창원지방법원 2025타경31364. 진주시 일반성면 개암리 ‘일반성 에이원아파트’ 101동 8층 806호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중인 전용면적 59.9461㎡ 물건으로, 철근콘크리트구조 지상 9층 건물의 8층에 위치합니다. 소유자 전영진은 2017년 1월 4일 거래가액 147,500,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 승학신용협동조합 명의의 채권최고액 114,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.

이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 11월 10일 승학신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐고, 2026년 4월 16일 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 새로운 선순위 부담이 추가된 것이 아니라 기존 말소기준 근저당권의 채권자만 바뀐 구조이며, 해당 근저당권은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권과 후순위 전입

2016년 설정됐던 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2017년 1월 4일 신탁재산 귀속을 원인으로 이미 말소됐습니다. 같은 날 전영진에게 소유권이 이전되고, 승학신용협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 임차인 김성욱의 전입신고일은 2023년 9월 11일로 말소기준일보다 늦으므로 대항력은 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 신고를 제외한 실제 임차인은 김성욱 1명입니다. 전입일이 말소기준 근저당권보다 늦어 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 및 소액임차인 최우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 배당요구는 2025년 12월 5일 접수됐습니다.

③ 시세 비교 — 최근 시세의 66.8%

일반성에이원은 48세대, 2016년 6월 29일 사용승인된 단지입니다. 대상 면적과 일치하는 전용 59.95㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 95,208,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 102,666,666원, 최신 거래가는 115,000,000원이며, 최근 거래가격은 이전 거래군보다 10.7% 상승했습니다.

현재 최저가 68,600,000원은 전체 평균의 72.1%이자, 더 중요한 최근 12개월 평균의 66.8%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가와 권리상 실질취득액이 동일하며, 실질취득액을 기준으로 보더라도 최근 평균과 최신 거래가보다 낮습니다. 감정가 98,000,000원 역시 최근 12개월 평균과 최신 거래가보다 낮지만, 현재 회차는 감정가에서 다시 30% 낮아진 상태입니다.

④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 1,634,800원을 제외한 66,965,200원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 47,034,800원이 미배당으로 남습니다. 경매 청구액 90,700,000원도 현재 예상배당액만으로는 전액 충족되지 않습니다. 다만 임차인의 보증금과 최우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 실제 근저당 배당액은 변동할 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 반성초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 대상 단지까지 차량 접근이 가능하고, 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 도로. 북동측과 북서측의 동부로2060번길을 통해 진출입할 수 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 9층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·소화·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
• 단지 규모. 일반성에이원은 48세대 규모로, 대단지보다 거래 수요층이 제한될 수 있습니다.
• 거래 흐름. 동일 면적 실거래는 78,000,000원부터 115,000,000원까지 확인되며 최근 거래군은 이전 거래보다 10.7% 높습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 반성초등학교 및 병설유치원 관련 절대·상대보호구역에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 김성욱의 보증금·확정일자·점유 부분을 매각물건명세서와 배당요구서에서 확인하세요.
• 최우선변제 확인. 대항력은 없지만 보증금 규모에 따라 소액임차인 최우선변제가 배당에 반영될 수 있습니다.
• 근저당권 이전 확인. 승학신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 최신 등기 상태와 채권계산서를 대조하세요.
• 가격 상한 설정. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 66.8%이지만, 48세대 소규모 단지의 환금성과 개별 호수 상태를 반영해 응찰가를 정하세요.
• 점유·명도 확인. 임차인 점유 범위와 실제 거주 여부, 이사 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분과 당해세는 별도로 확인해야 합니다.
• 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.27로 기재돼 있으므로 진행·변경·매각 여부를 법원 기록에서 확인하세요.

맺으며 — 권리는 안전, 가격은 최근 시세 아래

이 물건의 말소기준은 2017년 1월 4일 설정된 승학신용협동조합 근저당권입니다. 임차인 김성욱은 2023년 9월 11일 전입해 대항력이 없고, 보증기관 승계도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리상 실질취득액은 현재 최저가와 동일한 68,600,000원입니다.

가격도 최근 시장보다 낮습니다. 최근 12개월 평균은 102,666,666원, 최신 거래가는 115,000,000원이며 현재 실질취득액은 최근 평균의 66.8%입니다. 최근 거래 추세도 +10.7%로 확인돼 가격 측면의 여유가 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 임차인 1명이 있고, 48세대 소규모 단지라는 환금성 제약도 있습니다. 결론은 권리 안전성과 가격 경쟁력은 양호하되, 임차인 배당정보와 실제 점유 상태를 확인한 뒤 접근할 물건입니다.