창원지방법원 2025타경22306. 거제시 수월동 소재 부동산으로, 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 현황상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 소유자는 윤은경 씨이며, 현재 등기상 말소기준권리는 2022.10.06 거제수산업협동조합 근저당권 174,000,000원입니다. 이후 2025.12.08 임의경매개시결정과 2026.01.13 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기부만 보고 “인수 0원”이라고 결론 내리면 안 됩니다. 현황조사·매각물건명세서에 이필금 씨가 확인되고 전입일은 2012.10.22로 말소기준권리보다 약 10년 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금 규모가 밝혀지기 전에는 낙찰가 117,485,000원만을 실질취득비용으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22306 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 수월동 510-4 · 건물 등기 경상남도 거제시 수월동 535-3, 경상남도 거제시 수월1길 83-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 공부 및 현황 단독주택, 화장실 이용 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 · 시멘트블럭조 슬래브지붕 단층 · 사용승인일 1986.09.03 |
| 소유자 | 윤은경 · 2022.10.06 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 239,766,300원 / 117,485,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 관련 청구 | 171,746,376원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.06 거제수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 174,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순해졌지만 임차인이 핵심
현재 소유권은 2022.10.06 윤은경 씨에게 이전됐고 같은 날 거제수산업협동조합 근저당권 174,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 2025.12.08 임의경매개시결정과 2026.01.13 국민건강보험공단 압류는 기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 김복남·김태우 소유 시기의 가압류·압류·근저당권·경매등기는 이미 말소돼 현재 인수 판단의 중심은 아닙니다.
② 임차인 — 전입은 빠르지만 보증금이 보이지 않는다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이필금 | 2012.10.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
③ 배당 구조 (매각가 117,485,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,444,790원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 거제수산업협동조합 | 174,000,000원 | 115,040,210원 |
| 근저당권 미배당 | - | 58,959,790원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 제공된 배당 시나리오 기준입니다. 이필금 씨의 보증금·확정일자·배당요구 관계가 확인되지 않은 상태이므로, 임차보증금 인수 가능성은 이 표와 별도로 검토해야 합니다. 당해세·최우선변제도 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 토지·건물 리스크 — 농지증명과 타인토지가 입찰 성패를 좌우
- 농지 관련 서류. 목록 1에 대해 농지취득자격증명원을 제출하거나 농지가 아니라는 사실증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시돼 있습니다.
- 농지전용·원상회복. 2026.05.19 거제시 회신상 농지전용허가를 받은 사실이 없고 향후 원상회복명령 가능성이 있어 관할 관서 확인이 필요합니다.
- 제시외 건물. 감정서상 ㄱ~ㅁ 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 타인 토지 침범. 제시외 건물 중 감정서상 ㄱ은 수월동 511번지 타인토지에 걸쳐 소재합니다.
- 현황과 지목 차이. 기호 1의 공부상 지목은 답이나 현황은 단독주택 부지로 이용 중입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 수월동 수월마을회관 남동측 인근. 부근은 단독주택·농경지·임야 등이 소재하는 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 상태. 1986.09.03 사용승인된 단층 건물로 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역이며 소로2류와 접하거나 저촉되고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지 특성. 지목 답, 평지·부정형·세로한면(가), 토지면적 62.0㎡, 공시지가 253,600원/㎡입니다.
- 환금성. 감정상 단독주택과 토지가 결합되고 농지 관련 조건·타인토지 걸침·임차관계 미상이 함께 있어 일반적인 집합건물보다 매수층이 제한될 수 있는 구조입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이필금 씨 임대차 원본 확인. 보증금, 실제 점유 지속 여부, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사·주민등록·임대차계약 자료와 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 임차보증금 중 인수되는 금액이 확인되기 전에는 최저가 117,485,000원을 총 취득비용으로 보지 마세요.
- 농지취득 관련 사전 협의. 농지취득자격증명원 또는 농지가 아니라는 사실증명원 발급 가능 여부를 관할 관서에 사전 확인해야 합니다.
- 원상회복 가능성 확인. 농지전용허가가 없다는 2026.05.19 회신과 원상회복명령 가능성을 기준으로 비용·행정처분 위험을 확인해야 합니다.
- 타인토지 경계 확인. 제시외 건물 ㄱ이 수월동 511번지에 걸쳐 있으므로 실제 경계·점유·철거 또는 사용관계 확인이 필요합니다.
- 공동담보 범위 확인. 말소기준 근저당권은 수월동 510-4와 535-3 토지를 공동담보로 하고 있으므로 매각목록과 등기부 원본을 맞춰 보세요.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 먼저 볼 것이 세 가지
이 사건은 감정가 239,766,300원에서 2회 유찰돼 최저가가 117,485,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 시세 자료가 없어 가격 메리트를 확인할 수 없고, 2012.10.22 전입한 이필금 씨의 보증금이 미상이라 실질취득액도 확정되지 않습니다. 여기에 농지취득자격증명원 또는 사실증명원 미제출 시 보증금 몰수, 농지전용허가 부재와 원상회복명령 가능성, 제시외 건물의 타인토지 걸침까지 겹칩니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 ① 임차보증금 인수액을 확정하고, ② 농지 관련 서류 발급 가능성을 확인하며, ③ 타인토지에 걸친 제시외 건물의 법적·물리적 처리를 확인하는 것입니다. 이 세 가지가 해소되기 전에는 최저가 49% 자체를 투자 매력으로 평가하기 어렵습니다.
