인천지방법원 2025타경514821. 인천 부평구 부평동 스위트홈 9층 906호, 전유면적 48.41㎡의 도시형생활주택입니다. 겉으로 보면 감정가와 최저매각가가 같은 신건이고, 근저당권을 비롯한 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 일반적인 경매처럼 보입니다. 그러나 이 물건에는 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 있습니다. 임차권등기가 말소기준일 이후에 이루어졌다는 이유만으로 보증금 인수 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.

핵심 인물은 박재수입니다. 2018.04.07 점유를 시작하고 2018.04.09 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인으로, 보증금은 145,000,000원입니다. 반면 말소기준이 되는 전경산의 근저당권은 2018.12.05 설정됐습니다. 더구나 박재수는 현재 강제경매의 신청채권자로도 등기되어 있습니다. 이 둘은 별개의 임차인 두 명을 뜻하지 않으며, 실제 임차인은 1명입니다. 권리의 성격과 배당관계를 구분해 확인해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

등기상 말소기준권리는 2018.12.05 설정된 전경산의 근저당권입니다. 채권최고액은 82,500,000원이며, 후순위 가압류·압류·경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 손선자의 근저당권 25,000,000원은 이미 말소되어 현재 선순위 담보권으로 남아 있지 않습니다.

하지만 임차인 박재수의 전입신고는 2018.04.09로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기는 2023.07.28에 이루어졌지만, 기존 점유 및 주민등록을 통해 형성된 대항력은 그보다 앞선 시점에서 판단해야 합니다. 매각물건명세서 역시 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

선순위 임차인 상세

실제 임차인 1명. 임차권등기 접수일은 2023.07.28이며, 전입 및 확정일자는 2018.04.09입니다. 임차인과 강제경매 신청채권자는 동일인 박재수입니다.

② 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 할인은 아니다

이 사건에서 입찰 전략을 결정하는 숫자는 최저매각가 하나가 아닙니다. 선순위 임차인의 보증금이 배당으로 전부 지급되지 않을 경우 실질취득 = 낙찰가 + 미배당 보증금 인수액이 됩니다.

낙찰가가 하락하면 임차인에게 지급되는 배당액도 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금이 늘어날 수 있습니다. 이 때문에 낙찰가가 떨어져도 최종 취득 부담은 보증금 145,000,000원 부근에서 유지됩니다. 아래 실질취득액에는 시나리오별 집행비용 추정으로 인한 차이가 반영되어 있으며, 취득세·등기비용·명도비용 등 매수인의 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

더욱 중요한 것은 확인 가능한 최근 실거래 시세가 없다는 점입니다. 현재 실질취득액 155,000,000원이나 유찰 후 약 147,000,000원 수준의 부담이 주변 거래가격보다 유리한지는 판단할 수 없습니다. 특히 도시형생활주택은 동일 건물·유사 면적의 실거래와 개별 호실 상태를 비교한 뒤에야 적정 입찰가를 설정할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)

제시된 예상배당 시뮬레이션 기준입니다. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일인이므로 박재수의 채권을 별개의 임차보증금 두 건으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당은 집행비용·조세채권·채권 확정액·배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

현재 신건 매각가 155,000,000원에서는 집행비용 2,970,000원을 공제한 뒤 임차인에게 145,000,000원을 전액 배당하고, 남는 7,030,000원이 전경산의 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 따라서 이 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 다른 후순위 채권의 배당 부족과 달리, 선순위 임차보증금의 배당 부족은 매수인에게 직접 영향을 줍니다. 1회 유찰 시 예상 인수액은 23,536,000원, 2회 유찰 시에는 47,985,600원으로 증가합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부평중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북측 근거리에 지하철 7호선 굴포천역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 2014.02.24 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 14층 건물입니다. 승강기·소화전·화재탐지·위생 및 급배수설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 18m, 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다. 차량 출입에 특별한 어려움이 없는 것으로 조사됐습니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역· 교육환경 상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정 이력도 있어 취득 주체에 따른 규제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 이용상태. 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 일반 아파트와 동일한 환금성을 전제하기보다는 같은 건물의 유사 면적 거래가격과 거래 빈도를 확인하는 것이 필요합니다.
• 가격 판단. 소유자의 2018년 취득 당시 거래가액은 155,000,000원입니다. 이는 현재 시장가격을 입증하는 자료가 아니므로, 최근 실거래를 확인하기 전까지 현 최저가 및 유찰 후 실질취득액을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인의 보증금 확인. 박재수의 보증금 145,000,000원과 실제 배당가능액을 확인하세요. 매각물건명세서에 미배당 잔액 인수가 명시되어 있습니다.
• 전입 및 대항력 확인. 점유개시 2018.04.07, 전입 2018.04.09, 확정일자 2018.04.09의 효력과 점유·주민등록의 유지 여부를 주민등록 관련 자료와 현황조사 원본으로 재확인해야 합니다.
• 임차인과 신청채권자의 관계. 임차인 박재수와 강제경매 신청채권자 박재수가 동일하므로 임대차계약서, 보증금 지급 증빙, 경매신청채권의 발생 원인, 배당요구 및 채권신고 내역을 대조하세요.
• 조세채권 확인. 2025.07.07 부천시 압류가 존재합니다. 해당 압류의 조세채권 성격·법정기일·배당순위를 확인해야 합니다. 실제 선순위 배당이 변하면 매수인 보증금 인수액도 변동할 수 있습니다.
• 유찰 후 실질취득액으로 판단. 1회 유찰 시 실질취득 147,536,000원, 2회 유찰 시 147,185,600원을 기준으로 시세를 비교하세요. 낙찰가만을 기준으로 할인율을 계산해서는 안 됩니다.
• 명도 및 임차권등기 말소. 임차인의 실제 점유 상태, 배당 수령 조건, 보증금 미변제액 정산과 임차권등기 말소 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 관리비·별도 비용. 관리비 체납 여부, 취득세, 등기비용, 명도비용 등 매수인이 추가 부담할 수 있는 비용을 확인하세요.
• 시세 원본 대조. 스위트홈의 동일 또는 유사 면적 최근 실거래가와 감정평가액을 비교하고, 권리관계는 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서 및 배당 관련 서류로 최종 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득액을 보라”

이 물건의 본질은 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인과 그 보증금 145,000,000원입니다. 신건 매각가 155,000,000원에서는 임차보증금이 전액 배당된다는 예상에 따라 인수액이 0원입니다. 그러나 유찰 후에는 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인의 미배당 보증금이 늘어나 실질취득 부담이 크게 줄지 않습니다.

특히 2회 유찰되어 낙찰가가 99,200,000원이 되더라도 예상 인수액 47,985,600원을 합치면 147,185,600원입니다. 따라서 99,200,000원이라는 숫자만 보고 큰 폭의 할인 매물로 평가하는 것은 잘못된 접근입니다.

여기에 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일한 점, 실제 배당액에 영향을 줄 수 있는 조세채권의 존재, 최근 실거래 시세를 확인해야 한다는 과제가 겹쳐 있습니다. 현재 시점에서는 시세 대비 가격 메리트를 입증할 근거가 부족합니다.

결론은 권리 확인과 가격 판단 모두 신중해야 하는 보류형 물건입니다. 먼저 선순위 임차권의 실제 배당·인수 구조를 검증하고, 다음으로 최근 실거래와 실질취득액을 비교해야 합니다. 이 사건의 핵심은 얼마나 낮은 최저가에 입찰하느냐가 아니라, 보증금 인수까지 포함해 실제 얼마에 취득하게 되느냐입니다.