부동산강제경매

한 줄 평 가압류 4건이 얽혀 있지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 대비 낮아 가격 여지는 있으나, 근린시설·오피스텔 이용 물건의 환금성과 임대수요 확인이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

17,400,000원 / 12,180,000원

1회 유찰

최근 실거래 평균

26,666,666원

최근 12개월 3건

최저가 ÷ 최근시세

45.7%

가격 여지 있음

매수인 인수

0원

가압류 매각 소멸

창원지방법원 2025타경22159. 통영시 무전동 동하피아존 2층 201호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 김상미이며, 2022년 거래가액 3,200만원으로 소유권이 이전되었습니다. 이 물건의 특징은 근저당이 아니라 가압류 누적형 권리 구조라는 점입니다. 한국자산관리공사 등 채권자들의 가압류가 존재하지만 매각으로 소멸하는 권리들이므로 낙찰자가 직접 부담하는 구조는 아닙니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경22159 (강제경매)
소재지	경상남도 통영시 무전동 1027-11 동하피아존 2층201호
물건종류 / 이용	근린시설 · 오피스텔로 이용 중
소유자	김상미
감정가 / 최저가	17,400,000원 / 12,180,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구	한국자산관리공사 / 68,704,220원
매각기일	2026.07.20

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 인수 없음

말소기준권리 이후의 가압류들은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 확인되지 않았으며, 경매 진행으로 낙찰자가 승계하는 권리는 없습니다. 다만 가압류 채권 총액은 매각대금을 크게 초과해 채권자 미배당이 발생하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 유찰 후 가격 여지는 있다

동하피아존1차 동일·유사 면적 거래 기준 최근 실거래를 비교하면 최근 12개월 평균은 26,666,666원, 최신 거래는 2024년 8월 32,000,000원입니다.

거래월	면적	층	거래가
2024.08	18.75㎡	2	32,000,000원
2024.01	18.75㎡	2	21,000,000원
2023.09	20.58㎡	2	27,000,000원
평균	—	3건	26,666,666원

현재 최저가 12,180,000원은 최근 12개월 평균의 45.7% 수준입니다. 가격 자체는 낮아졌지만, 근린시설은 아파트처럼 거래층이 넓지 않아 실제 매수 가능 수요와 임대 현황 확인이 중요합니다.

⚠️ 환금성 체크 건물은 2002년 준공, 33세대 규모의 동하피아존1차입니다. 거래 사례는 존재하지만 근린시설·오피스텔형 물건은 주거용 아파트보다 매수층이 제한될 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 12,180,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	619,240원
가압류 · 한국자산관리공사	66,414,025원	11,560,760원
가압류 · 경남신용보증재단	45,075,873원	0원
가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사	5,593,575원	0원
가압류 · 주식회사국민은행	5,846,874원	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 12개월 평균 대비 낮은 수준입니다.

✅ 권리 관점 가압류 권리는 매각으로 소멸하며 매수인이 부담하는 인수액은 0원입니다.

⛔ 주의 관점 가격만 보면 저렴하지만 근린시설은 거래량과 임대수요가 중요합니다. 낙찰 전 실제 이용 상태와 공실 여부 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 통영우체국 남서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설 및 숙박시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 교통 이용 상황은 보통입니다.
이용. 오피스텔로 이용 중이며 내부 확인은 제한되어 응찰 전 재확인이 필요합니다.
규제. 일반상업지역이며 도시지역, 중로2류 및 소로1류 접면 토지입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 가압류는 소멸하지만 매각물건명세서와 등기부 원본 확인이 필요합니다.
현황 확인. 오피스텔 이용 상태, 공실 여부, 임대관계를 현장 확인하세요.
가격 기준. 최근 12개월 평균 26,666,666원 대비 현재 최저가 수준을 비교해 입찰가를 정해야 합니다.
환금성. 33세대 규모 근린시설형 물건으로 재매각 가능 수요를 보수적으로 검토해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되고, 승부는 수요다”

이 물건은 권리상 복잡해 보이지만 매각 후 인수 위험은 없습니다. 다만 근린시설이라는 용도 특성상 아파트처럼 단순 비교하기 어렵습니다. 최저가는 실거래 대비 낮지만, 최종 판단은 실제 임대 가능성·환금성·현장 상태를 함께 봐야 합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-15	유찰	1,740만원
2	2026-07-20	대기	1,218만원

부동산강제경매

권리는 정리되지만, 환금성을 확인해야 한다 — 통영 동하피아존 201호

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 인수 없음

② 시세 비교 — 유찰 후 가격 여지는 있다

③ 예상배당표 (매각가 12,180,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리되고, 승부는 수요다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (10장)

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