창원지방법원 2025타경10363. 경상남도 밀양시 상동면 가곡리에 위치한 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 건물은 단독주택과 차고·창고로 이용되고 있으며, 일부 토지는 공유지분으로 구성되어 있습니다. 소유자는 안금희이고, 2021년 웅상농업협동조합이 설정한 채권최고액 564,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.

이후 강옥순·김병준의 근저당권과 여러 가압류·압류가 설정되었으며, 김숙자의 강제경매개시결정과 웅상농업협동조합의 임의경매개시결정도 등기되어 있습니다. 말소기준보다 앞서는 인수 대상 등기권리는 확인되지 않습니다. 따라서 등기상 권리 구조와 별개로, 이 사건의 핵심 검토 대상은 매각되는 부동산의 실제 경계·이용상태·건축물 적법성·점유관계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 현물 위험은 별개

말소기준권리는 2021.11.30. 웅상농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 설정된 강옥순·김병준의 근저당권, 가압류, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 매수인이 인수할 것으로 예상되는 등기상 금액은 0원입니다.

확인된 임차인 없음. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인 부재나 완전한 공실을 확정할 수는 없습니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 확인하고, 매각물건명세서·현황조사서를 대조해야 합니다. 현재 예상 인수액 0원은 확인된 권리관계에 따른 분석값이며, 미확인 점유자의 권리까지 부정하는 의미는 아닙니다.

② 가격과 물건 상태 — 감정가 49%의 의미

현재 최저매각가는 353,959,000원으로 감정가 722,363,680원의 약 49%입니다. 2회 유찰을 거쳐 가격이 내려왔지만, 감정가 대비 할인율과 실제 거래가격 대비 할인율은 다릅니다. 특히 이 사건은 일반적인 주거용 아파트와 달리 주택·토지·공유지분·도로 이용 부분·임야가 결합되어 있습니다.

후속 회차는 유찰을 가정한 가격 시나리오입니다. 실제 매각가격과 매각기일은 법원 공고를 확인해야 합니다. 실질취득 기준액은 매각가격과 예상 인수액의 합계이며, 취득세·명도·측량·위반건축물 정비 등 부대비용은 제외합니다.

③ 예상배당표 (매각가 353,959,000원 가정)

현재 최저가 기준으로 집행비용 5,755,426원을 제외한 348,203,574원이 선순위 웅상농업협동조합 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 채권자에게는 배당이 돌아가지 않으며, 소유자 잔여금도 없습니다.

위 표는 채권최고액 및 청구금액 기준의 단순 예상배당입니다. 경매개시결정에 표시된 청구액은 기존 담보채권·가압류채권과 중복될 수 있으므로 별개의 확정채권으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당은 채권계산서, 확정채권액, 공동담보 관계, 세금의 법정기일과 우선순위 등에 따라 달라집니다. 당해세 및 미확인 우선배당 항목은 반영되지 않았습니다.

④ 현물 위험 — 반드시 확인해야 할 사항

이 사건은 등기상 후순위 권리가 소멸하더라도 부동산 자체의 이용·처분 제약이 남을 수 있는 유형입니다. 특히 일괄매각 대상의 구성이 복잡하고, 건축물과 여러 토지의 공부상 현황 및 실제 이용상태에 차이가 존재합니다.

• 일괄매각 및 제시외 건물. 제시외 건물 (1-1, 2-1~2-3)이 매각에 포함됩니다. 현장 건축물과 감정평가서·매각목록의 대응관계를 확인해야 합니다.
• 공유지분 매각. 목록 (3), (5), (6)은 공유지분 매각입니다. 매각물건명세서상 공유자 우선매수는 행사할 수 없습니다. 공유지분의 위치와 경계를 특정하기 어려워 실제 이용 및 관리관계를 별도로 확인해야 합니다.
• 도로로 이용되는 토지. 목록 (3)은 공부상 지목이 '대'이나 현황 도로로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 목록 (6)은 공부상 '임야'이나 일부 포장도로 및 비포장도로와 유사한 상태로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
• 맹지 및 분묘 가능성. 목록 (7)은 맹지입니다. 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 분묘기지권 성립 여부도 불분명합니다.
• 이용 제한. 토지는 농림지역에 해당하며, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역 등의 제한을 받습니다. 목록 (6), (7)은 임업용산지 관련 제한도 확인됩니다.
• 임대관계 미상. 확인된 임차인은 없으나, 현황상 실제 점유자와 이용관계는 직접 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주위환경. 경상남도 밀양시 상동면 가곡리에 위치하며, 주변은 주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다. 감정평가서상 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 감정평가서상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
• 주택 이용상태. 기호 (4-1)은 단독주택으로 이용 중이며, 기본적인 급배수·위생설비 및 난방설비가 갖추어져 있습니다. 기호 (4-2)는 차고와 창고로 이용 중입니다.
• 토지 이용. 기호 (1), (2)는 일단의 주거용 건부지로 이용 중이며, 용도상 불가분의 관계로 판단되어 일단지를 기준으로 감정평가되었습니다.
• 환금성. 주택과 공유지분 토지, 도로 이용 부분, 맹지 및 임야가 결합된 구성입니다. 일반적인 독립 필지의 단독주택보다 매수 목적에 따른 활용 가능성을 개별적으로 검토할 필요가 있습니다.
• 가격 검증. 감정가 할인율과 별개로, 실제 이용 가능한 토지의 범위 및 위반건축물 정비 부담을 반영한 가치 검토가 필요합니다. 검증 가능한 비교거래 없이 현재 최저가의 시세 대비 저렴함을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 재매각 보증금. 이번 매각은 재매각이며, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 70,791,800원을 준비해야 합니다.
• 매각대상 확정. 일괄매각되는 주택·토지·공유지분 및 제시외 건물의 범위를 매각목록과 현장에서 대조하세요.
• 위반건축물 확인. 건축물대장상 위반 내용, 시정 여부 및 정비 부담을 확인하세요.
• 지적측량. 불분명한 토지 경계와 실제 도로 이용 현황, 공유지분의 이용 가능성을 확인하세요.
• 맹지·분묘. 목록 (7)의 접근성과 분묘 존재 여부, 분묘기지권 관련 위험을 조사하세요.
• 점유관계. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자를 조사하고 인도·명도 가능성을 점검하세요.
• 공동담보 관계. 웅상농업협동조합 및 강옥순의 공동담보 설정 내역을 확인하고 실제 매각대상과 대조하세요.
• 조세채권. 국세·지방세 관련 압류와 당해세 여부, 실제 배당순위를 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각 공고를 재확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 현물 위험 0”

이 사건의 말소기준은 2021년 웅상농업협동조합 근저당권입니다. 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 가격을 판단할 때는 다른 문제가 남습니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도, 위반건축물·불분명한 지적경계·공유지분·도로 이용 토지·맹지 및 분묘 가능성은 낙찰 이후에도 매수인이 직접 해결하거나 감수해야 할 수 있습니다. 실제 임대관계도 추가 확인이 필요합니다.

특히 이번에는 재매각에 따른 보증금 20% 조건이 적용됩니다. 단순히 유찰 횟수와 감정가 대비 할인율만 보고 입찰하기보다, 실제 취득 가능한 권리의 범위와 현물 정비 부담, 이용 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 등기상 권리정리는 비교적 명확하지만, 물건 자체의 불확실성이 크고 시세 검증도 필요한 사건입니다.