창원지방법원 2025타경10330. 밀양시 하남읍 수산리 소재 물건으로, 등기부상 건물 표시는 “경상남도 밀양시 하남읍 수산리 101-2외 1필지 제나동호”입니다. 감정평가 이용상태는 기호2 창고, 기호4 1층 창고·2층 주택, 기호7 창고로 확인됩니다. 즉 일반 주거용 아파트처럼 실수요 환금성을 전제하기 어려운 창고·주택·토지 결합형입니다. 말소기준은 2024.03.18. 마산시농업협동조합 근저당권이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석에서 단순히 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 목록 1·3·8, 목록 5, 목록 6의 지상권 설정등기가 인수권리로 명시되어 있고, 동시에 지상권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출되어 있습니다. 따라서 금전 인수는 배당표상 0원이지만, 낙찰 전에는 말소동의서의 범위와 실제 말소 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10330 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 101-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고, 1층 창고·2층 주택, 창고 |
| 등기부상 소유자 | 안병학 |
| 감정가 / 최저가 | 1,321,337,560원 / 317,253,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 마산시농업협동조합 / 851,979,253원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리, 단 지상권 문구는 원본 확인
임차인 신고는 없습니다. tenants 데이터가 비어 있어 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 “임대관계:미상임”으로 되어 있으므로, 현장 점유와 사용관계 확인은 별도 체크가 필요합니다.
② 가격 구조 — 최저가가 낮아진 이유를 ‘할인’으로만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 317,253,000원으로, 데이터상 현재 회차는 감정가의 24.01%입니다. 그러나 이 수치만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 이 물건은 생산녹지지역·농업진흥구역·접도구역 저촉 등이 함께 표시된 토지와 창고·주택이 결합된 일괄매각 물건이고, 목록 3·5는 농지취득자격증명원 제출이 필요합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 24.01% | 317,253,000원 | 1,526,988,542원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 222,077,100원 | 1,620,831,979원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 155,453,970원 | 1,686,522,386원 |
유찰이 늘수록 낙찰자 취득금액은 낮아지지만, 채권자 미배당은 더 커집니다. 현재 회차 기준으로도 총 채권액 1,839,000,000원 중 배당되는 금액은 312,011,458원에 그치고, 1,526,988,542원의 미배당이 발생합니다. 이는 물건의 담보가치와 환금성에 대해 보수적으로 봐야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 317,253,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,241,542원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 마산시농업협동조합 | 900,000,000원 | 312,011,458원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 마산시농업협동조합 | 816,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 경남신용보증재단 | 25,500,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 기술보증기금 | 97,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제 미반영이며, 지상권 말소동의서와 농취증 관련 사항은 별도 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상물건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 소재 ‘대평마을’ 북동측 인근에 위치합니다. 부근은 마을주변의 경지정리지대로서 집단취락 외에도 주택, 창고, 공장 등이 산재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호2는 창고, 기호4는 1층 창고·2층 주택, 기호7은 창고입니다.
- 토지 제한. 생산녹지지역, 농업진흥구역, 접도구역, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 표시되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false로 표시됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지상권 말소동의서 원본 확인. 명세서에 지상권 인수권리 문구가 있고, 말소동의서가 제출되어 있습니다. 인수 0원 판단은 말소동의서 범위가 확인되어야 안전합니다.
- 농지취득자격증명원. 목록 3·5는 농취증 제출 필요, 미제출 시 보증금 몰수입니다. 입찰 전 발급 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 1-1, 3-1, 6-1, 6-2, 8-1 및 제시외 수목 1-2, 3-2, 5-1, 6-3, 8-2가 매각 포함됩니다.
- 도로와 출입. 목록 1·5는 왕복2차로 아스콘포장도로와 접하지만, 나머지 토지는 맹지이고 목록 5를 통하여 출입합니다.
- 점유·임대관계. 임차인 신고는 없으나 감정평가 기타참고사항은 임대관계 미상입니다. 창고·주택 사용자를 현장 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “24.01%”보다 중요한 것은 말소·허가·출입이다
이 물건은 감정가 대비 최저가가 크게 내려온 사건입니다. 그러나 주거용 아파트처럼 단순히 “싸졌다”로 접근할 물건은 아닙니다. 임차인 0명, 배당표상 인수 0원이라는 점은 긍정적이지만, 지상권 인수문구와 말소동의서가 함께 있고, 농취증 제출 필요, 일괄매각, 제시외 건물·수목 포함, 맹지와 출입 문제가 겹쳐 있습니다. 권리는 중립 이상, 물건성은 까다롭고, 환금성은 보수적으로 보는 것이 맞습니다. 이 사건의 결론은 “가격이 낮다”가 아니라, 원본 확인을 통과해야만 낮은 가격이 의미를 갖는다입니다.
