창원지방법원 2026타경5. 이 물건은 경상남도 거제시 장평동 53-3 일대의 토지와 4층 건물이 함께 걸린 경매입니다. 감정평가 이용상태는 1층 근린생활시설 및 계단실, 2~4층 주택(다가구주택)이며, 일괄매각에 제시외 건물도 포함됩니다. 현재 소유자는 임민주이고, 말소기준권리는 2020.03.05 설정된 기장수산업협동조합의 채권최고액 780,000,000원 근저당권입니다.

말소기준 이후에는 부산은행 근저당, 권기성 전세권, 경남신용보증재단·신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류, 이원종 근저당 및 이번 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리관계상 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 건물에는 여러 점유자가 확인되므로 권리 소멸과 실제 인도·명도 난도는 별개의 문제로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형

현재 권리분석의 기준점은 2020.03.05 기장수산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 부산은행 근저당, 권기성 전세권, 경남신용보증재단·신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류, 이원종 근저당과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

② 점유·임차 관계 — 전입은 모두 말소기준 이후

확인된 점유·임차 관련 인원은 13명입니다. 이들의 전입일은 모두 2020.03.05 말소기준권리보다 뒤이며, 제공된 판정도 모두 대항력 없음입니다. 따라서 현재 자료상 보증금 자체를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 명도 협의와 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%라도 시세 근거는 없다

감정가는 1,111,558,400원, 현재 최저매각가는 544,664,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없으므로, 현재 가격이 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다.

따라서 “감정가 대비 반값이니 싸다”는 해석은 금물입니다. 이 물건은 아파트 단일세대가 아니라 근린생활시설과 다가구주택, 토지가 결합된 일괄매각 물건이고, 제시외 건물까지 포함됩니다. 가격 판단은 임대수익·공실·점유현황·토지 및 건물의 실제 상태를 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 544,664,000원 가정)

현재 회차 채권 총액은 1,152,551,901원, 배당액은 536,817,360원, 미배당은 615,734,541원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 장평종합시장 남동측 인근으로 기존주택, 원룸, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물 이용. 1층은 근린생활시설 및 계단실, 2~4층은 주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.
• 토지. 269.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 1,057,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 주거용지, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 경계 확인. 인접필지와 지적경계 확인이 불분명해 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구된다고 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 검증. 현재 최저가 544,664,000원이 감정가 49%라는 사실만으로 저평가 여부를 판단하지 말고, 근린생활시설·다가구주택·토지 전체의 현장 시세와 수익성을 별도 확인해야 합니다.
• 13명 점유관계 확인. 전입은 모두 말소기준 이후지만 보증금 미상자가 많습니다. 실제 거주 세대, 계약관계, 퇴거 가능성을 확인해야 합니다.
• 401호·402호 확인. 401호에는 김언호·원미영, 402호에는 김지원이 확인되며 원미영 보증금은 3,000,000원입니다.
• 권기성 전세권. 전세금 80,000,000원의 전세권은 2022.05.04 접수로 말소기준 이후이며 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
• 일괄매각. 토지와 건물을 함께 취득하고 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
• 지적경계. 감정평가에서 인접필지와 경계가 불분명하다고 명시한 만큼 필요하면 지적측량을 통해 실제 경계를 확인해야 합니다.
• 배당 부족. 현재 회차에서도 채권자 미배당이 615,734,541원으로 크지만, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 점유와 실가격 확인이 먼저

이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.03.05 기장수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 확인된 점유자들의 전입일 역시 모두 말소기준 이후라 대항력은 없습니다.

하지만 권리 소멸형이라고 곧바로 쉬운 물건은 아닙니다. 점유·임차 관련 인원이 13명이고 보증금 미상자가 다수이며, 건물도 근린생활시설과 다가구주택이 혼재합니다. 여기에 토지 일괄매각, 제시외 건물 포함, 지적경계 확인 필요 사항까지 있습니다. 무엇보다 실거래 시세 자료가 없어 감정가 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리는 인수 0원, 가격은 검증 필요, 실무 승부처는 점유·명도와 현장 시세 확인입니다.