광주지방법원 2025타경51211. 전남 무안군 현경면 현화리 894의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 대 625㎡이고, 감정 이용상태상 건물은 벽돌구조 아스팔트싱글지붕 단층 단독주택입니다. 2019년 무안농업협동조합 근저당 78,000,000원이 말소기준권리이고, 2024년 몽탄농업협동조합 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다.
현황조사와 매각물건명세서에는 고범석이 점유자로 확인됩니다. 전입일은 2021.08.10으로 말소기준일 2019.07.30보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 배당관계는 원문 서류를 다시 대조할 필요가 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51211 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 현경면 현화리 894 · 전라남도 무안군 현경면 현화로 184 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 · 토지 625㎡ |
| 건물 구조 | 벽돌구조 아스팔트싱글지붕 단층 · 외벽 치장벽돌쌓기 · 내벽 벽지 및 타일마감 · 샤시창호 |
| 현재 소유자 | 최명식 3분의 1 · 최안식 3분의 1 · 최향란 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 198,179,100원 / 56,822,000원 (5회 유찰, 감정가 29%) |
| 신청채권자 / 청구 | 무안농업협동조합 / 50,981,116원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 이동 가능한 컨테이너 2동 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.07.30 접수된 무안농업협동조합 근저당권 78,000,000원입니다. 이후 2024.10.30 몽탄농업협동조합 가압류 16,569,080원과 2025.06.26 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.11.04 상속을 원인으로 2025.06.23 최명식·최안식·최향란이 각 3분의 1 지분을 취득한 상태입니다.
② 점유·임차인 — 전입은 늦고, 보증금 정보는 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고범석 | 미상 | 2021.08.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 5회 유찰, 그러나 ‘싸다’고 단정할 근거는 별개
감정가는 198,179,100원, 현재 최저매각가는 56,822,000원으로 5회 유찰 후 감정가의 29% 수준까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다는 가정에서는 실질취득액도 56,822,000원입니다.
다만 이 물건은 동일 조건의 최신 실거래 비교 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 유찰 횟수만으로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 특히 주택과 농경지가 혼재하는 순수농촌지대의 단독주택은 개별 토지 형상·도로접면·건물 상태에 따라 가격 편차가 클 수 있어 현장 비교가 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,822,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,422,796원 |
| 1. 근저당 · 무안농업협동조합 | 78,000,000원 | 55,399,204원 |
| 2. 가압류 · 몽탄농업협동조합 | 16,569,080원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액 94,569,080원 중 55,399,204원이 배당되고, 미배당은 39,169,876원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 무안군 현경면 현화리 내현화마을 북서측 인근으로, 주택 및 농경지가 혼재하는 순수농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 625㎡, 평지·부정형이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 18,600원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역이며 가축사육제한구역에 포함되고, 준보전산지와 접합니다.
- 건물. 단독주택으로 벽돌구조 아스팔트싱글지붕 단층이며 일반적인 전기·급배수·위생·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 매각 제외. 지상 및 경계 부근의 이동 가능한 컨테이너 2동은 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 고범석의 실제 점유 범위와 보증금·확정일자·배당요구 여부를 현황조사·매각물건명세서 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 컨테이너 구분. 이동 가능한 컨테이너 2동은 매각 제외이므로 소유관계와 반출 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 실제 현황과 감정평가상 포함 범위를 대조해야 합니다.
- 토지 경계. 625㎡ 부정형 토지이고 경계 부근에 구조물이 있으므로 실제 경계와 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 순수농촌지대 단독주택으로 5회 유찰된 만큼, 낙찰 후 재매각 가능성과 실수요층을 보수적으로 평가해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 할인폭만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 인근 단독주택·토지 거래와 현장 상태를 별도로 비교해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘시장성’이 더 큰 변수
이 사건의 말소기준은 2019년 무안농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 고범석의 2021년 전입도 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 최저가가 56,822,000원까지 내려온 배경에는 이미 5회 유찰이라는 시장 신호가 있습니다. 주택과 농경지가 섞인 농촌 입지, 단독주택이라는 용도, 실거래 비교의 제한까지 감안하면 “권리는 비교적 단순하지만 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건”입니다. 이 사건의 핵심은 인수금이 아니라 현장 가치가 현재 최저가를 충분히 뒷받침하는지 확인하는 데 있습니다.
