창원지방법원 2025타경22094. 거제시 고현동 고려6차아파트 702동 604호, 전용 76.3㎡ 규모의 아파트입니다. 권리관계 핵심은 2014년 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 해당 권리가 말소기준권리가 되고, 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사상 인수 대상 권리는 없어 낙찰자가 부담할 별도 승계 위험은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22094 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 1053 고려6차아파트 702동 6층604호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 주거용 이용 중 · 전용 76.3㎡ |
| 소유자 | 이은조 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 56,840,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 중소기업은행 / 112,243,758원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다
말소기준권리는 2014.06.17 설정된 을구 10번 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 2025.10.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인 인수 문제도 없습니다. 기존 삼성화재·대한생명 등 선순위 표시는 등기상 이미 말소된 권리입니다.
② 시세 비교 — 유찰 후 가격 경쟁력 확보
고려6차(701-704동) 동일 평형 실거래를 기준으로 보면 최근 거래와 최근 12개월 평균은 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 76.3㎡ | 13 | 127,000,000원 |
| 2025.10 | 76.3㎡ | 9 | 103,000,000원 |
| 2025.07 | 76.3㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 76.3㎡ | 3건 | 110,000,000원 |
최근12개월 평균은 110,000,000원, 최신 거래는 2026.01 127,000,000원입니다. 현재 최저가 56,840,000원은 최근12개월 평균 대비 51.7% 수준으로, 유찰을 통해 시세 대비 충분한 할인 구간에 진입했습니다. 다만 최근12개월 평균은 과거 평균보다 낮아지는 흐름(-15.4%)으로 가격 판단은 최신 거래와 추세를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,423,120원 |
| 중소기업은행 근저당 | 133,200,000원 | 55,416,880원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 거제중앙중학교 남서측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입 가능하며 인근 버스정류장이 위치해 있습니다.
- 환경. 고려6차(701-704동) 258세대 단지이며 위생·급배수·승강기 등 기본 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 거래는 존재하나 최근12개월 거래 평균은 110,000,000원으로 과거 평균 대비 낮아진 흐름입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가는 최근12개월 평균 대비 51.7% 수준으로 할인 폭을 확인할 수 있습니다.
- 권리 확인. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이며 낙찰자 인수 권리는 없습니다.
- 점유 확인. 감정평가상 주거용 이용 중이나 내부 조사는 이루어지지 않아 현황 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사를 확인해야 합니다.
맺으며 — “깨끗한 권리 + 유찰 가격”
이 물건은 권리상 복잡한 요소가 없는 아파트입니다. 2014년 중소기업은행 근저당이 기준이 되고, 임차인 인수 부담도 없습니다. 특히 2회 유찰로 최저가가 56,840,000원까지 낮아져 최근12개월 평균 110,000,000원 대비 가격 메리트가 발생했습니다. 다만 최근 거래 추세는 하락 흐름이므로 낙찰 후 환금성과 지역 시장 상황까지 함께 판단하는 접근이 필요합니다.
