창원지방법원 2025타경31358. 진주시 강남동 ‘진주강남동일동미라주’ 103동 9층 903호, 전용 84.9806㎡ 아파트입니다. 소유자 김동언이 2020.05.25 매매계약을 원인으로 거래가 346,000,000원에 취득했고, 현재 경매의 말소기준은 2024.06.05 설정된 제3.4구잠수기수산업협동조합의 근저당권 326,000,000원입니다. 이 근저당보다 뒤에 접수된 국민건강보험공단 압류와 5건의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기상 과거 국민은행 근저당 226,050,000원, 빅스타자산관리대부 근저당 45,000,000원과 전세권 5,000,000원이 있었지만, 모두 2024.06.03 해지로 말소됐습니다. 따라서 낙찰자가 검토할 핵심은 과거 권리가 아니라 2024.06.05 근저당 이후 권리의 소멸 여부와 현재 점유 상태입니다. 제공된 임차인 조사에서는 임차인이 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31358 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 강남동 387 진주강남동일동미라주 제103동 제9층 제903호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9806㎡ · 철근콘크리트구조 35층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 김동언 (거래가 346,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 275,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제3.4구잠수기수산업협동조합 / 277,025,004원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 단지 정보 | 진주강남동일동미라주 · 394세대 · 2021.01.29 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
말소기준권리는 을구 7번 근저당권입니다. 국민건강보험공단 압류와 아이엠캐피탈, 어드벤스대부, 엔에이치농협캐피탈, 경남신용보증재단, 하나캐피탈의 가압류는 모두 말소기준일 이후에 접수돼 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류의 실제 금액은 별도 확인이 필요하지만, 등기 순위 분석상 매수인에게 승계되는 권리로 분류되지는 않습니다.
② 시세 비교 — 평균 대비 할인, 거래 편차는 확인
진주강남동일동미라주 동일 면적대의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 346,666,666원, 최신 거래는 2026.07의 450,000,000원입니다. 현재 최저가 275,800,000원은 최근 평균의 79.6%로, 평균 기준으로는 가격 여유가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 32 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 84.52㎡ | 7 | 209,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 9 | 357,000,000원 |
| 2026.06 | 84.47㎡ | 9 | 228,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 30 | 360,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 28 | 425,000,000원 |
| 2026.04 | 84.47㎡ | 25 | 230,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 29 | 362,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 23 | 426,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 5 | 349,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 5 | 394,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.47~84.98㎡ | 12건 | 346,666,666원 |
가격대는 209,000,000원~450,000,000원으로 매우 넓습니다. 특히 대상과 같은 84.98㎡·9층 거래가 2026.06에 357,000,000원, 2026.04에 370,000,000원으로 확인됩니다. 현재 실질취득액 275,800,000원은 최근 평균과 같은 면적·층 거래보다 낮지만, 84.47㎡와 84.52㎡에서는 209,000,000원~230,000,000원의 저가 거래도 존재합니다. 따라서 평균 대비 할인은 분명하되, 거래 조건 차이를 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 275,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,661,200원 |
| 1. 근저당 · 제3.4구잠수기수산업협동조합 | 326,000,000원 | 271,138,800원 |
| 2. 가압류 · 주식회사아이엠캐피탈 | 25,432,714원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사어드벤스대부 | 15,992,298원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 26,345,458원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 25,500,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 28,075,050원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 271,138,800원이 말소기준 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당액은 176,206,720원이며, 이 미배당 채권은 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 70%) | 275,800,000원 | 271,138,800원 | 176,206,720원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 193,060,000원 | 189,557,160원 | 257,788,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 135,142,000원 | 132,450,012원 | 314,895,508원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주센텀요양병원 남측 인근으로, 다세대주택·단독주택·소규모 아파트와 일부 근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 35층 건물로 외벽은 외장석재 마감, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 도시가스 난방, 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 토지이며 부지 사면이 포장도로에 접합니다. 토지면적은 8,494.9㎡, 공시지가는 1,759,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며 대로3류, 소로1류, 소로2류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2021.01.29 준공된 394세대 단지이고 최근 12건의 거래가 확인됩니다. 다만 실거래 가격 편차가 커 개별 동·층·면적 조건에 따른 가격 차이가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 동일 조건 실거래 확인. 대상과 같은 84.98㎡·9층 거래 357,000,000원과 370,000,000원을 우선 비교하고, 저가 거래의 면적·층·거래 조건도 함께 확인하세요.
- 점유 상태 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 소유자 주소가 본건으로 변경된 이력이 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 공단 압류 확인. 국민건강보험공단 압류의 실제 금액과 배당 반영 여부를 매각물건명세서 및 배당요구 자료에서 확인하세요.
- 신청채권 미충족. 현재 회차 예상배당은 신청채권 277,025,004원을 전액 충족하지 못하는 구조입니다. 취하·변경 여부를 매각 직전 확인하세요.
- 관리비·내부 상태. 체납 관리비와 수리비는 실질취득액에 별도로 더해질 수 있으므로 관리사무소 및 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 조건부 매력
이 물건의 가장 큰 장점은 권리 구조가 단순하다는 점입니다. 임차인이 없고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 275,800,000원으로 계산됩니다.
가격도 최근 12개월 평균 346,666,666원의 79.6%로 내려와 평균 기준 메리트가 있습니다. 대상과 같은 84.98㎡·9층 거래가 357,000,000원과 370,000,000원에 확인되는 점도 긍정적입니다. 다만 단지 실거래가 209,000,000원부터 450,000,000원까지 크게 벌어져 있으므로, “평균보다 낮다”는 이유만으로 최고가를 높게 쓰기보다는 동일 면적·층과 내부 상태를 기준으로 보수적인 상한을 정해야 합니다. 종합하면 권리는 합격, 현재 가격은 매력적이지만 거래 편차 검증이 필요한 A등급 후보입니다.
