55,300,000원
창원지방법원 2025타경31479. 사천시 정동면 풍정리 삼성아파트 102동 1303호, 전용 59.886㎡ 아파트입니다. 감정가 79,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 55,300,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 최근 12개월 실거래 평균 69,991,666원보다 14,691,666원 낮아 보입니다.
하지만 이 사건의 기준가격은 최저가가 아닙니다. 박은지는 2022년 3월 3일 전입신고와 확정일자를 갖추고, 2024년 2월 29일 보증금 68,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2024년 7월 24일 압류보다 앞선 권리이므로, 배당으로 변제되지 않는 보증금 잔액은 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 55,300,000원에서 집행비용 1,395,400원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 53,904,600원입니다. 보증금 68,000,000원 중 부족한 14,095,400원은 낙찰자가 승계하므로, 실질취득은 55,300,000원 + 14,095,400원 = 69,395,400원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31479 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 정동면 풍정리 388-1 삼성아파트 제102동 제13층 제1303호 |
| 도로명주소 | 경상남도 사천시 정동면 옥산로 328 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.886㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 13층 |
| 소유자 | 주식회사우림인베스트 (2021.07.27. 거래가 72,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 55,300,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 72,226,146원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 먼저 온 임차권이 살아남는다
2007년 설정된 우리은행 근저당권 42,000,000원은 2016년 8월 4일 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2024년 7월 24일 서산세무서장이 한 압류입니다. 이 압류와 2025년 12월 12일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 승계
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 박은지 건물의 전부 · 주거 · 임차권등기 | 68,000,000원 | 전입 2022.03.03 확정 2022.03.03 배당요구 2024.02.29 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 잔액 승계 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 현재 회차에서는 보증금 68,000,000원 가운데 53,904,600원이 배당되고, 나머지 14,095,400원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
③ 낙찰가가 내려가도 총비용은 거의 고정된다
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 유형입니다. 유찰로 낙찰가가 내려가면 임차인에게 돌아갈 배당액이 감소하고, 그만큼 매수인의 인수액이 증가합니다. 따라서 최저가 하락폭이 실질적인 할인으로 그대로 이어지지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·감정가 70% | 55,300,000원 | 14,095,400원 | 69,395,400원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 38,710,000원 | 30,386,780원 | 69,096,780원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 27,097,000원 | 41,790,746원 | 68,887,746원 |
④ 시세 비교 — 평균과 비슷하지만 최신 거래보다 높다
삼성아파트는 314세대, 1994년 7월 27일 준공 단지입니다. 대상 면적과 일치하는 전용 59.89㎡의 최근 12개월 실거래 12건은 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.89㎡ | 2 | 52,900,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 9 | 75,000,000원 |
| 2026.04 | 59.89㎡ | 14 | 76,000,000원 |
| 2026.03 | 59.89㎡ | 13 | 72,000,000원 |
| 2026.03 | 59.89㎡ | 1 | 58,000,000원 |
| 2026.02 | 59.89㎡ | 5 | 72,000,000원 |
| 2025.12 | 59.89㎡ | 3 | 67,000,000원 |
| 2025.11 | 59.89㎡ | 13 | 81,000,000원 |
| 2025.11 | 59.89㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2025.10 | 59.89㎡ | 4 | 63,000,000원 |
| 2025.09 | 59.89㎡ | 11 | 74,000,000원 |
| 2025.09 | 59.89㎡ | 5 | 74,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 69,991,666원 |
거래 범위는 52,900,000원에서 81,000,000원이고 최근 12개월 평균은 69,991,666원입니다. 현재 회차 실질취득 69,395,400원은 평균보다 596,266원 낮아 평균의 99.1%입니다. 평균 대비 큰 할인은 아닙니다.
더 주의할 부분은 최신 거래입니다. 2026년 7월 거래가는 52,900,000원으로, 현재 실질취득액보다 16,495,400원 낮습니다. 실질취득은 최신 거래의 131.2%에 해당하므로 “최저가가 최근 평균의 79.0%라 싸다”는 평가는 성립하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 55,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,395,400원 |
| 1. 임차인 박은지 보증금 | 68,000,000원 | 53,904,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 72,226,146원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 부족액 14,095,400원은 배당으로 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 72,226,146원은 현재 회차 가정에서 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍정마을회관 남서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지·공동주택·단독주택 등이 소재하는 국도 주변 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북동측 왕복 4차선 포장도로를 통해 주로 진출입합니다. 관내 교통편과 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 13층이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 아파트로 이용 중이며 제2종일반주거지역·자연녹지지역·생산관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역에 해당합니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 부지이며 토지면적은 24,950㎡, 공시지가는 475,800원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 314세대·1994년 준공 단지이며 동일 면적 거래가는 52,900,000원부터 81,000,000원까지 편차가 있습니다. 단지 경매물건 통계는 평균 5.8회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 55,300,000원에 인수액 14,095,400원을 더한 69,395,400원을 총 취득가격의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 2회·3회 유찰돼도 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득은 69,096,780원·68,887,746원으로 크게 낮아지지 않습니다.
- 임차권 말소 조건. 박은지의 보증금이 전액 변제되지 않으면 주택임차권등기가 말소되지 않고 미배당 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
- 최신 거래 대조. 실질취득 69,395,400원은 2026년 7월 최신 거래 52,900,000원보다 16,495,400원 높습니다. 개별 호수의 층·향·내부 상태를 반드시 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 내역을 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·인도. 미납 관리비와 실제 점유 상태, 임차권자의 퇴거 및 임차권등기 말소 협조 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 싸지는 구조가 아니다”
이 물건은 감정가 79,000,000원에서 55,300,000원으로 내려와 표면 할인율이 커 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 68,000,000원이 먼저 자리 잡고 있습니다. 현재 예상배당으로 변제되지 않는 14,095,400원까지 합치면 매수인의 실질취득은 69,395,400원입니다.
이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 69,991,666원과 거의 같고, 2026년 7월 최신 거래 52,900,000원보다 31.2% 높습니다. 추가로 유찰돼 낙찰가가 낮아지더라도 인수액이 증가해 총비용은 약 6,900만원 부근에 머뭅니다. 최저가는 할인됐지만 실질취득은 할인되지 않은 사건입니다. 권리의 핵심은 명확합니다. 낙찰가가 아니라 임차보증금 잔액까지 포함한 총액으로 판단해야 합니다.
