창원지방법원 2025타경10366. 밀양시 청도면 인산리 706의 토지와 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정가 73,405,755원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 12,338,000원, 감정가의 16.81% 수준입니다. 다만 이 사건은 가격 숫자보다 권리와 물건의 구조가 중요합니다. 현재 소유관계는 김수갑 2분의 1·이현진 2분의 1 공유이고, 매각물건명세서에는 지분매각·일괄매각이 명시되어 있습니다.
특히 김수갑 지분에 2024.04.04 접수된 이현진의 가처분은 2025.06.13 경매개시결정보다 앞섭니다. 등기 분석상 말소기준권리 이전의 인수 대상 가처분으로 표시되어 있습니다. 다만 가처분권자이자 신청채권자인 이현진이 최고가매수신고인이 지정되는 즉시 가처분 포기서류를 제출하겠다는 2025.06.14자 가처분 포기서를 제출했습니다. 따라서 응찰 전에는 그 포기서의 효력, 제출 조건과 실제 말소 처리 가능성을 원문으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10366 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 청도면 인산리 706 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택·주택·축사 이용 |
| 토지 | 718.0㎡ · 지목 대 · 단독 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유관계 | 김수갑 2분의 1 · 이현진 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 73,405,755원 / 12,338,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이현진 / 3,273,630원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 지분매각 · 공유자 우선매수 1회 |
① 권리 흐름 — 가처분 포기 조건을 확인해야 한다
과거 김순갑 지분에 설정됐던 롯데카드 가압류 13,640,964원, KB국민카드 가압류 26,579,302원 및 2022년 강제경매개시결정은 2024.01.05 강제경매 매각에 따라 이미 말소됐습니다. 청도농업협동조합의 채권최고액 24,000,000원 근저당 역시 2016.05.17 해지로 이미 말소됐습니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 점유관계와 실제 사용자를 별도로 확인하는 것이 안전합니다. 건물은 기호별로 주택·주택·축사로 이용되고, 기본적인 급배수 위생설비와 난방설비가 구비된 것으로 평가됐습니다.
② 가격 판단 — 17%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 12,338,000원으로 감정가 73,405,755원의 16.81%입니다. 6회 유찰 시 8,636,600원, 7회 유찰 시 6,045,620원까지 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격처럼 실제 시장가격과 직접 비교할 수 있는 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 특히 공유지분, 공유자 우선매수, 가처분, 토지경계·점유 문제가 함께 존재하므로 단순한 감정가 할인율과 실제 취득가치는 별개로 봐야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 12,338,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.77% | 8,636,600원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 6,045,620원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 12,338,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 622,084원 |
| 1. 경매개시결정 · 이현진 | 3,273,630원 | 3,273,630원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,442,286원 |
현재 최저가 12,338,000원을 기준으로 신청채권자 청구액 3,273,630원은 전액 배당되고, 예상 잔여액은 8,442,286원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 토지·건물 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 밀양시 청도면 인산리에 위치하며, 주변은 주택·농경지·학교 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 기호 1-1은 주택, 기호 1-2도 공부상 농업생산시설이나 현황 주택, 기호 1-3은 축사로 이용 중입니다.
- 토지. 718.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 134,200원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되고 가축사육제한구역·절대보호구역에 포함되며 일부 접도구역에 저촉됩니다.
- 경계. 인접 필지와 지적경계가 불분명해 정확한 위치·경계 확인에는 지적측량이 필요합니다.
- 인접 토지 점유. 토지 일부는 인접 토지인 인산리 768-3번지에서 점유하고 있는 것으로 추정되며 위치·경계·면적 확인에 지적측량이 필요합니다.
- 공유지분. 평가 대상 부분의 위치와 경계확인이 불가능해 전체 토지를 기준으로 평가한 뒤 소유자 지분비율에 따라 면적을 사정했습니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 2-1~2-5는 지분 비율로 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가처분 포기서 확인. 2025.06.14자 포기서의 조건, 최고가매수신고인 지정 후 실제 포기서류 제출 및 말소 가능성을 매각물건명세서와 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 지분매각 구조 확인. 현재 소유관계는 김수갑·이현진 각 2분의 1이며, 매각물건명세서에는 지분매각이 명시되어 있습니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수는 1회에 한하므로 일반 응찰자는 해당 권리 행사 가능성을 감안해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 지적측량. 인접 토지와의 경계가 불분명하고 일부가 인산리 768-3에서 점유하는 것으로 추정되므로 위치·경계·면적 확인이 중요합니다.
- 접도구역. 토지 일부가 접도구역에 저촉된 상태를 감안해 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 16.81%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고, 현장 가치와 지분·가처분·점유·경계 조건을 반영한 별도 가격 검증이 필요합니다.
맺으며 — “17%까지 내려왔다 ≠ 싸다”
이 물건은 숫자만 보면 감정가 73,405,755원에서 최저가 12,338,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 하지만 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 더 중요한 것은 김수갑 지분의 2024.04.04 가처분, 그에 대한 2025.06.14 포기서, 지분매각과 공유자 우선매수, 불분명한 지적경계와 인접 토지 점유 문제입니다.
예상배당상 매수인 금전 인수는 0원이고 신청채권자 청구액도 전액 배당되지만, 이는 권리·물건 리스크가 모두 사라진다는 뜻은 아닙니다. 가처분 포기 및 말소를 확실히 확인하고, 지분과 경계·점유 문제까지 현장 검증한 뒤에야 가격을 판단할 수 있는 사건입니다.
