부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경22255 · 통영지원 · 아파트
철근콘크리트조 11.80㎡ (내역 시장)

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

24,990,000원 2,499만 감정가 51,000,000원

감정가의 49% ▼ 51% 할인

다음 매각기일

08-31

통영지원 10:00

입찰 보증금

249만원

최저가의 10% · 2,499,000원

감정가 대비

▼ 51.0% 싸게 매수

감정가 5,100만원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 가격은 낮아졌지만 대항력 임차인 보증금 미상 리스크가 핵심입니다.

가격 최저가 24,990,000원 = 최근 거래 평균 79,500,000원의 31.4%
자금 현재 회차 기준 매각가 24,990,000원 · 인수액 0원(보증금 확인 필요)
리스크 2012.05.02 전입 임차인 대항력 있음 · 보증금 미상

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다만 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 임차인입니다. 임차인 안원효는 2012.05.02 전입으로 대항력이 확인되며, 보증금이 미상이라 낙찰 전 보증관계 확인이 필요합니다.

감정가 / 최저가

51,000,000원
24,990,000원

2회 유찰

실거래 평균

79,500,000원

최근 거래 2건

최저가 ÷ 시세

31.4%

가격상 할인 구간

임차인 인수

확인 필요

대항력·보증금 미상

창원지방법원 2025타경22255. 통영시 북신동 거북아파트 1층 109호 강제경매 물건입니다. 감정가는 5,100만원이며 현재 최저가는 2,499만원으로 2회 유찰 후 약 49% 수준까지 떨어졌습니다.

등기상 근저당권은 확인되지 않고, 경매개시결정이 말소기준 역할을 하는 구조입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인이 전입신고를 먼저 마친 대항력 있는 점유자로 조사되어 가격만 보고 접근하면 안 됩니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경22255 (강제경매)
소재지	경상남도 통영시 북신동 663-6 거북아파트 1층 109호
용도 / 구조	아파트 · 철근콘크리트라멘조 슬래브지붕 지하1층 지상5층
소유자	윤성우
감정가 / 최저가	51,000,000원 / 24,990,000원
신청채권자 / 청구액	김민수 / 96,000,000원
매각기일	2026.08.31

① 권리 흐름 — 임차인이 핵심 변수

② 임차인 분석 — 대항력 있음

⚠️ 안원효 임차인 전입일은 2012.05.02로 말소기준권리보다 앞선 것으로 조사되어 대항력 있음입니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 금액은 확정할 수 없습니다.

임차인	점유	전입일	보증금	판정
안원효	109호 전부	2012.05.02	미상	대항력 있음

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 권리 확인 필요

거북상가맨션 최근 거래 기준 평균은 79,500,000원이며, 현재 최저가는 24,990,000원으로 평균 대비 31.4% 수준입니다.

거래월	면적	층	거래가
2022.05	72.89㎡	3	75,000,000원
2021.10	72.89㎡	5	84,000,000원
평균	-	2건	79,500,000원

✅ 가격 관점 최저가는 최근 거래 평균 대비 크게 낮아 가격 매력은 있습니다. 다만 대항력 임차인의 보증금이 확정되지 않은 상태에서는 단순 할인율만으로 판단하면 안 됩니다.

④ 예상 배당표 (매각가 24,990,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	849,820원
경매개시결정 · 김민수	96,000,000원	24,140,180원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 대항력 있는 임차인의 보증금 확인 전에는 입찰가 산정 금지.
가격 매력. 최저가는 최근 거래 평균 대비 낮지만 임차보증금 변수 반영 필요.
현황 확인. 인접 호실(108호, 114호, 115호)과 일단의 시장으로 이용 중인 점을 확인해야 합니다.
환금성. 거북상가맨션은 28세대 규모이며 최근 거래는 2건입니다.

맺으며 — “싸지만 확인이 먼저”

이 물건은 가격만 보면 충분히 매력적인 구간입니다. 하지만 경매에서 가장 큰 변수는 대항력 임차인입니다. 전입일은 앞서 있으나 보증금이 미상인 상태이므로, 낙찰 전 임차관계를 확인한 뒤 접근하는 것이 안전합니다.

부동산강제경매

가격은 내려왔지만, 대항력 임차인이 변수다 — 통영 거북아파트 109호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 핵심 변수

② 임차인 분석 — 대항력 있음

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 권리 확인 필요

④ 예상 배당표 (매각가 24,990,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “싸지만 확인이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (8장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-15	유찰	5,100만원
2	2026-07-20	유찰	3,570만원
3	2026-08-31	대기	2,499만원