창원지방법원 2024타경11684. 경남 창녕군 계성면 봉산리 소재 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택(펜션)이고, 기호 ①·②·③·⑤·⑥ 토지와 기호 ④ 건물, 제시외 건물이 함께 묶인 일괄매각 구조입니다. 말소기준은 2002.01.24 사하농업협동조합 근저당권입니다. 이후 근저당, 가등기, 압류, 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
다만 이 사건의 난도는 “등기상 선순위 권리 인수”보다 물건의 성격에서 나옵니다. 농림지역·농업보호구역 토지, 지목 전, 맹지, 분묘 가능성, 지적경계 불명확, 농지취득자격증명원 제출 필요가 함께 표시되어 있습니다. 여기에 2024.04.01 전입한 민옥향 씨가 확인되지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 말소기준보다 늦은 전입이라 대항력은 없다는 구조지만, 실제 점유·명도와 관계인 여부는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경11684 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 계성면 봉산리 1629 |
| 등기상 부동산 | 경상남도 창녕군 계성면 봉산리 1627-1, 1628 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택(펜션) 상태 · 일괄매각 |
| 토지 특성 | 농림지역 · 지목 전 · 토지면적 850.0㎡ · 맹지 · 공시지가 21,000원/㎡ |
| 소유자 | 신영희 |
| 감정가 / 최저가 | 685,834,060원 / 235,241,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 413,074,146원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2002년 근저당
이 사건의 말소기준은 2002.01.24 사하농업협동조합 근저당권 104,000,000원입니다. 이후에 설정된 근저당권과 가압류, 압류, 경매개시결정, 가등기는 매각으로 소멸하는 방향입니다. 특히 2025.07.22 최성안 씨의 소유권이전청구권가등기도 말소기준 이후 권리로 분류됩니다.
② 점유자·임차인 — 대항력은 없지만, 보증금과 관계는 확인해야 한다
확인된 실제 점유자·임차인 신고는 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니므로 보증금 합산 문제는 없지만, 보증금 자체가 확인되지 않습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 구조입니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 민옥향 | 미상 | 2024.04.01 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 235,241,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,093,374원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 사하농업협동조합 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 사하농업협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 사하농업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 남지농업협동조합 | 192,000,000원 | 23,147,626원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 이미숙 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당권 · 남지농업협동조합 | 338,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 10번 근저당권 · 이미숙 | 300,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 11번 근저당권 · 조유정 | 400,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 14번 근저당권 · 진해수산업협동조합 | 468,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 16번 근저당권 · 정흥국 | 120,000,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 10번 가압류 · 염지현 | 729,880,000원 | 0원 |
| 12. 을구 20번 근저당권 · 김종규 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 235,241,000원에서는 채권총액 3,664,667,500원 중 231,147,626원만 배당되고, 미배당은 3,433,519,874원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되지만, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창녕군 계성면 봉산리 소재 “봉산지” 남동측 인근입니다. 주위는 마을취락과 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 관내 대중교통 사정을 고려할 때 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 단독주택(펜션) 상태입니다. 기호 ②·③은 2필지 일단의 단독주택 건부지로 이용 중이며 용도상 불가분 관계로 평가되었습니다.
- 토지 규제. 농림지역, 농업보호구역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역이 표시되어 있습니다. 기호 ⑥은 공부상 지목이 전이나 현황은 전기타(정원) 상태입니다.
- 환금성. 펜션형 단독주택과 농지·맹지·경계확인 이슈가 결합된 물건이라 일반 주거용 아파트처럼 매수층이 넓지 않습니다. 가격보다 활용 가능성과 인허가·취득요건 확인이 우선입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명원. 농지취득자격증명원 제출 필요가 표시되어 있고, 미제출 시 보증금 몰수 문구가 있습니다. 입찰 전 발급 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
- 분묘·분묘기지권. 일부 토지는 육안으로 식별 어려운 분묘 소재 가능성이 있고 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 현장 확인이 필수입니다.
- 지적경계. 인접 토지와 지적경계가 다소 불분명해 정확한 경계 확인에는 지적측량이 필요할 수 있습니다. 측량 결과에 따라 이용상황과 점유현황이 달라질 수 있습니다.
- 점유자 확인. 민옥향 씨의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 대항력은 말소기준 이후 전입으로 없다는 구조지만, 실제 점유 부분·계약관계·명도 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
- 가등기 원본 확인. 가등기 이력이 반복됩니다. 매각 소멸 방향이라도 가등기의 성격과 말소 상태를 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
- 당해세. 국세·지방세 압류가 표시되어 있습니다. 당해세 해당 시 배당 0순위로 차감될 수 있으므로 실제 배당과 후순위 미배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “싸다”보다 “쓸 수 있느냐”가 먼저다
이 물건의 최저가는 감정가 685,834,060원에서 235,241,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매우 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 할인율이 높은 데에는 이유가 있습니다. 단독주택(펜션) 상태의 일괄매각, 농지취득자격증명원, 맹지, 농림지역·농업보호구역, 분묘 가능성, 지적경계 불명확, 보증금 미상 점유자 문제가 함께 놓여 있습니다. 권리상 인수액 0원이라는 점은 장점이지만, 이 사건의 승부처는 권리보다 취득 가능성·현장 이용 가능성·명도와 환금성입니다. 현장과 원본 확인 전에는 낮은 최저가만으로 응찰할 물건이 아닙니다.