특수권리·특수조건
1
-
대항력임차인
대항력 있는 임차인: 조경순(전입 2021-04-29)
NPL 유력
한국자산관리공사
후보 채권자 1곳
-
한국자산관리공사
채권 자산관리회사
· 물건 1
· 3-2
· 채권최고액 160,800,000원
채권이전
채권자 관점 회수 구간
이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
이 사건은 회수 구간 계산 대상이 아닙니다. 현재는 NPL 후보로 분류된 진행 중 사건만 계산합니다 — 회수액이 0이라는 뜻이 아닙니다.
명세서 기재 다음 매각예정
2026.10.19
4회 · 최저 28,126,000원
B
매력지수58
유찰 2회
부동산임의경매
2025타경22298 · 통영지원 · 아파트
철근콘크리트조
59.5141㎡
낙찰가
유찰 2회 후 낙찰
47,199,900원
4,719만
감정가 82,000,000원
최저매각가 40,180,000원
최저가 대비 +17%
낙찰일
08-31
낙찰 완료
통영지원
2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
401만원
최저가의 10% · 4,018,000원
실거래 대비
▼ 32.2%
싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균
6,966만원
· 낙찰가 기준
최근 결과
2
회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용
감정가 대비 51% 할인
유찰 2회 (가격 충분히 내려옴)
경상남도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
2회 유찰로 최저가는 낮지만 대항력 임차인 보증금 확인이 핵심입니다.
-
가격
최저가 40,180,000원으로 최근 12개월 평균 64,416,666원보다 낮음
-
자금
임차보증금 미상으로 실질취득액 확인 필요
-
리스크
2021년 전입 대항력 임차인 인수 가능성 존재
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후
다음 기일 대기.
변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
주변 실거래
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (7)
법원경매 권리분석 · 아파트
낙찰가는 낮지만, 대항력 임차인 보증금 확인이 승부처 — 거제 덕산3차베스트타운 1503호
창원지방법원 2025타경22298 · 경상남도 거제시 상동동 50 덕산3차베스트타운 305동 15층1503호
감정가 82,000,000원 · 최저매각가 40,180,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.08.31 · 임의경매
58점
매력지수 B등급 · 유찰로 가격 접근성은 있으나 대항력 임차인 보증금 확인이 필요한 물건
최저가는 최근 시세보다 낮지만 대항력 임차인의 보증금 미상으로 실질취득 위험이 남아 종합 B
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인이 확인된 물건입니다. 보증금이 미상이라 낙찰 전 확인이 필수이며, 보증금이 낙찰가를 초과하면 실질취득 부담은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
감정가 / 최저가
82,000,000원 / 40,180,000원
2회 유찰
최근 12개월 평균
64,416,666원
동일평형 12건
창원지방법원 2025타경22298. 거제시 상동동 덕산3차베스트타운 305동 1503호 아파트입니다. 소유자는 전은숙이며, 현재 경매개시결정은 2025년 12월 4일 접수되었습니다. 권리 구조보다 중요한 부분은 2021년 전입한 임차인의 대항력입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22298 |
|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 상동동 50 덕산3차베스트타운 제305동 15층1503호 |
|---|
| 용도 / 규모 | 아파트 · 59.51㎡ |
|---|
| 소유자 | 전은숙 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 40,180,000원 |
|---|
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사케이비손해보험 / 112,760,737원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.08.31 |
|---|
① 권리 흐름 — 대항력 임차인 확인 필요
2004.11.26 소멸
최초 소유권보존 · 주식회사덕산종합건설
2015.05.29 소멸
근저당권 설정 · 엘아이지손해보험주식회사 채권최고액 160,800,000원
2025.12.04 기준
임의경매개시결정 · 주식회사케이비손해보험
2026.04.08 변경
근저당권자 명칭 변경 및 권리이전 · 한국자산관리공사
임차인 조경순은 2021.04.29 전입했고 전입신고가 말소기준권리 이전으로 확인되어 대항력 있음으로 분석됩니다. 다만 보증금은 확인되지 않았습니다.
