창원지방법원 2025타경21980. 거제시 장평동 647-29 청향빌과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층이며, 이용상태는 단독주택(다가구주택)입니다. 토지는 223.0㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다. 사건 표시상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 다가구주택으로 확인됩니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 2016.01.11. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 564,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 하나은행·신용보증기금·경남은행·기술보증기금의 가압류와 국민건강보험공단·한국장애인고용공단·국·거제시의 압류, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 위치합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21980 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 647-29 청향빌 · 경상남도 거제시 장평1로16길 49-9 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가 이용상태 단독주택(다가구주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 외벽 석재 및 스톤코트 등 · 내벽 벽지 및 일부 타일 등 |
| 토지 | 223.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 910,400원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사유신 |
| 감정가 / 최저가 | 691,430,000원 / 237,161,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 527,490,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2016.01.11. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 564,000,000원이며 공동담보로 장평동 647-29 토지가 연결돼 있습니다. 이후 등기된 가압류·압류 및 2025.09.16. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격·유찰 구조 — 감정가의 34% 수준까지 하락
감정가는 691,430,000원이고, 3회 유찰된 현재 회차 최저매각가는 237,161,000원입니다. 현재 회차의 감정가 대비 비율은 34.3%입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 237,161,000원 | 1,656,172,819원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 166,012,700원 | 1,726,325,043원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 116,208,890원 | 1,775,431,599원 |
유찰이 진행될수록 매각가는 더 낮아지지만 채권자 미배당액은 커지는 구조입니다. 현재 회차에서도 채권 총액 1,889,213,565원 가운데 배당되는 금액은 233,040,746원으로 계산돼 채권 회수 부족이 매우 큰 사건입니다. 다만 이 미배당 채권 자체가 매수인에게 자동 승계된다는 의미는 아니며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,161,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,120,254원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 564,000,000원 | 233,040,746원 |
| 3. 가압류 · 주식회사하나은행 | 94,576,926원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 643,810,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 경남은행 | 210,826,639원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 기술보증기금 | 376,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 총 채권액은 1,889,213,565원, 채권자 배당액은 233,040,746원, 미배당액은 1,656,172,819원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
④ 물건 상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층이며, 외벽은 석재 및 스톤코트 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 제반 급배수설비·위생설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 입지. 양지초등학교 북측 인근으로 근린생활시설·공동주택·단독주택·농경지·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 관내 대중교통 사정을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 223.0㎡, 지목 대, 완경사·세로장방형이며 세로한면(가) 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입·임대차 현황을 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 건물 파손. 감정서에 일부 파손이 적시돼 있으므로 수리 범위와 실제 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 감정서상 ㉠·㉡·㉢이 매각 포함이므로 위치·형태·이용상태를 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 건물과 토지가 함께 매각되는 구조임을 전제로 자금계획과 활용계획을 검토해야 합니다.
- 유찰 가격. 3회 유찰로 감정가 대비 34.3%까지 내려왔지만 감정가 대비 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 확인할 현장은 많다
등기 순서만 보면 이 사건의 기준점은 명확합니다. 2016.01.11. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 인수 0원이라는 한 문장만으로 끝낼 물건은 아닙니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 국세·지방세 압류가 있으며, 일부 파손과 제시외 건물도 확인 대상입니다. 감정가 691,430,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 237,161,000원까지 낮아졌지만, 이 할인폭 자체를 시세 메리트로 바꾸어 해석해서는 안 됩니다. 등기 권리는 비교적 정리돼 있으나, 점유·세금·건물 상태 확인을 마친 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
