창원지방법원 2024타경11707. 경상남도 밀양시 내일동 602-1의 토지와 지상 2층 건물입니다. 감정 이용상태는 1층 점포·주택, 2층 주택이며, 토지는 278.0㎡의 일반상업지역 대지입니다. 감정가 1,123,871,800원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 385,488,000원으로 내려왔습니다. 다만 이 사건은 최저가만 놓고 볼 수 없습니다. 매각물건명세서상 전입시점이 말소기준보다 앞선 임차인 장병우·김윤금·신경연의 보증금 합계 65,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있기 때문입니다.
현재 회차에서 매수인이 부담하는 실질취득은 최저매각가 385,488,000원에 인수 보증금 65,000,000원을 더한 450,488,000원입니다. 4회 유찰 시에도 인수액은 65,000,000원, 5회 유찰 시에도 65,000,000원으로 제시돼 있어 입찰가가 낮아져도 이 부담은 별도로 남습니다. 실거래 비교 자료가 없으므로 “감정가 대비 많이 내려왔다”는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론낼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경11707 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 내일동 602-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 점포·주택 · 2층 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상2층 |
| 토지 | 278.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 일반상업지역 |
| 소유자 | 한승엽 |
| 감정가 / 최저가 | 1,123,871,800원 / 385,488,000원 (3회 유찰 · 감정가 34%) |
| 청구액 | 683,049,930원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(1-1) 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인이 먼저다
권리분석의 기준은 2023.12.05. 설정된 이승재 근저당권 36,000,000원입니다. 경매개시결정과 이후 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 임차인 장병우는 2022.12.19., 김윤금은 2002.09.13., 신경연은 2023.07.24. 전입으로, 모두 이 말소기준일보다 앞섭니다. 세 사람 모두 대항력 있는 임차인으로 제시돼 있으며, 배당표에서는 보증금 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 보증금 합계 6,500만원
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장병우 | 1층1호 | 2022.12.19 | 35,000,000원 | 800,000원 | 대항력 有 배당요구 |
| 김윤금 | 미상 | 2002.09.13 | 10,000,000원 | 150,000원 | 대항력 有 |
| 신경연 | 1층일부,2층전부 | 2023.07.24 | 20,000,000원 | 800,000원 | 대항력 有 배당요구 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 3명입니다. 장병우와 신경연은 2024.07.15. 배당요구를 했지만 우선변제권은 제시되지 않았고, 배당표에는 세 임차인 모두 배당액 0원·매수인 인수로 반영돼 있습니다. 장병우 35,000,000원, 김윤금 10,000,000원, 신경연 20,000,000원으로 총 인수액은 65,000,000원입니다.
③ 배당 구조 (매각가 385,488,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,196,832원 |
| 인수 · 장병우 보증금 | 35,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김윤금 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 신경연 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 이승재 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 343,291,168원 |
현재 회차 배당 계산에서는 이승재 근저당권 36,000,000원이 전액 배당되고, 임차인 보증금 65,000,000원은 배당되지 않은 채 매수인 인수로 계산됩니다. 소유자 잔여는 343,291,168원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 385,488,000원 | 65,000,000원 | 450,488,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 269,841,600원 | 65,000,000원 | 334,841,600원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 188,889,120원 | 65,000,000원 | 253,889,120원 |
현재 회차에서 4회, 5회 유찰로 넘어가면 매각가는 낮아지지만, 세 임차인의 인수 보증금 65,000,000원은 각 시나리오에서 그대로입니다. 따라서 회차별 가격을 비교할 때도 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 65,000,000원을 실제 부담 기준으로 놓아야 합니다. 실거래 자료가 없으므로 어느 회차부터 시세 메리트가 생기는지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 밀양아리랑시장 남서측 인근 상가지대에 소재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 1층은 점포·주택, 2층은 주택으로 이용 중인 혼합형 건물입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 278.0㎡ 대지로 일반상업지역, 평지·사다리형이며 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구(18m이하)·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공시지가. 1,744,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상2층이며, 급배수·위생설비와 유류보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가에 합산. 현재 회차는 385,488,000원이 아니라 450,488,000원을 실질 부담액으로 놓고 검토해야 합니다.
- 임차인 3명 점유 확인. 장병우는 1층1호, 신경연은 1층일부·2층전부로 표시돼 있고 김윤금은 점유 부분이 미상입니다. 현장 점유상태 확인이 중요합니다.
- 대항력 보증금. 세 임차인 모두 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력 있는 것으로 제시돼 있으며, 배당표상 총 65,000,000원이 매수인 인수입니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물(1-1)이 포함됩니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 자료가 없어 현재 실질취득액이 시세 대비 어느 수준인지는 확인되지 않습니다. 상가·주택 혼합형이라는 이용상태까지 맞춰 비교해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 6,500만원 인수가 먼저다
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 1,123,871,800원에서 3회 유찰돼 최저가가 385,488,000원까지 내려왔다는 점입니다. 하지만 권리분석에서는 그보다 먼저 대항력 임차인 3명과 인수 보증금 65,000,000원을 봐야 합니다. 현재 회차의 실질취득은 450,488,000원이고, 다음 회차로 내려가더라도 65,000,000원의 인수액은 그대로 제시됩니다. 여기에 실거래 시세 자료도 없어 현재 가격이 시장가격 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 이 물건은 유찰률보다 임차인 인수와 실제 점유, 그리고 실질취득가 기준의 시세 확인이 우선인 사건입니다.
