광주지방법원 2025타경51107. 전라남도 무안군 무안읍 성동리 928-10에 위치한 단독주택과 토지 관련 경매입니다. 무안군청 서측 인근 기존 주거지역에 자리하고 있으며, 감정평가상 건물은 단층 및 2층 구조로 구성되어 있습니다. 공부상 용도는 주택 및 대중음식점이지만, 현재는 전체가 단독주택으로 이용되고 있습니다.
숫자만 보면 매우 저렴해 보입니다. 감정가 44,082,280원에서 7회 유찰을 거쳐 최저매각가가 8,089,000원으로 낮아졌기 때문입니다. 그러나 이 감정가와 최저가는 경매 대상 지분에 관한 금액으로 보아야 하며, 단독주택과 토지 전체의 소유권을 취득하는 가격으로 해석해서는 안 됩니다.
등기상 현재 소유자는 서영미·서정록·서정미·서지영·서현미로, 각각 5분의 1 지분을 가지고 있습니다. 경매개시결정은 그중 서현미 지분을 대상으로 등기됐습니다. 따라서 낙찰자는 다른 공유자들과 소유권을 함께 보유하게 되며, 단독 사용·처분이나 점유관계 정리가 복잡해질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51107 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 무안읍 성동리 928-10 도로명주소: 성동길 22-7 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 지분매각 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각 대상 | 공유자 서현미 지분 5분의 1 관련 강제경매 |
| 공유자 | 서영미, 서정록, 서정미, 서지영, 서현미 (각 5분의 1) |
| 토지 | 지목 대 · 전체 필지 면적 281.0㎡ · 제2종일반주거지역 |
| 건물 구조 | 시멘트블럭조 슬래브지붕 단층 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 |
| 이용상태 | 공부상 주택·대중음식점 / 현황 전체 단독주택 |
| 감정가 | 44,082,280원 |
| 최저매각가 | 8,089,000원 (7회 유찰 · 감정가 대비 18.35%) |
| 신청채권자 | 비케이자산관리대부주식회사 |
| 청구금액 | 14,541,426원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 특별매각조건 | 공유자 우선매수권 관련 행사 제한 조건 |
① 권리 흐름 — 오래된 권리는 말소, 현재 핵심은 지분경매
건물 등기에는 과거 무안농업협동조합 근저당권과 전세권 설정 내역이 남아 있지만, 해당 권리들은 이미 말소됐습니다. 무안농업협동조합의 채권최고액 19,000,000원 근저당권은 2002.08.29 말소됐고, 조성도의 전세금 18,000,000원 전세권은 2005.11.02 말소됐습니다. 주식회사케이티앤지의 전세금 27,000,000원 전세권도 2009.11.13 말소됐습니다.
이후 2023.12.28 상속을 원인으로 공유 소유권이 이전됐고, 2025.02.14 그 등기가 접수됐습니다. 2025.05.13에는 비케이자산관리대부주식회사의 신청에 따라 서현미 지분에 대한 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 경매개시결정이 말소기준권리로 제시되어 있습니다.
② 점유·임차인 분석 — 4명의 전입, 보증금은 미상
현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 전입·점유 관련자는 성낙현, 이삼자, 최권환, 김형관입니다. 모두 2025.05.13 말소기준권리보다 먼저 전입한 이력이 있으나, 보증금·확정일자 및 구체적인 임대차관계가 확인되지 않았습니다.
| 이름 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 성낙현 1층 우측세대 |
2024.05.24 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 이삼자 점유 부분 미상 |
2019.03.14 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 최권환 점유 부분 미상 |
2023.06.30 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 김형관 점유 부분 미상 |
2022.11.10 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
전입일이 말소기준권리보다 앞선다는 사실만으로 법률상 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 임대차관계, 주택 인도·점유, 보증금 및 확정일자 등을 함께 확인해야 합니다.
이 가운데 성낙현은 1층 우측세대로 점유 부분이 나타나지만, 나머지 전입 관련자들은 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 따라서 이들을 각각 독립된 보증금 채권을 가진 임차인으로 확정하거나, 보증금 총액을 계산할 수 없습니다.
③ 특별매각조건 — 공유자의 우선매수권
이 사건의 매각물건명세서에는 민사집행법 제140조에 따른 공유자 우선매수권에 관한 특별매각조건이 명시되어 있습니다.
특별매각조건에는 공유자가 우선매수권 행사에 따른 매수신고를 한 뒤 매수보증금을 납부하지 않아 신고가 실효되는 경우, 그 공유자는 다음 매각기일에 우선매수청구권을 행사할 수 없다는 제한도 포함됩니다.
이는 공유자에게 우선매수권이 존재한다는 사실과 별개로, 그 권리 행사에 특정 제한이 적용된다는 의미입니다. 실제 입찰에서는 다른 공유자의 권리 행사 여부 및 특별매각조건 적용 상황을 확인해야 합니다.
④ 가격 분석 — 감정가 18%가 곧 할인율은 아니다
현재 최저매각가 8,089,000원은 감정가 44,082,280원의 18.35% 수준입니다. 그러나 이 비율은 경매 평가금액 대비 최저매각가의 비율일 뿐, 부동산 전체의 시장가치 대비 할인율이 아닙니다.
