한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 권리관계는 단순합니다. 다만 최저가가 낮아진 배경에는 담보채권 미배당이 있습니다. 현대캐피탈 근저당 채권최고액 2.436억 중 최저가 기준 약 1.704억만 배당되고, 채권 미배당액은 109,630,400원입니다. 낙찰자가 인수하는 금액은 0원이지만, 채권자 만족 여부와 재매각 가능성을 함께 봐야 합니다.
감정가 / 최저가
248,000,000원
173,600,000원 · 1회 유찰
최근 12개월 평균
222,916,666원
동일 평형 12건
최저가 ÷ 시세
77.9%
최근 평균 대비 할인
매수인 인수
0원
임차인 없음 · 권리 소멸
창원지방법원 2025타경22271. 거제시 옥포동 e편한세상옥포아파트1단지 102동 502호, 전용 84.97㎡ 규모의 아파트입니다. 소유자는 송학진 씨이며, 2017년 현대캐피탈 근저당 설정 이후 비엔케이캐피탈 근저당이 추가된 구조입니다. 말소기준권리는 2017.12.04 현대캐피탈 근저당권이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 직접 떠안는 권리는 없다는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22271 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 874-11 이편한세상옥포아파트1단지 102동 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.97㎡ |
| 소유자 | 송학진 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 173,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 198,787,569원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
임차인은 확인되지 않으며, 점유관계는 경매 진행 시 추가 확인이 필요합니다. 말소기준권리인 현대캐피탈 근저당 이후 설정된 비엔케이캐피탈 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 부담하는 인수금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간
동일 평형(전용 84.96~84.97㎡) 최근 실거래 12건 기준입니다. 최근 12개월 평균은 222,916,666원, 최신 거래는 2026.06 226,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.96㎡ | 13 | 226,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 6 | 217,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 19 | 225,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 3 | 228,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 222,916,666원 |
최저가 173,600,000원은 최근 12개월 평균의 77.9% 수준입니다. 전체 평균 대비 할인만 보는 것이 아니라 최근 거래와 비교해도 가격 여유가 있는 구간입니다.
⚠️ 가격 이점과 별개인 권리 체크 최저가 기준 현대캐피탈 채권최고액 243,600,000원 중 170,369,600원이 배당되고, 109,630,400원은 미배당입니다. 매수인 인수는 아니지만 채권 구조는 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,230,400원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈 주식회사 | 243,600,000원 | 170,369,600원 |
| 2. 근저당 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 36,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 평균 대비 할인 구간입니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고 말소기준 이후 권리는 소멸합니다. 낙찰자가 별도로 부담할 권리는 없습니다.
⛔ 주의 관점 낮은 최저가는 매수인 인수 때문이 아니라 담보권 배당 구조에서 나온 것입니다. 후순위 채권 미배당과 향후 환금성을 함께 검토해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국산초등학교 북동측 인근에 위치하며 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다.
- 용도. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 25층 건물 내 5층입니다.
- 환금성. 557세대 단지이며 2016년 준공, 최근 거래는 1.95억~2.30억 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 배당 구조 확인. 현대캐피탈 채권최고액 대비 미배당액이 발생하므로 배당표 구조를 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 현황조사와 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최근 12개월 평균 2.229억 대비 최저가 1.736억으로 할인폭은 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “인수는 없지만, 배당 구조는 봐야 한다”
이 물건의 장점은 명확합니다. 임차인 인수 위험이 없고 말소기준권리 이후 권리는 정리됩니다. 동시에 최저가는 최근 거래 평균보다 낮아 가격 측면의 여유도 있습니다. 다만 현대캐피탈 선순위 담보권이 충분히 배당되지 않는 구조이므로, 단순히 저렴하다는 이유만으로 접근하기보다 권리 흐름과 환금성을 함께 판단해야 하는 물건입니다.
