인천지방법원 2025타경514922. 인천 남동구 논현동의 논현 파크 포레 108동 601호, 전용면적 84.88㎡ 아파트입니다. 감정가는 413,000,000원이며 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일합니다. 등기상 현재 소유자는 강병길이고, 신청채권자는 오케이저축은행입니다. 청구금액은 502,133,885원입니다.

권리의 핵심은 2020년 8월 19일 설정된 오케이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액 129,600,000원의 해당 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후 같은 채권자의 추가 근저당권과 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 산정됩니다. 다만 채권최고액 합계가 매각대금을 초과하는 구조라 채권자들이 전액 배당받지는 못합니다. 후순위 채권의 미배당액과 매수인이 인수하는 금액은 별개의 문제이며, 현재 계산상 등기상 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리인 을구 12번 근저당권은 2020년 8월 19일 설정되었습니다. 다음 날인 2020년 8월 20일에는 같은 채권자를 위한 을구 13번 근저당권이 설정됐고, 이후 2021년에도 근저당권이 추가로 설정됐습니다. 이들 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 산정됩니다.

갑구 9번 임의경매개시결정은 2025년 12월 22일 접수됐습니다. 이후 2026년 1월 16일 인천신용보증재단의 가압류와 2026년 2월 12일 국민건강보험공단의 압류가 등재되어 있으나, 이들 역시 말소기준권리 이후의 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 등기상 근저당권과 압류 중에는 이미 말소된 이력도 있으므로, 현재 유효한 권리와 과거 말소 이력을 구분해 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균과 최신 거래를 웃돈다

논현파크포레의 전용 84.88㎡와 면적대가 일치하는 최근 실거래 12건을 비교합니다. 거래금액은 350,000,000원부터 490,000,000원까지 분포합니다. 최근 12건 평균은 398,333,333원이며, 최신 거래는 2026년 10월의 390,000,000원입니다.

최저매각가 413,000,000원은 최근 12건 평균보다 14,666,667원 높고, 평균 대비 103.7%입니다. 최신 거래 390,000,000원과 비교해도 23,000,000원 높습니다. 따라서 신건에서 감정가 수준으로 낙찰받으면 최근 평균이나 최신 거래보다 비싸게 취득할 가능성이 큽니다.

③ 예상배당표 (매각가 413,000,000원 가정)

집행비용 6,530,000원을 먼저 반영하면 근저당권 및 가압류 등 채권에 배분되는 금액은 406,470,000원입니다. 채권 총액 556,611,968원 중 150,141,968원이 미배당으로 남는 계산입니다. 채권최고액 기준의 추정 배당이며, 실제 배당은 실제 채권액과 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소재 인천금융고등학교 남서측 인근이며, 주위는 대규모 아파트지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 단지 주변 간선도로인 호구포로 등에 버스정류장이 있습니다. 남측 가까이에 수인분당선 호구포역이 소재합니다.
• 단지 규모. 논현파크포레는 총 872세대로 기재되어 있으며, 준공일은 2009.06.09입니다. 주차는 905대, 세대당 1.03대로 기재되어 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조, 적벽돌 및 몰탈 위 페인팅 마감, 급수·급탕·배수·환기·소화전·승강기·도시가스 설비와 지역난방 열병합 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 논현2 지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역, 상대·절대보호구역 등 제한 사항이 기재되어 있어 해당 규제와 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 거래 비교. 최근 실거래가 350,000,000원부터 490,000,000원까지 분포합니다. 평균만으로 개별 호수의 가격을 단정하지 말고 층·상태 차이를 반영해야 합니다.
• 임대·점유. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 등록된 임차인 내역만으로 실제 점유자나 임대차가 없다고 단정할 수 없으므로 현장 및 전입세대 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있으며, 공부와의 차이도 해당 사항 없음으로 기재되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가 상한. 신건 최저가 413,000,000원은 최근 12건 평균과 최신 거래보다 높습니다. 감정가가 곧 적정 매입가라는 전제로 응찰하지 말고 최근 거래와 실제 물건 상태를 함께 비교하세요.
• 임대차·점유 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 확정일자, 실제 점유자, 임대차보증금 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 등기 원본 대조. 말소기준권리는 을구 12번 근저당권입니다. 후순위 권리의 매각 소멸 여부와 등기부상 현재 유효한 권리를 매각물건명세서와 대조하세요.
• 배당 계산 재확인. 채권최고액 기준 추정 배당에서는 150,141,968원의 미배당이 발생합니다. 실제 채권액과 법정 우선순위, 당해세 등 미반영 항목을 확인해야 합니다.
• 관리비 확인. 관리사무소에 체납 관리비를 확인하고, 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 관리비가 있는지 검토하세요.
• 규제 확인. 토지이용계획 및 보호구역 관련 제한을 확인하세요. 감정평가 자료에 기재된 토지거래계약허가구역의 지정 기간과 매각기일 현재 적용 여부도 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 가격 메리트”

이 물건은 말소기준권리 이후의 근저당권과 압류·가압류 등이 매각으로 소멸하는 것으로 산정되어, 등기상 인수액은 0원입니다. 그러나 채권 총액이 매각대금을 초과해 예상 배당에서 미배당이 발생하며, 감정평가서상 임대관계도 미상입니다. 권리 소멸 구조가 단순하다는 이유만으로 실제 점유와 명도 위험까지 없다고 판단해서는 안 됩니다.

가격 역시 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 413,000,000원은 최근 12건 평균 398,333,333원보다 14,666,667원 높고, 최신 거래 390,000,000원보다 23,000,000원 높습니다. 따라서 신건 가격에 시세 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 권리 검토와 임대차 확인을 마친 뒤, 실거래와 개별 물건 상태에 근거해 입찰 상한을 정하는 것이 핵심입니다.