창원지방법원 2025타경10366. 경상남도 밀양시 청도면 인산리에 위치한 토지와 주택·축사 관련 공유지분을 일괄매각하는 사건입니다. 현재 등기상 공유자는 김수갑과 이현진으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 그중 김수갑 지분에 대한 강제경매이며, 신청채권자는 다른 공유자인 이현진입니다.

감정가 73,405,755원에 비해 최저매각가가 크게 낮아진 이유를 단순히 가격 할인으로만 해석해서는 안 됩니다. 이 사건에는 선순위 가처분, 공유지분 취득에 따른 이용 제한, 토지 경계 불명확, 인접 필지의 일부 점유 추정이라는 별도의 검토 과제가 있습니다. 감정평가에서도 공유지분 토지는 대상 부분의 위치와 경계를 개별적으로 확정할 수 없어 전체 토지를 기준으로 지분비율에 따라 평가한 것으로 설명하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가처분

이 사건의 말소기준은 2025.06.13. 갑구 9번 강제경매개시결정입니다. 현재 존속하는 근저당권은 없지만, 말소기준보다 먼저 등기된 갑구 8번 가처분은 별도로 살펴야 합니다. 이 가처분은 공유물분할을 원인으로 한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 것으로, 김수갑 지분에 관한 처분행위를 금지하는 내용입니다.

임대관계는 미상입니다. 별도로 신고된 임차인의 보증금이나 배당요구 내역은 확인되지 않지만, 이를 곧바로 임차인이 존재하지 않는다거나 모든 점유관계가 정리되었다는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 현황 주택의 실제 점유자와 사용관계를 입찰 전에 조사해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가의 12%, 그러나 온전한 소유권 가격은 아니다

현재 최저매각가 8,637,000원은 감정가 73,405,755원의 약 11.77%입니다. 이미 6회 유찰된 상태로, 이후 회차의 가격 시나리오도 제시되어 있습니다.

위 금액은 회차별 매각 및 배당 가정입니다. 모두 신청채권자 청구액 3,273,630원이 전액 배당되는 것으로 계산되지만, 이는 어디까지나 금전채권 배당의 시뮬레이션입니다. 가처분의 법적 효력이나 공유지분 취득 이후의 이용 가능성을 보장하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 8,637,000원 가정)

