창원지방법원 2025타경22166. 거제시 두모동 308 토지와 건물이 일괄매각되는 물건입니다. 경매 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 건물은 단독주택(다중주택)으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 3층 건물이며 사용승인일은 2015.09.03입니다. 토지 면적은 189.0㎡, 지목은 대, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
표면적인 가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 412,451,800원에서 두 차례 유찰돼 현재 회차 최저매각가는 202,101,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 점유관계입니다. MOKKARAT APHISIT은 2025.10.01, BUABAN PHUTTIPHONG은 2025.10.23 전입했고, 두 날짜 모두 데이터상 말소기준일인 2025.11.11보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없고, 인수 여부와 실질취득가도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22166 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 두모동 308 · 경상남도 거제시 두모길 65 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다중주택) 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 사용승인일 2015.09.03 |
| 토지 | 189.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 309,900원/㎡ |
| 소유자 | 장상천 |
| 감정가 / 최저가 | 412,451,800원 / 202,101,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성일새마을금고 / 256,301,360원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 발코니, 옥탑 등은 건물 감정평가에 포함 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소됐지만 현재 점유가 핵심
등기부에서는 2015.09.11 성일새마을금고 근저당권 2건이 각각 채권최고액 169,000,000원으로 설정됐지만, 두 권리 모두 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 2015년 가등기·가압류와 2016년 가등기도 이미 말소됐고, 2024.02.22 성일새마을금고의 이전 임의경매개시결정 역시 2025.02.14 취하 후 2025.02.18 말소됐습니다.
현재 사건의 기준은 2025.11.11 성일새마을금고가 신청한 임의경매개시결정입니다. 문제는 이보다 앞선 2025.10.01과 2025.10.23에 전입한 점유자 2명이 확인된다는 점입니다. 보증금·확정일자가 모두 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
② 점유자 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금이 비어 있는 것이 가장 큰 변수
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| MOKKARAT APHISIT | 미상 | 2025.10.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| BUABAN PHUTTIPHONG | 미상 | 2025.10.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘저렴’ 판정 금지
현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가 202,101,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 141,470,700원(감정가 34%), 4회 유찰 시 99,029,490원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 신청채권자 청구 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 202,101,000원 | 256,301,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 141,470,700원 | 256,301,360원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 99,029,490원 | 256,301,360원 | 0원 |
비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로 49%라는 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 보증금 미상 점유자 2명의 인수 가능성까지 남아 있어, 가격 판단의 출발점은 시세가 아니라 점유자별 임대차계약과 보증금 확인이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,101,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,629,414원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 198,471,586원 |
현재 배당 산정에는 채권자 배당액이 0원으로 표시돼 있고, 신청채권자 성일새마을금고의 청구액 256,301,360원도 배당되지 않은 것으로 표시됩니다. 또한 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 점유자 2명의 보증금이 미상이므로 이 표만으로 실제 인수액이나 최종 배당관계를 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 거제시 두모동 두모마을 내에 위치하며, 주변은 다가구주택·단독주택·순수임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 용이하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물로 외벽은 화강석·스톤코트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 제반 위생설비와 급·배수설비가 시설돼 있습니다.
- 토지. 189.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 경계 확인. 토지 위치와 경계는 지적도면을 기준으로 목측 확인됐으며, 정확한 지적사항은 측량 등을 통한 재확인이 요구됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 두 점유자의 임대차계약 원본 확인. MOKKARAT APHISIT, BUABAN PHUTTIPHONG의 실제 보증금과 계약 당사자를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 두 사람의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 및 미배당 보증금 규모를 계산할 수 없습니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일이 기준일보다 앞서더라도 보증금·임대차관계가 미상인 상태에서는 대항력 있음으로 단정하지 말고 가능·미상으로 판단해야 합니다.
- 실질취득가 다시 계산. 인수할 보증금이 확인되면 최저가에 그 금액을 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 감정가 대비 할인율과 시세를 구분. 49%는 감정가 대비 비율일 뿐입니다. 최근 실거래가 확인되지 않은 상태에서는 시세 대비 저가 매수라고 결론내릴 수 없습니다.
- 토지 경계 확인. 정확한 지적 관련 사항은 필요하면 측량 등을 통해 재확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물이 일괄매각되고 발코니·옥탑 등이 건물 감정평가에 포함됐다는 점을 원문과 대조해야 합니다.
맺으며 — “49%보다 먼저 볼 것은 보증금”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 412,451,800원에서 최저가 202,101,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석에서는 할인율보다 먼저 점유자를 봐야 합니다. MOKKARAT APHISIT은 2025.10.01, BUABAN PHUTTIPHONG은 2025.10.23 전입했고, 기준일 2025.11.11보다 모두 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력은 가능·미상, 매수인 인수액도 미상입니다.
따라서 현재 최저가 202,101,000원을 실질취득가로 보고 ‘감정가의 절반이니 싸다’고 접근하는 것은 위험합니다. 먼저 두 점유자의 임대차보증금과 배당관계를 확정하고, 그 뒤에 낙찰가 + 인수금액으로 실제 취득비용을 계산해야 합니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 숨은 보증금의 존재와 규모를 확인하는 것입니다.
