창원지방법원 2025타경31397. 진주시 가좌동 더퍼스트웰가시티 1층 115호 근린시설입니다. 감정가는 1,906,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 933,940,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 말소기준은 2023.07.26. 설정된 진주동부농업협동조합의 채권최고액 363,600,000원 근저당권입니다. 이 근저당과 그 이후 2025.11.20. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸해 등기상 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산됩니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 근거가 없습니다. 특히 근린시설은 주거용 부동산보다 개별 점포의 위치·동선·임대수익·공실 여부에 따라 가치 편차가 클 수 있으므로, 이 사건은 권리보다 현장 이용상태와 상권·임대 가능성 확인이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31397 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 가좌동 2064-1 더퍼스트웰가시티 1층115호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현재 공실 상태 |
| 소유자 | 이종남 |
| 감정가 / 최저가 | 1,906,000,000원 / 933,940,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주동부농업협동조합 / 860,237,580원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록1,2,3 벽체구분 없이 일괄 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자는 이종남이며, 2023.10.20. 소유권을 이전받았습니다. 말소기준권리는 그보다 앞선 2023.07.26. 진주동부농업협동조합 근저당권입니다. 근저당권은 채권최고액 363,600,000원으로 설정됐고 채무자는 이후 이종남으로 변경됐습니다. 2025.11.20. 진주동부농업협동조합이 임의경매를 개시했으며, 말소기준권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 현황 재확인 필요
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이규식 | 115호 · 주거 | 2024.12.31 | 미상 | 2026.01.12 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이규식의 전입신고일은 2024.12.31.로 말소기준권리인 2023.07.26.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 대항력에 기한 매수인 승계는 발생하지 않는 구조입니다. 배당요구는 2026.01.12. 접수됐습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 933,940,000원으로 감정가 1,906,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 매각가는 653,758,000원, 4회 유찰 시 457,630,600원으로 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 가격이 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 따라서 49%라는 할인율 자체를 가격 경쟁력으로 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 933,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,739,400원 |
| 2. 근저당 · 진주동부농업협동조합 | 363,600,000원 | 363,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 558,600,600원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 363,600,000원이 전액 배당되는 계산이며 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 교부액은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 값으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. KTX 진주역사 북서측 인근이며 주변은 근린생활시설과 대단위 아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층 115호 및 116호는 근린생활시설로 현재 공실 상태로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하6층·지상16층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·스프링클러 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 사다리형 토지이며 업무시설과 근린생활시설 부지로 이용 중이고, 북서측 광대로와 남서측 소로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(신진주역세권)이며 공시지가는 2,354,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 전입신고된 이규식 기록과 감정평가의 공실 조사 결과가 함께 존재하므로 현재 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 보증금 확인. 이규식은 대항력이 없어 매수인 승계는 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차 관련 서류를 재확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 목록1,2,3이 벽체구분 없이 일괄 이용 중이므로 각 호실의 경계와 실제 사용상태를 확인하세요.
- 공실·임대수익 점검. 근린시설은 공실기간과 임대료가 가치에 직접 영향을 주므로 실제 임대 가능 조건을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 근린생활시설 매매사례와 임대수익을 별도로 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 현장이 결정한다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.07.26. 진주동부농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 소멸합니다. 이규식 역시 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 투자판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없고, 근린시설이 현재 공실로 조사됐으며 목록1,2,3이 벽체구분 없이 이용 중입니다. 따라서 권리는 비교적 단순하지만 가격·점유·상가 환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 응찰가를 정하기보다 실제 상권과 임대수익, 현장 이용상태를 확인한 뒤 가격 상한을 정하는 접근이 적절합니다.
