창원지방법원 2025타경22142. 거제시 장평동 거제장평코아루아파트 105동 7층701호입니다. 현재 소유자는 신종숙·이정훈으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2019.02.13. 공유지분 전부를 거래가액 196,500,000원에 취득했습니다. 같은 날 신종숙을 채무자로 한 한화생명보험주식회사 근저당권이 채권최고액 193,200,000원으로 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 2025년 들어 두 공유자 지분에 여러 가압류가 붙었고, 2025.11.03. 한화생명보험주식회사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 권리는 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다. 등기상 구조만 보면 낙찰자가 떠안을 담보권·가압류는 확인되지 않습니다. 다만 현장 감정 당시 임대관계가 미상이었고 내부 확인도 이뤄지지 않았으므로, 등기상 인수 0원과 현장 점유관계 확인은 별개의 문제로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2019년 근저당 이후는 매각으로 소멸

말소기준은 2019.02.13. 설정된 한화생명보험주식회사 근저당권 193,200,000원입니다. 그 뒤 주식회사제니스자산관리대부, 제이비우리캐피탈주식회사, 엔에이치농협캐피탈주식회사, 신한카드주식회사, 경남신용보증재단의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

과거 농업협동조합중앙회 근저당권과 삼성중공업주식회사 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 임차인 신고 내역은 없으며 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있으므로, 실제 점유자가 있을 경우 점유원인·전입·확정일자 등은 현장에서 별도 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 시세 아래로 내려왔다

코아루 동일 면적 84.98㎡의 최근 거래 12건은 126,900,000원~170,000,000원 범위에 분포합니다. 전체 12건 평균은 149,250,833원이지만, 가격 메리트 판단에서는 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 데이터상 최근 12개월 평균은 149,000,000원, 최신 거래는 2026.07 · 155,000,000원입니다.

현재 최저가 116,900,000원은 최근 12개월 평균 149,000,000원의 78.5%입니다. 최신 거래 155,000,000원보다도 낮아, 신건 감정가 167,000,000원에서 1회 유찰된 현재 회차는 가격 경쟁력이 생긴 구간으로 볼 수 있습니다.

다만 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -0.4%입니다. 큰 폭은 아니지만 방향 자체는 하락이므로, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 가격을 높게 평가하기보다는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 판단하는 것이 맞습니다.

③ 예상배당표 (매각가 116,900,000원 가정)

채권총액 314,717,692원 중 예상 배당은 114,463,400원이고, 미배당액은 200,254,292원입니다. 현재 회차에서는 한화생명보험주식회사도 전액 배당되지 않으며, 후순위 가압류 5건은 예상배당 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 채권 미배당은 커진다

회차가 내려갈수록 한화생명보험주식회사와 후순위 채권자들의 미배당은 늘지만, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 낙찰자 관점의 핵심 변수는 채권 미배당 자체가 아니라 실제 점유·임대관계와 물건 상태, 그리고 응찰가격입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 장평동주민센터 서측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설·공동주택·단독주택이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 관내 대중교통 사정을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층건 중 7층701호이며, 공동 승강기·소화전·급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 대지권 목적 토지의 북측·동측·서측으로 포장도로가 소재합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 소로1류·소로2류 접합, 소로3류 저촉, 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
• 토지. 토지면적 25,043.0㎡, 공시지가 946,100원/㎡이며 토지이용상황은 아파트입니다.
• 단지. 코아루는 390세대이며 준공일은 2008.02.18.입니다.
• 시세. 동일 면적 최근 거래 12건 평균 149,250,833원, 최근 12개월 평균 149,000,000원, 최신 거래 155,000,000원입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대관계 재확인. 감정평가서에 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 점유원인을 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문·부재로 내부조사가 불가능했습니다. 공부·외부관찰·유사물건 상태를 참고해 감정한 만큼 내부 상태 재확인이 중요합니다.
• 가격 기준. 현재 최저가 116,900,000원은 최근 12개월 평균 149,000,000원의 78.5%입니다. 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선 비교해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 구간 추세가 -0.4%이므로 시세가 고정돼 있다고 가정하지 말고 응찰가에 반영해야 합니다.
• 권리 원본 대조. 말소기준 근저당과 이후 가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 매각기일 전 최신 등기와 매각서류에서 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 현장 확인이 마지막 관문”

이 사건은 2019.02.13. 한화생명보험주식회사 근저당을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 모두 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 구조는 복잡하지 않습니다.

가격도 신건 감정가 167,000,000원에서 1회 유찰돼 116,900,000원까지 내려오면서 최근 12개월 평균 149,000,000원의 78.5%가 됐습니다. 최신 거래 155,000,000원보다도 낮아 신건 때와 달리 가격 경쟁력이 확인됩니다.

다만 최근 시세 흐름은 -0.4%이고, 무엇보다 현장조사 당시 임대관계 미상·내부 확인 불가였습니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격, 가격도 관심 구간, 최종 판단은 점유·내부상태 확인 후라는 결론이 가장 데이터에 충실합니다.