② 임차인 분석
| 점유자 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
| 조경순 | 2021.04.29 | 미상 | 有 | 확인 필요 | 해당 없음 |
⚠️ 인수 위험 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 매수인은 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다. 이 경우 낙찰가가 낮아져도 총 실질취득 부담은 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로, 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
③ 시세 비교
덕산3차베스트타운 동일평형 최근 거래는 55,000,000원~73,000,000원이며 최근 12개월 평균은 64,416,666원입니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|
| 2026.07 | 14층 | 64,000,000원 |
| 2026.07 | 5층 | 55,000,000원 |
| 2026.07 | 8층 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 11층 | 73,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 12건 | 64,416,666원 |
감정가 vs 실거래최저가는 최근 평균보다 낮지만, 대항력 임차인 보증금에 따라 실질취득은 달라집니다.
④ 결론 — 가격보다 권리 확인이 우선
⛔ 핵심 리스크 최저매각가 40,180,000원은 최근 12개월 평균 거래가보다 낮습니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 미상인 상태라 실제 투자 판단 기준은 최저가가 아니라 보증금을 반영한 실질취득가입니다.
✅ 장점 2회 유찰로 가격 접근성이 생겼고, 동일평형 거래 데이터가 존재합니다. 임차인 보증금만 확인된다면 가격 판단이 가능합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 조경순의 실제 보증금 및 배당요구 내용을 확인할 것
- 보증금이 낙찰가 초과인지 확인 후 실질취득 기준으로 판단할 것
- 최근 거래 평균 64,416,666원과 최신 거래 64,000,000원을 기준으로 가격 검토
- 현장 점유 상태와 관리비 체납 여부 확인
- 등기부·매각물건명세서 원본 재확인
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경상남도 거제시 상동동 50 덕산3차베스트타운 305동 15층1503호
2025-12-15 11:53
- *본 건 임차인 조경순씨세대가 전부 점유하고 있다고 함.
- *주민등록 열람한바, 조경순씨세대외 전입자 없음.
- *외국인체류확인서 열람한바, 해당사항 없음.
기일 타임라인
결과 대기
3차 매각기일
2026-08-31
10:00
2층 경매법정
최저매각가
4,018만원
▼ 51% 감정가 8,200만
입찰 보증금
401만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-09-07
14:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
3회차 추이
· ▼ 51%
8,200만→4,018만
매회 -30% 자동감액
다음 예상 2,812만원
회차 전체 보기 (3회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-06-15 |
유찰 |
8,200만원 |
| 2 |
2026-07-20 |
유찰 |
5,740만원 |
| 3 |
2026-08-31 |
대기 |
4,018만원 |
건물·단지 정보
K-apt + 건축HUB
덕산3차베스트타운
305동 15층1503호
·
철근콘크리트구조
상동1길 15-9 (상동동,덕산3차베스트타운)
전유
· 단독 소유 부분
주용도
공동주택
· 공동주택
건물 스펙건축HUB
연식
22년차 · 준공 2004년 11월
0년15년30년+
단지 분류K-apt V4
개별난방
위탁관리
계단식
분양
아파트
시공 (주)덕산종합건설
평형 라인업공급면적 기준 · 실거래
같은 단지에서 2가지 평형
K-apt 관리/전용 비율 1.26
23평형
공급 ~76㎡
전용 60㎡ · 439건
33평형
공급 ~108㎡
전용 85㎡ · 96건
K-apt 평형 분포K-apt V4 · 3-bucket 집계
단지 평균 전용 68.5㎡ (약 20.7평)
930세대 구성
600세대 · 60㎡↓ (~18평)
330세대 · 60~85㎡ (18~26평)
주변 환경K-apt V4 detail
복지관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소, 기타
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
61,448.0㎡
≈
18,587.9평
소유
개인
소재
경상남도 거제시 상동동 · 50
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
490억 2,321만원
797,800원/㎡ × 61,448.0㎡
▲
+81.3%
· 연평균 +6.3%
· 2013년 대비
적용 규제
입찰 위험 (4)
가축사육제한구역
저촉
상대보호구역
저촉
주거개발진흥지구
저촉
지구단위계획구역
저촉
호재 (2)
녹지용지
접함
중로2류(폭 15m~20m)
접함
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
경상남도 거제시 상동동 50 덕산3차베스트타운 305동 15층1503호
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