현재 최저가 기준 집행비용 555,466원을 추정 반영한 배당입니다. 신청채권자의 청구액은 전액 배당되고 예상 잔여금은 4,807,904원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 배당상 금전 인수액 0원은 선순위 가처분의 비금전적 인수 위험이 해소되었다는 뜻이 아닙니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 밀양시 청도면 인산리 소재. 주변은 주택·농경지·학교 등으로 형성된 지역이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 토지는 평지의 사다리형이며 소로한면에 접합니다.
• 건물 이용상태. 기호 (1-1)은 주택, 기호 (1-2)는 현황 주택, 기호 (1-3)은 축사입니다. 기호 (1-2)는 공부상 농업생산시설이지만 실제로는 주택으로 이용되고 있습니다.
• 건물 구조. 주택은 목조 건물에 현황 조적조 보강이 이루어진 형태이며, 축사는 목조 스레트지붕 단층 건물입니다.
• 설비. 기본적인 급배수 위생설비 및 난방설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지 용도. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)이며, 가축사육제한구역 및 절대보호구역에 포함됩니다. 일부 접도구역에 저촉됩니다.
• 공시지가. 134,200원/㎡입니다. 전체 토지면적은 718.0㎡이며 실제 매각 대상은 공유지분입니다.
• 경계 불명확. 인접 필지와의 경계가 다소 불분명하여 정확한 위치 및 면적을 확인하려면 지적측량이 필요합니다.
• 인접 토지 점유. 본건 토지 일부를 인접 필지인 인산리 768-3에서 점유하는 것으로 추정되며, 위치·경계·면적의 정확한 확인은 전문적인 지적측량을 요합니다.
• 접도구역. 일부가 접도구역에 저촉되는 점은 감정평가에 반영되어 있습니다.
• 제시외 건물. 제시외 건물(2-1~2-5)은 지분비율에 따라 매각에 포함됩니다.
• 환금성. 공유지분만 취득하는 구조이고 주택·축사 및 토지 이용관계가 혼재되어 있습니다. 단독소유 부동산보다 매수자층과 처분 방식에 제약이 생길 수 있으며, 6회 유찰 이력도 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 가처분. 갑구 8번 가처분의 포기서 원본, 포기서류 제출 조건, 실제 제출 여부 및 말소절차를 확인하세요. 최고가매수신고인 지정 이후의 처리에 관해 법원에 직접 확인할 필요가 있습니다.
• 공유지분 매각 범위. 낙찰 대상은 김수갑 지분 2분의 1입니다. 토지와 건물, 제시외 건물의 실제 매각 범위 및 소유관계를 원본 서류로 대조하세요.
• 공유자 우선매수. 공유자 우선매수는 1회에 한한다는 매각조건이 있습니다. 외부 입찰자는 입찰 최고가를 제시하더라도 공유자의 적법한 우선매수권 행사에 따라 최종 매수인이 달라질 수 있다는 점을 고려해야 합니다.
• 공유관계. 다른 공유자인 이현진은 경매신청채권자이자 가처분권자입니다. 낙찰 이후 공동관리·사용·처분 및 공유물분할 문제를 별도로 검토하세요.
• 지적측량. 인접 토지와의 불분명한 경계, 인산리 768-3의 점유 추정 부분을 확인하세요. 측량 결과에 따른 실제 이용 가능 범위가 중요합니다.
• 현황과 공부의 차이. 농업생산시설로 등재된 기호 (1-2)가 현황 주택으로 이용 중인 점을 확인하고, 해당 용도의 적법성 및 사용상 제약을 점검하세요.
• 토지이용 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 접도구역의 적용 범위와 이용 제한을 확인하세요.
• 점유관계. 임대관계가 미상인 만큼 건물의 실제 사용자, 주거·임대 여부와 점유권원을 현장에서 확인해야 합니다.
• 자금계획. 최저매각가뿐 아니라 취득 이후 발생할 수 있는 지적측량, 공유관계 정리, 점유 문제 해결 및 건물 관리 관련 비용을 고려하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서와 가처분 포기서의 내용을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 12%”보다 중요한 것은 취득하는 권리의 범위

이 사건은 감정가 73,405,755원에서 6회 유찰되어 최저매각가가 8,637,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 가격이 크게 하락했다는 이유만으로 매력적인 저가 물건이라고 판단하기는 어렵습니다.

우선 낙찰자가 취득하는 것은 부동산 전체에 대한 단독소유권이 아닌 김수갑의 공유지분 2분의 1입니다. 여기에 갑구 8번 선순위 가처분이 있고, 신청채권자인 가처분권자가 낙찰자 지정 후 포기서류를 제출하겠다는 포기서를 제출한 상태입니다. 실제 포기서류의 제출 및 가처분 말소가 확인되기 전까지는 인수 위험이 완전히 해소되었다고 단정해서는 안 됩니다.

또한 공유자 우선매수권이 있어 외부 입찰자가 최고가를 제시하더라도 최종 취득이 제한될 수 있습니다. 토지 경계와 인접 필지 점유 역시 측량을 통해 확인해야 하며, 공부상 농업생산시설의 현황 주택 이용 문제도 검토 대상입니다.

결론적으로 배당상 금전채권의 미배당 문제보다, 선순위 가처분의 확실한 해소와 공유지분 취득 이후의 이용·처분 가능성을 검증하는 것이 우선입니다. 현재 최저가만으로 시세 대비 가격 메리트를 인정하기는 어렵고, 이러한 권리·이용관계의 확인 결과에 따라 입찰 판단이 크게 달라지는 물건입니다.