창원지방법원 2025타경22045. 거제시 옥포동 대한미래로상가아파트 2층 201호입니다. 사건상 용도는 근린시설이지만, 감정평가 현황은 객실 35개 호와 문화정보교류시설·주방·안내실·보일러실·흡연실·창고·복도 등을 갖춘 숙박시설(호스텔)입니다. 더 중요한 특징은 등기사항전부증명서상 201호·202호·203호의 3개 호실이 집합건축물대장 및 현황상 201호 하나로 전유부 합병되어 일괄 평가됐다는 점입니다.
권리 구조만 보면 현재 말소기준은 2010.09.17 설정된 거제수산업협동조합 근저당 390,000,000원입니다. 그 뒤 2013년 이인은 근저당 10,000,000원과 2025년 함정금의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22045 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 528-3 대한미래로상가아파트 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 옥포로19길 21 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현황상 숙박시설(호스텔) |
| 현황 | 객실 35개 호 · 문화정보교류시설 · 주방 · 안내실 · 보일러실 · 흡연실 · 창고 · 복도 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 11층 건물 중 2층 201호~203호(현 201호) |
| 소유자 | 강인령 · 2009.08.20 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 670,000,000원 / 328,300,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 함정금 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유자는 강인령이며 2009.06.22 임의경매로 인한 매각을 원인으로 2009.08.20 소유권을 취득했습니다. 이후 2010.09.17 거제수산업협동조합이 채권최고액 390,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2013.05.28 이인은의 10,000,000원 근저당과 2025.10.15 함정금의 강제경매개시결정은 모두 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 따라서 임차인을 특정해 대항력을 인정할 자료는 없지만, 숙박시설의 실제 점유·사용관계는 입찰 전 별도 확인이 필요한 부분입니다.
② 가격 비교 — 숫자는 싸 보이지만 비교대상이 맞지 않는다
감정가 670,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 328,300,000원, 감정가의 49%입니다. 할인율만 보면 크게 내려왔지만, 이 물건은 일반 주거 호실이 아니라 현황상 합병된 호스텔입니다. 따라서 단지 실거래 숫자를 그대로 시세로 대입하면 오류가 커질 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 59.44㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2025.09 | 59.6㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2025.06 | 75.8㎡ | 8 | 60,000,000원 |
| 2024.05 | 75.8㎡ | 3 | 82,500,000원 |
| 2021.09 | 75.8㎡ | 11 | 96,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 53,333,333원 |
최근 12개월 3건 평균은 53,333,333원, 최신 거래는 40,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 40.2% 하락했습니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 615.6%로 계산되지만, 대상 물건의 비교 대상 면적은 163.8㎡인 반면 거래 표본은 59.44㎡·59.6㎡·75.8㎡이고 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 이 615.6%를 그대로 ‘시세 대비 고평가’의 확정치로 쓰기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 328,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,396,200원 |
| 2. 근저당 · 거제수산업협동조합 | 390,000,000원 | 322,903,800원 |
| 3. 근저당 · 이인은 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 함정금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 410,000,000원 중 예상배당 322,903,800원, 미배당은 87,096,200원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 328,300,000원 | 322,903,800원 | 87,096,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 229,810,000원 | 225,792,660원 | 184,207,340원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 160,867,000원 | 157,814,862원 | 252,185,138원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 즉 유찰에 따른 핵심 변화는 권리 인수보다 매각가격 자체입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥포국제시장 남서측 인근이며 단독주택·공동주택·근린생활시설·교육시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 일방통행 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 관련 사항이 있습니다.
- 공시지가. 1,317,000원/㎡, 대지면적 755.3㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물로 위생·급배수, 전기판넬 난방, 전기온수기, 천장형 에어컨, 소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 현황이 객실 35개 호의 호스텔이고 동일 규모·동일 용도의 비교 거래가 제시되지 않아 일반 주거 호실보다 가격 검증 난도가 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 합병 현황 대조. 등기상 201호·202호·203호와 건축물대장상 현 201호의 합병 관계 및 일괄매각 범위를 원본으로 대조하세요.
- 용도변경 확인. 2016.02.16 제2종근린생활시설(기타사무소)에서 숙박시설(호스텔)로 변경된 사항을 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유·사용 상태를 별도 확인해야 합니다.
- 시세 착시 경계. 최저가가 감정가의 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정하지 마세요. 확인된 거래 표본은 대상 면적과 일치하지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -40.2%로 하락해 전체 평균 67,700,000원만으로 가격 매력을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 배당·인수 구분. 현재 시나리오의 채권 미배당 87,096,200원과 매수인 인수 0원은 별개입니다. 미배당 자체를 매수인 부담으로 합산하면 안 됩니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·집합건축물대장을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 물건의 정체를 먼저 본다”
이 물건은 권리만 보면 비교적 명료합니다. 2010년 거제수산업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리가 아닙니다. 등기상 3개 호실이 현황상 하나로 합병되고 숙박시설로 용도 변경된 객실 35개 호스텔이라는 점, 비교 실거래가 대상 면적과 맞지 않는다는 점, 최근 거래 흐름이 -40.2%라는 점이 더 중요합니다.
현재 최저가 328,300,000원은 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이를 곧바로 “싸다”고 평가할 근거는 부족합니다. 권리 인수는 낮지만 가격·운영·환금성 검증 난도는 높은 물건입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 검증 필요입니다.
