창원지방법원 2025타경31374. 진주시 상봉동 748-3의 토지와 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 1층 근린생활시설(사무소), 2층 다가구주택 원룸 4개, 3층 다가구주택 원룸 2개·투룸 1개, 4층 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 250㎡이며 제2종일반주거지역에 속합니다. 최저매각가는 424,931,000원으로 감정가 867,205,980원의 49%까지 내려온 2회 유찰 물건입니다.
권리의 기준점은 2020.11.13. 진주서부농업협동조합 근저당권 348,000,000원입니다. 이후 삼성카드·롯데카드·경남신용보증재단·현대카드 가압류, 현 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 정유석·정수지의 임차권등기는 모두 기준권리 뒤에 있습니다. 다만 등기 순서만으로 이 사건을 끝내면 안 됩니다. 현황상 여러 점유자가 확인되고, 그중 전입신고일이 밝혀지지 않은 점유자가 있어 대항력 여부가 미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31374 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상봉동 748-3 · 경상남도 진주시 의병로71번길 5 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 1층 근린생활시설(사무소) · 2층 다가구주택(원룸4개) · 3층 다가구주택(원룸2개, 투룸1개) · 4층 단독주택 |
| 토지 | 250㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 자연경관지구 · 소로한면 |
| 소유자 | 천동규 |
| 감정가 / 최저가 | 867,205,980원 / 424,931,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주서부농업협동조합 / 279,435,196원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 · 토지 일부 타인점유 상태를 최저매각가격에 반영 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸, 문제는 미상 점유
현재 소유자 천동규는 2020.11.13. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 진주서부농업협동조합이 채권최고액 348,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현 사건의 말소기준권리입니다. 2025년의 카드사·보증재단 가압류와 2025.11.13. 경매개시결정, 2025.11.20. 국민건강보험공단 압류, 정유석·정수지 임차권등기는 모두 그 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 임차인 8명, 3명은 대항력 판정 미상
| 성명 | 점유부분 | 보증금 / 차임 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수창 | 201호 · 주거 | 3,000,000원 / 310,000원 | 전입일 미상 · 확정일 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 강하솜 | 1층 | 5,000,000원 / 250,000원 | 전입일 미상 · 배당요구 2026.01.26 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 조창현 | 확인 필요 | 보증금 미상 | 전입 2024.02.20 · 배당요구 2026.01.26 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 진상용 | 확인 필요 | 보증금 미상 | 전입 2021.01.27 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 옥동근 | 확인 필요 | 보증금 미상 | 전입 2023.05.11 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 천동화 | 304호 · 주거 | 보증금 미상 | 전입일 미상 · 확정일 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 정유석 | 2층 203호 부분 · 주거(임차권등기) | 90,000,000원 | 전입 2023.04.11 · 확정 2023.03.29 · 배당요구 2025.09.08 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 정수지 | 3층 303호 부분 · 주거(임차권등기) | 3,000,000원 / 300,000원 | 전입 2025.09.02 · 확정 2025.12.24 · 배당요구 2026.03.23 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
실제 임차·점유자는 8명으로 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계에 해당하는 중복신고는 없습니다. 정유석·정수지와 조창현·진상용·옥동근은 확인된 전입일이 모두 2020.11.13. 이후여서 대항력이 없습니다. 반면 김수창·강하솜·천동화는 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 별개
감정가는 867,205,980원, 현재 최저매각가는 424,931,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰된 만큼 감정가 기준 할인폭은 큽니다. 그러나 이 사건은 동일 유형의 최근 실거래 가격을 기준으로 한 비교보다 먼저, 다가구 임대관계·토지 일부 타인점유·미상 점유자의 권리가 가격에 얼마나 반영되어 있는지 확인해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시장가보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 424,931,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,649,310원 |
| 2. 근저당 · 진주서부농업협동조합 | 348,000,000원 | 348,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 4,821,900원 | 4,821,900원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,119,075원 | 7,119,075원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 6. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 5,860,164원 | 5,860,164원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,480,551원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 채권자 총 395,801,139원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 22,480,551원, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 6,649,310원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경진고등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다가구주택·학교 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 4층 건물로 사용승인일은 2017.05.08.입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 이용. 1층은 근린생활시설(사무소), 2층은 원룸 4개, 3층은 원룸 2개와 투룸 1개, 4층은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 250㎡의 대지로 제2종일반주거지역·자연경관지구이며 소로3류에 접합니다. 공시지가는 413,400원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 있으며 경진고등학교 절대보호구역에도 해당합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 점유. 토지 일부는 타인이 점유 중인 것으로 조사됐고, 이 상태가 최저매각가격에 반영돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김수창 전입일 확인. 201호 보증금 3,000,000원·차임 310,000원이나 전입신고일이 미상입니다. 말소기준 2020.11.13.과의 선후를 확인해야 합니다.
- 강하솜 전입일 확인. 1층 보증금 5,000,000원·차임 250,000원, 배당요구일 2026.01.26이나 전입신고일은 미상입니다.
- 천동화 전입·보증금 확인. 304호 주거 점유자로 확인되지만 전입신고일과 보증금이 모두 확인이 필요합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 조창현·진상용·옥동근의 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 관계를 확인해야 합니다.
- 토지 일부 타인점유 범위 확인. 실제 점유 위치와 면적, 이용관계를 현장에서 특정해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각됩니다. 제시외 건물의 위치와 이용상태를 원본 감정서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 49%라는 할인율과 시장가 대비 가격 경쟁력은 다른 문제입니다. 임대수익·점유위험·토지 사용관계까지 함께 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 전입·점유·배당요구와 매각범위를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 권리 확인
이 물건은 감정가 867,205,980원에서 최저가 424,931,000원까지 내려와 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 등기상 기준권리 이후의 근저당·가압류·압류·임차권은 매각으로 정리되고, 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 실제 승부처는 그 다음입니다. 김수창·강하솜·천동화는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 천동화를 포함한 일부 점유자는 보증금도 확인이 필요합니다. 토지 일부 타인점유도 있습니다. 따라서 이 사건은 “감정가 대비 많이 떨어졌으니 싸다”가 아니라, “미상 임차관계와 토지점유를 확정한 뒤 가격을 판단해야 한다”가 결론입니다. 권리확인이 끝나기 전에는 배당표상 인수 0원을 실제 인수 0원으로 확정하지 않는 것이 핵심입니다.
