창원지방법원 2025타경31434. 하동군 하동읍 읍내리 114-17, 현황은 1·2층 주택 및 지하실 창고로 이용되는 건물과 토지가 일괄매각 대상입니다. 등기상 소유자는 최동준·최현민·최현애·최현주·최형준으로, 각자 5분의 1씩 공유하고 있습니다. 이번 강제경매는 그중 최동준 지분에 대한 가압류가 본압류로 이행된 사건이고 매각물건명세서에도 지분매각이라고 명시돼 있습니다.
권리관계만 보면 과거의 근저당과 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2025.11.21. 주식회사대한채권관리대부의 최동준 지분 가압류이고, 2025.11.28. 같은 채권자가 강제경매개시결정을 받았습니다. 이 권리들은 매각 시 소멸하는 구조이며 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 “인수 0원”은 곧 “쉬운 물건”이라는 뜻이 아닙니다. 낙찰자가 취득하는 대상이 단독 소유권이 아니라 공유지분이기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31434 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 하동읍 읍내리 114-17 · 경상남도 하동군 하동읍 수박등길 6-16 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 주택(1·2층) 및 창고(지하실) · 사용승인 1988.01.01 |
| 공유자 | 최동준·최현민·최현애·최현주·최형준 · 각 5분의 1 지분 |
| 매각구조 | 지분매각 · 일괄매각 · 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ~ㄷ) 매각 포함 |
| 토지 | 132.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 감정가 / 최저가 | 22,832,860원 / 11,188,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 채권자 / 청구액 | 주식회사대한채권관리대부 / 21,554,421원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 전세권은 말소, 현재 기준은 지분 가압류
과거 1988.01.22. 설정된 한국주택은행 근저당은 국민은행으로 이전된 뒤 2005.12.19. 해지로 말소됐습니다. 2008.10.20. 최순기 명의로 설정된 전세금 20,000,000원의 전세권도 2022.08.16. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 이 전세권은 현재 낙찰자가 떠안을 권리가 아닙니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유관계가 확인되지 않은 상태에서 대항력 있는 임차인이 없다고 단정하기보다는 현장 점유 및 임대차 여부를 입찰 전에 다시 확인하는 것이 맞습니다.
② 지분·가격 구조 — ‘49% 할인’만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 11,188,000원으로 감정가 22,832,860원의 49% 수준입니다. 하지만 이는 지분매각 물건의 경매가격입니다. 단독 소유권을 확보하는 일반 주택 가격과 같은 의미로 비교하면 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 11,188,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 7,831,599원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 5,482,119원 | 0원 |
세 회차 모두 권리상 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 권리상 실질취득액은 11,188,000원입니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 주변 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,188,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 601,384원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주식회사대한채권관리대부 | 21,521,262원 | 10,586,616원 |
| 3. 갑구 5번 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 주식회사대한채권관리대부의 가압류 청구금액 21,521,262원 중 10,586,616원이 예상 배당되고 10,934,646원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하동군청 북측 인근에 위치하고, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 있는 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 현황은 1·2층 주택과 지하실 창고로 이용 중입니다. 제반 위생·급배수 설비와 도시가스가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 면적 132.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역입니다. 토지이용상황은 단독, 지형은 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역(전부제한)이며 공시지가는 347,900원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단독주택 성격의 토지·건물에 대한 공유지분 매각이므로, 일반적인 전체 소유권 주택보다 매수 후 사용·처분 단계에서 공유관계를 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 대상부터 확정. 지분매각이므로 최동준의 5분의 1 지분이 경매의 핵심 대상이라는 점을 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물은 일괄매각이고 감정서상 기호 ㄱ~ㄷ의 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 공유자 우선매수권 확인. 특별매각조건의 적용 여부와 공유자의 우선매수권 행사 가능성을 매각기일 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 2회 유찰 후 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
- 토지 조건 확인. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역과 세로한면(불) 도로접면 조건을 현황과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서·현황자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 경매”
이 사건은 등기상 인수 위험만 보면 비교적 단순합니다. 과거 근저당과 전세권은 이미 말소됐고, 현재 기준권리인 최동준 지분 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다.
하지만 투자판단의 중심은 다른 데 있습니다. 소유자는 5명의 공유자이고 각 지분은 5분의 1, 이번 매각은 그중 최동준 지분에 대한 지분매각입니다. 여기에 공유자 우선매수권 관련 특별매각조건, 2회 유찰, 실거래 비교자료 부재가 겹칩니다. 현재 최저가 11,188,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로는 가격 매력을 인정하기 어렵습니다. 권리는 정리되지만, 공유지분의 사용·처분과 환금성이 이 물건의 본질적인 승부처입니다.
