입니다. 가격 판단에서는 과거 거래를 포함한 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래, 추세지표를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 117.35㎡ | 19 | 395,000,000원 |
| 2025.05 | 117.35㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2025.02 | 117.35㎡ | 14 | 327,000,000원 |
| 2025.02 | 117.35㎡ | 14 | 327,000,000원 |
| 2024.08 | 117.35㎡ | 7 | 345,000,000원 |
| 2024.07 | 117.35㎡ | 7 | 340,000,000원 |
| 2023.09 | 117.35㎡ | 11 | 400,000,000원 |
| 2023.09 | 117.35㎡ | 11 | 400,000,000원 |
| 2023.09 | 117.35㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2023.07 | 117.35㎡ | 9 | 325,000,000원 |
| 2023.01 | 117.35㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 2022.06 | 117.35㎡ | 18 | 403,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 117.35㎡ | 6건 | 337,333,333원 |
| 전체 거래 평균 | 117.35㎡ | 12건 | 350,166,666원 |
최저매각가 324,000,000원은 제공된 최근 12개월 평균 337,333,333원의 96.0%입니다. 평균보다 낮은 수준이지만, 이 비율만으로 확정적인 저가 매수라고 단정할 수는 없습니다. 최신 거래는 2025년 6월의 395,000,000원으로, 2026년 11월 매각기일과 시점 차이가 있습니다. 또한 제공된 추세지표가 -7.1%이므로 거래가격이 하락하는 방향이라는 점을 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 324,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,336,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사 애큐온저축은행 | 352,800,000원 | 318,664,000원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 15,625,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 14,940,550원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시나리오 기준입니다. 집행비용 약 5,336,000원을 제외한 금액이 말소기준 근저당권자에게 배당되며, 후순위 가압류 채권자에게는 배당액이 없습니다. 전체 채권 청구액 383,365,550원 중 배당액은 318,664,000원이고, 채권자 미배당액은 64,701,550원입니다. 이 미배당액은 채무자의 배당 부족액이며, 본 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지 관련 자료 기준)
- 입지. 목향초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트와 학교 등이 분포하는 주거지대로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근 대중교통 여건을 고려한 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
- 단지 규모. 월드아파트는 1,699세대이며, 제공된 준공일은 1998년 5월 15일입니다. 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕의 20층 구조로 기재되어 있습니다.
- 용도지역·제한. 토지 관련 자료에는 제3종일반주거지역 및 자연녹지지역이 기재되어 있습니다. 학교 관련 절대·상대보호구역, 진입표면구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등의 항목도 있어 해당 호수의 대지권과 토지이용계획 원본을 확인할 필요가 있습니다.
- 토지거래허가 관련. 자료에는 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일은 2026.11.05이므로 현재 적용 여부와 변경사항은 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 환금성. 거래자료에 동일 면적의 실거래가 여러 건 확인되지만, 최신 거래는 2025년 6월입니다. 거래 추세지표가 -7.1%인 점을 고려해 현재 매수 수요와 매도 가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 시세 재확인. 제공된 최근 12개월 평균 337,333,333원과 최신 거래 395,000,000원은 거래 시점이 과거입니다. 현재 거래 사례와 비교한 뒤 입찰가를 정하세요.
- 하락 추세 반영. 추세지표 -7.1%를 고려하고, 과거 평균을 현재 가치로 그대로 적용하지 마세요.
- 말소기준권리 확인. 애큐온저축은행 근저당권의 접수일은 2021.07.26이며 채권최고액은 352,800,000원입니다. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서의 권리관계를 대조하세요.
- 점유 및 명도. 임차인 등재가 없더라도 실제 점유자를 확정할 수는 없습니다. 현황조사서, 전입세대 열람 및 현장 확인을 통해 점유관계를 파악하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분 비용을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 64,701,550원은 제공된 시나리오상 매수인 인수액 0원과 구분해야 합니다. 별도의 인수 권리나 현장 문제가 없는지 원본 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “권리가 단순하다”와 “가격이 매력적이다”는 다르다
이 물건은 말소기준권리가 명확하고, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 권리관계 자체는 비교적 단순한 편입니다. 그러나 가격은 별도로 판단해야 합니다. 최저매각가 324,000,000원은 제공된 최근 12개월 평균의 96.0% 수준이지만, 추세지표는 -7.1% 하락 방향이고 최신 거래자료는 2025년 6월에 머물러 있습니다.
따라서 현재 자료만으로 신건 가격의 메리트를 확정하기보다 최신 시세와 점유 상태를 확인한 후 응찰 여부를 판단하는 편이 합리적입니다. 권리는 확인, 가격은 재검증. 이 물건의 핵심은 인수 위험이 낮다는 점과 별개로, 매각 시점의 실제 시장가격을 얼마나 정확하게 확인하느냐에 있습니다.