특히 이 물건은 공유지분만 매각되므로 일반적인 단독주택 거래가격과 직접 비교하기 어렵습니다. 공유지분은 독점적인 사용·처분이 제한되고, 실거주 목적의 일반 매수자에게 매력이 떨어질 수 있어 전체 소유권보다 환금성이 낮아질 가능성이 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 8,089,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 545,602원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 비케이자산관리대부주식회사 | 14,541,426원 | 7,543,398원 |
| 채권자 미배당 | — | 6,998,028원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 545,602원을 제외한 7,543,398원이 신청채권자에게 배당되는 구조입니다. 청구금액 14,541,426원에 비해 6,998,028원이 부족하며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
위 배당은 집행비용 추정치를 적용한 단순 계산입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 배당순위 및 추가 배당 요구 등은 반영되지 않았습니다. 채권자의 미배당액은 매수인이 인수하는 임차보증금과 다른 개념이며, 미배당액 전부가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑥ 추가 유찰 시나리오
| 매각 단계 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 감정가 18.35% |
8,089,000원 | 7,543,398원 | 6,998,028원 |
| 8회 유찰 시 감정가 14.68% |
6,471,200원 | 5,954,718원 | 8,586,708원 |
| 9회 유찰 시 감정가 11.74% |
5,176,960원 | 4,683,775원 | 9,857,651원 |
회차가 진행될수록 최저매각가는 낮아지지만, 신청채권자의 미배당액은 증가합니다. 문제는 가격 하락이 공유지분의 사용·처분 제약이나 점유자 보증금 위험을 해소하지 못한다는 점입니다.
특히 대항력 있는 임대차가 확인되고 미배당 보증금이 인수되는 경우, 추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 실질취득액이 예상만큼 줄어들지 않을 수 있습니다. 따라서 다음 회차의 최저가만으로 입찰 여부를 결정하는 것은 위험합니다.
⑦ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무안군청 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 연립주택 등이 형성된 읍소재지 기존 주거지역입니다.
- 교통. 소형차량 접근이 가능하고, 읍소재지에 위치해 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 시멘트블럭조 단층 건물과 시멘트벽돌조 2층 건물로 구성되며, 급배수·위생·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 현재 이용. 공부상 용도는 주택 및 대중음식점이지만, 현황은 전체가 단독주택으로 이용되고 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 전체 필지 면적은 281.0㎡이며 평지의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)이고 공시지가는 250,900원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(성동구역주거환경개선사업 정비구역)·주거환경개선지구·상대보호구역·하수처리구역·가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고, 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 단독주택 및 토지의 일부 공유지분만 취득하는 구조여서 전체 소유권보다 매수자층이 제한될 가능성이 큽니다. 여기에 점유관계 미확정과 7회 유찰 이력이 부담으로 작용합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각 지분 범위. 서현미의 5분의 1 지분이 토지·건물별로 어떻게 특정되는지 확인하고, 일괄매각 및 제시외 건물 포함 범위를 원본 명세서와 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 다른 공유자의 우선매수권 행사 가능성과 매수보증금 미납에 따른 차기 매각기일 행사 제한 조건을 확인해야 합니다.
- 성낙현 점유. 1층 우측세대의 실제 점유자, 계약관계, 임대인, 보증금과 임대차 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 나머지 전입자. 이삼자·최권환·김형관의 실제 점유 여부와 전입관계, 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다.
- 대항력·인수액. 전입일 선행만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 주택 인도, 임대차계약, 배당 요구 및 배당 가능액을 검토해야 합니다.
- 지분 취득 후 활용. 다른 공유자들과 사용·수익에 관한 협의가 가능한지, 공유물분할이나 지분 처분이 필요한 상황인지 검토해야 합니다.
- 실질취득액. 최저매각가 외에 미배당 보증금 인수 가능성, 명도 비용과 공유관계 정리 비용을 고려해야 합니다.
- 원본 서류. 건물 및 토지 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,089,000원에 집 한 채를 사는 경매가 아니다”
이 사건에서 가장 중요한 사실은 최저매각가가 아닙니다. 매각 대상이 공유자 서현미의 5분의 1 지분이라는 점입니다. 다른 공유자의 우선매수권이 적용되고, 말소기준권리보다 먼저 전입한 4명의 점유 및 임대차관계도 불명확합니다.
7회 유찰로 최저가가 8,089,000원까지 내려왔지만, 이것이 곧 단독주택과 토지를 저렴하게 취득할 기회라는 뜻은 아닙니다. 공유지분은 독립적으로 사용하거나 처분하기 어려울 수 있고, 대항력 있는 임차보증금이 확인되면 매수인 부담이 커질 가능성도 있습니다. 실제 시장가격과 최종 인수금액이 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인 폭만을 투자 근거로 삼아서는 안 됩니다.
결론은 고위험·접근 신중입니다. 등기상 과거 담보권은 말소되어 있으나, 공유지분 1/5, 우선매수권, 4명의 전입 관련자, 인수액 미상, 7회 유찰이라는 조건이 겹칩니다. 일반적인 단독주택 경매처럼 접근하기보다, 매각 지분의 정확한 범위와 공유관계, 실제 점유·임대차관계 및 실질취득액을 먼저 확정해야 합니다. 이러한 쟁점이 해결되지 않는 한 최저매각가만을 근거로 한 응찰은 권하기 어렵습니다.
