10,111,000원
광주지방법원 2025타경51107. 무안군 무안읍 성동리 928-10의 단독주택과 토지가 대상입니다. 감정평가상 이용상태는 번호(2) 단독주택, 번호(2-1) 1·2층 단독주택이고, 매각물건명세서에는 공부상 용도가 주택 및 대중음식점이나 현황은 전체 단독주택으로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 토지는 281.0㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다.
가격만 보면 감정가 44,082,280원에서 6회 유찰돼 10,111,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 일반적인 단독주택 전체 매각과 다릅니다. 2025.02.14 상속으로 서영미·서현미·서정미·서지영·서정록이 각각 5분의 1씩 공유하게 됐고, 2025.05.13 강제경매개시결정은 서현미 지분에 대해 기입됐습니다. 매각물건명세서 역시 지분매각이라고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51107 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 무안읍 성동리 928-10 · 전라남도 무안군 무안읍 성동길 22-7 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 현황 전체 단독주택 |
| 토지 | 281.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공유관계 | 서영미·서정록·서정미·서지영·서현미 각 5분의 1 |
| 경매대상 관련 | 2025.05.13 서현미 지분 강제경매개시결정 · 매각물건명세서상 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 44,082,280원 / 10,111,000원 |
| 유찰 | 6회 · 현재 회차 감정가 23% |
| 채권자 / 청구 | 비케이자산관리대부주식회사 / 14,541,426원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 오래된 담보권은 말소, 현재 핵심은 점유자
1993년 무안농업협동조합 근저당 19,000,000원, 1995년 조성도 전세권 18,000,000원, 2005년 주식회사케이티앤지 전세권 27,000,000원은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 존속하는 근저당권이나 전세권이 아니라, 분석상 기준이 되는 권리는 2025.05.13 강제경매개시결정입니다.
② 임차인·점유자 — 보증금이 안 보이면 취득가도 안 보인다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 성낙현 | 1층 우측세대 | 2024.05.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 이삼자 | 미상 | 2019.03.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 최권환 | 미상 | 2023.06.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 김형관 | 미상 | 2022.11.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
이 사건에서 최저가 10,111,000원 = 실질취득가라고 볼 수 없는 이유입니다. 대항력이 인정되는 임차인이 있고 배당으로 보증금을 모두 회수하지 못한다면 그 미회수액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 현재는 4명의 보증금 자체가 확인되지 않아 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
③ 6회 유찰 — 가격 하락보다 유찰 원인을 먼저 본다
현재 회차는 감정가 44,082,280원에서 6회 유찰된 10,111,000원입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 8,088,800원, 8회 유찰 시 6,471,040원으로 내려갑니다. 그러나 별도의 동일 용도 실거래 비교 자료가 없으므로 이 금액을 근거로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 10,111,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 581,998원 |
| 2. 경매개시결정 · 비케이자산관리대부주식회사 | 14,541,426원 | 9,529,002원 |
| 미배당 | - | 5,012,424원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 현재 회차에서는 집행비용 581,998원을 제외하고 신청채권자에게 9,529,002원이 배당돼 5,012,424원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금 미상 점유자 4명의 승계 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 특별매각조건 — 공유자 우선매수권
매각물건명세서에는 공유자의 우선매수권과 관련한 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 공유자가 우선매수권을 행사한 뒤 매수보증금을 납부하지 않아 그 신고가 실효되는 경우, 해당 공유자는 이 부동산의 다음 매각기일에서 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무안군청 서측 인근에 위치하며, 단독주택 및 연립주택 등으로 형성된 읍소재지 내 기존 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 접근이 가능하고, 읍소재지에 위치해 일반적인 교통상황은 보통 정도입니다.
- 현황. 번호(2)는 단독주택, 번호(2-1) 1·2층도 단독주택으로 이용 중입니다.
- 공부상 용도. 매각물건명세서에는 주택 및 대중음식점으로 기재돼 있으나 현황은 전체 단독주택입니다.
- 토지. 281.0㎡ · 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가), 공시지가 250,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·도시계획구역·지구단위계획구역·주거환경개선지구·하수처리구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 건축. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 공유지분 매각에 6회 유찰까지 진행된 사건으로, 일반적인 전체 소유권 매각보다 처분성과 매수층이 제한될 가능성이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금부터 확인. 성낙현·이삼자·최권환·김형관의 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력이 인정되는 임차인의 미회수 보증금이 있으면 최저가에 그 승계액을 더해 판단해야 합니다.
- 지분매각 범위 확인. 경매개시결정이 서현미 지분에 대해 기입된 사건이므로 매각대상 지분과 토지·건물의 각 지분 범위를 원본 목록에서 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수권 대비. 공유자가 우선매수를 행사할 경우 외부 입찰자의 취득 여부가 달라질 수 있습니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 단순히 가격이 내려왔다는 점보다 지분 구조·점유관계·환금성 때문에 반복 유찰된 것인지 확인해야 합니다.
- 현황 이용상태 확인. 공부상 주택 및 대중음식점, 현황 전체 단독주택이라는 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “23% 가격”보다 먼저 풀어야 할 권리가 있다
감정가 44,082,280원이 10,111,000원까지 내려오고 6회 유찰됐다는 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건은 그 숫자만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 서현미의 공유지분에 대한 강제경매이고, 기준일보다 앞서 전입한 점유자 4명의 보증금이 모두 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 단순합니다. 최저가만 확정돼 있고 실질취득가는 확정되지 않았습니다. 공유지분의 환금성, 공유자 우선매수권, 임차인 승계 가능성을 모두 해소한 뒤에야 10,111,000원이 싼지 비싼지를 평가할 수 있습니다. 가격은 매력적으로 보이지만, 권리와 구조가 먼저인 사건입니다.
