창원지방법원 2025타경31451. 진주시 신안동 34-34, 남강로 465의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층·지상 3층이고, 1층부터 3층까지는 숙박시설 ‘진주워너비호텔’, 지하층은 보일러실로 이용 중입니다. 토지는 455.9㎡의 대지로 주상용 이용상황이며, 제시외 건물 및 공작물도 매각에 포함됩니다.
현재 최저매각가는 890,477,000원으로 감정가의 49% 회차까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 할인율로 볼 수 없습니다. 여기에 유치권 신고까지 남아 있어, 가격보다 먼저 권리의 실제 부담 범위를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31451 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 신안동 34-34 · 경상남도 진주시 남강로 465 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층~3층 숙박시설(진주워너비호텔) · 지하층 보일러실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 3층 · 사용승인일 1986.09.13 · 리모델링 후 사용 중 |
| 토지 | 대 455.9㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사윤 · 거래가액 1,579,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,817,299,900원 / 890,477,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형선망수산업협동조합 / 2,032,331,070원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 공작물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
현재 권리분석의 기준점은 2021.11.10. 을구 13번 대형선망수산업협동조합 근저당권 1,440,000,000원입니다. 그보다 앞선 근저당권·전세권 등은 등기부상 이미 말소돼 있고, 기준권리 이후 설정된 같은 조합의 336,000,000원 근저당권, 심지현의 80,000,000원 전세권, 진주시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박봉열 | 확인 필요 | 2023.09.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 심지현 | 진주워너비호텔 | 2023.02.08 | 80,000,000원 | 3,500,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 | 승계 없음 |
박봉열은 2023.09.14., 심지현은 2023.02.08. 전입으로 모두 말소기준권리인 2021.11.10.보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 심지현은 80,000,000원 보증금과 3,500,000원 차임이 확인되고 2026.02.23. 배당요구도 했지만, 현재 회차 배당에서는 전세권 배당액이 0원입니다. 박봉열은 보증금이 확인되지 않았으므로 금액 자체는 원본 서류로 보완 확인할 필요가 있습니다.
③ 핵심 리스크 — 33,057,000원 유치권 신고
매각물건명세서 비고에는 심지현이 2026.02.23.자로 하자 보수 공사비용 등 33,057,000원에 관한 유치권 신고를 했으나 그 성립 여부는 불분명하다고 적혀 있습니다. 따라서 배당표상 매수인 인수가 0원이라고 해도, 이 신고의 성립 여부는 별도로 확인해야 하는 핵심 변수입니다.
④ 예상배당표 (매각가 890,477,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,304,770원 |
| 1. 을구 13번 근저당 · 대형선망수산업협동조합 | 1,440,000,000원 | 879,172,230원 |
| 2. 을구 14번 근저당 · 대형선망수산업협동조합 | 336,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 15번 전세권 · 심지현 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 합계 1,856,000,000원 중 879,172,230원이 배당되고, 미배당은 976,827,770원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 유치권 검토는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 890,477,000원 | 879,172,230원 | 976,827,770원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 623,333,900원 | 614,700,561원 | 1,241,299,439원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 436,333,730원 | 429,570,393원 | 1,426,429,607원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 3회·4회 유찰 가정에서도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 등기·배당 구조의 결론이고, 별도로 신고된 유치권의 성립 여부까지 0원으로 확정해 주는 것은 아닙니다.
⑥ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
최저매각가 890,477,000원은 현재 회차 표기상 감정가의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 없으므로, 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 일반 주거용이 아니라 실제 1층~3층이 숙박시설로 이용되는 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신안초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현재 이용. 1층~3층은 숙박시설인 진주워너비호텔, 지하층은 보일러실로 이용 중입니다.
- 토지. 455.9㎡ 대지, 주상용, 평지, 세로장방, 중로한면입니다. 공시지가는 1,171,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·특화경관지구이고 대로1류에 접합니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권 확인. 심지현이 신고한 33,057,000원 하자 보수 공사비용 등의 계약서·세금계산서·지급내역과 채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 유치권은 실제 점유관계가 중요하므로 진주워너비호텔의 현재 운영자·점유자와 현장 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 박봉열 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 심지현 권리 분리 확인. 전세금 80,000,000원과 유치권 신고 33,057,000원은 서로 다른 권리관계이므로 각각 따로 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물 및 공작물이 함께 매각되므로 감정서 기호별 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교값이 없으므로 ‘감정가 49%’만을 시세 할인으로 해석하지 말고 숙박시설과 토지의 실제 시장가치를 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 유치권 신고 관련 문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “리스크 0”은 다르다
이 사건의 등기 구조 자체는 명확합니다. 말소기준은 2021.11.10. 대형선망수산업협동조합 근저당권이고, 이후 근저당권·전세권·압류·경매개시결정은 소멸하며 두 임차인도 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 심지현의 33,057,000원 유치권 신고가 있고, 그 성립 여부는 불분명합니다. 동시에 최근 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가 890,477,000원이 시장가격 대비 싸다고 단정할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수는 0원이지만 유치권 검증이 선행돼야 하는 숙박시설·토지 물건으로 보는 것이 맞습니다. 감정가 49%보다 더 중요한 숫자는 유치권 신고 33,057,000원이고, 더 중요한 질문은 그 권리가 실제로 성립하느냐입니다.
