특수권리·특수조건
1
-
대항력임차인
대항력 있는 임차인: 김범조(전입 2018-08-31)
NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
명세서 기재 다음 매각예정
2026.10.19
4회 · 최저 82,857,000원
C
매력지수45
유찰 2회
부동산임의경매
2025타경22332 · 통영지원 · 연립/다세대
393㎡
최저매각가
3차 · 유찰 2회
가격 메리트
118,367,000원
1억 1,836만
감정가 241,564,400원
입찰 보증금
1,183만원
최저가의 10% · 11,836,700원
감정가 대비
▼ 51.0%
싸게 매수
감정가
2.42억원
최근 결과
2
회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
대항력 있는 점유자가 확인되어 보증금 미상 인수위험이 남은 물건입니다.
-
가격
최저매각가 118,367,000원은 감정가의 49%까지 하락한 2회 유찰 물건
-
자금
보증금 미상 임차인으로 실질취득액은 낙찰가보다 커질 수 있음
-
리스크
2018.08.31 전입 임차인의 대항력 있음 판단으로 인수 검토 필요
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후
다음 기일 대기.
변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (18)
법원경매 권리분석 · 연립/다세대 + 토지
반값까지 내려왔지만, 대항력 임차인 보증금이 변수 — 거제 연초면 덕치리 49
창원지방법원 2025타경22332 · 경상남도 거제시 연초면 덕치리 49
감정가 241,564,400원 · 최저매각가 118,367,000원 · 매각기일 2026.08.31 · 2회 유찰
45점
매력지수 C등급 · 가격은 낮아졌지만 대항력 임차인 보증금 미상으로 인수위험이 남습니다.
2회 유찰로 최저가는 낮아졌으나 대항력 있는 임차인의 보증금 미상 위험과 농촌 연립·토지 용도의 환금성 부담을 반영해 C등급입니다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 최저가는 크게 낮아졌지만, 대항력 있는 임차인 김범조의 보증금이 미상입니다. 낙찰가만 보고 접근하면 안 되며, 보증금 확인 전에는 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
감정가 / 최저가
241,564,400원 / 118,367,000원
2회 유찰
실질취득 검토
낙찰가 + 미상 인수위험
보증금 확인 필요
창원지방법원 2025타경22332
거제시 연초면 덕치리 49 소재 연립/다세대 및 토지 물건입니다. 등기상 말소기준권리는 2023년 11월 28일 설정된 장승포농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 경남신용보증재단 가압류, 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22332 |
|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 덕치리 49 (문암길 11) |
|---|
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 |
|---|
| 소유자 | 김영애 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 241,564,400원 / 118,367,000원 |
|---|
| 신청채권자 / 청구 | 장승포농업협동조합 / 115,148,804원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.08.31 |
|---|
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인이 핵심
② 임차인 분석
| 점유자 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
| 김범조 | 2018.08.31 | 미상 | 有 | 확인 필요 | 해당 없음 |
주의
전입신고가 말소기준권리보다 이전으로 확인되어 대항력 있는 임차인으로 판단됩니다. 보증금이 낙찰가보다 크면 매수인의 실질취득액은 낙찰가가 아닌 인수금액까지 반영해야 하므로, 보증금 확인 전 가격 메리트 판단은 제한됩니다.
③ 예상 배당표 (최저매각가 118,367,000원 가정)
| 항목 | 채권액 | 배당액 |
|---|
| 집행비용 | - | 2,457,138원 |
| 장승포농업협동조합 근저당 | 144,000,000원 | 115,909,862원 |
| 경남신용보증재단 가압류 | 69,687,510원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
⛔ 결론
최저매각가는 감정가의 49%지만, 대항력 임차인의 보증금 미상으로 단순 저가 낙찰로 볼 수 없습니다. 보증금이 확인되기 전까지는 실질취득액을 보수적으로 계산해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
- 임차인 김범조의 보증금 및 배당요구 여부 확인
- 대항력 임차인 인수 가능성을 반영한 입찰가 산정
- 제시외 건물 및 일괄매각 범위 확인
- 농촌취락지역 연립·토지 용도의 환금성 검토
- 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인
물건 전체 내역 (2)
#1
경상남도 거제시 연초면 덕치리 49
393㎡
#2
경상남도 거제시 연초면 덕치리 49
블록구조 기타지붕 단층
단독주택 97.83㎡
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경상남도 거제시 연초면 덕치리 49
2025-12-18 11:05
경상남도 거제시 연초면 덕치리 49
- *본건 건물은 주택으로 이용중이고,현재 소유자의 부친 김범조씨가 임대차 없이 무상 거주하고 있다고 직접 진술함.(방문시 김범조씨 면담함)
- *전입세대확인서(동거인포함) 열람한바,소유자 부친 김범조씨 외에 전입자 없음.
기일 타임라인
결과 대기
3차 매각기일
2026-08-31
10:00
2층 경매법정
최저매각가
1억 1,836만원
▼ 51% 감정가 2억 4,156만
입찰 보증금
1,183만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-09-07
14:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
3회차 추이
· ▼ 51%
2억 4,156만→1억 1,836만
매회 -30% 자동감액
다음 예상 8,285만원
회차 전체 보기 (3회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-06-15 |
유찰 |
2억 4,156만원 |
| 2 |
2026-07-20 |
유찰 |
1억 6,909만원 |
| 3 |
2026-08-31 |
대기 |
1억 1,836만원 |
건물·단지 정보
건축HUB
건물 스펙건축HUB
연식
20년차 · 준공 2006년 12월
0년15년30년+
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
393.0㎡
≈
118.9평
소유
개인
소재
경상남도 거제시 연초면 덕치리 · 49
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
6,531만원
166,200원/㎡ × 393.0㎡
▲
감정가 370%
▲
+17.9%
· 연평균 +1.4%
· 2013년 대비
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
경상남도 거제시 연초면 덕치리 49
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