창원지방법원 2025타경10366. 경상남도 밀양시 청도면 인산리 706 소재 건물·토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 기호 (1-1) 주택, 기호 (1-2) 현황 주택, 기호 (1-3) 축사입니다. 사건 표시는 “기타 + 토지”이고, 공부상 일부는 농업생산시설이나 현황 주택으로 이용 중입니다. 따라서 아파트형 단순 명도·환금성 물건이 아니라 농촌 주택·토지·축사 성격이 섞인 물건으로 봐야 합니다.
핵심은 두 가지입니다. 첫째, 이 사건은 지분매각입니다. 현재 등기상 공유자는 김수갑 2분의 1, 이현진 2분의 1이고, 경매개시결정은 “2번김수갑지분강제 경매개시결정”으로 기재되어 있습니다. 둘째, 매각물건명세서에 갑구 순위번호 8번 가처분 등기가 인수권리로 명시되어 있습니다. 다만 가처분권자인 신청채권자가 최고가매수신고인이 지정되는 즉시 포기서류를 제출하겠다는 2025. 6. 14.자 가처분 포기서가 제출되어 있습니다. 이 포기서의 실효성과 말소 절차는 입찰 전 원본으로 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10366 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 청도면 인산리 706 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호 (1-1) 주택, 기호 (1-2) 현황 주택, 기호 (1-3) 축사 |
| 소유자 | 김수갑 2분의 1 · 이현진 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 73,405,755원 / 25,178,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이현진 / 3,273,630원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 권리가 문제다
임차인 목록은 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금 인수형 사건은 아닙니다. 그러나 이 사건의 부담은 임차인이 아니라 말소기준 전 권리와 물건 자체 조건에서 나옵니다. 데이터상 말소기준은 2025.06.13. 갑구 9번 경매개시결정으로 선언되어 있고, 그 이전에 등재된 을구 1번 근저당권, 갑구 3번·4번 가압류, 갑구 5번 강제경매개시결정, 갑구 8번 가처분은 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다.
② 시세 비교 — 실거래가가 없으므로 회차별 미배당을 본다
제공 데이터에는 주변 실거래 표본이 없습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 감정가 대비 얼마나 낮아졌는가”보다, 낮아진 매각가에서 채권 배당이 얼마나 부족한지와 인수·물건 리스크가 함께 커지는지를 봐야 합니다. 현재 회차 최저가는 25,178,000원이고, 채권총액 67,493,896원 대비 예상 배당은 24,324,796원, 미배당은 43,169,100원입니다.
| 회차 | 최저가 | 배당액 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 25,178,000원 | 24,324,796원 | 43,169,100원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 17,624,600원 | 16,907,357원 | 50,586,539원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 12,337,220원 | 11,715,150원 | 55,778,746원 |
숫자만 보면 유찰될수록 싸집니다. 하지만 이 사건은 낮은 가격이 곧 안전마진을 의미하지 않습니다. 지분매각, 공유자 우선매수 1회, 제시외 건물 포함, 인접 토지와 지적경계 불분명, 일부 접도구역 저촉, 인접 토지 점유 추정이 모두 데이터에 명시되어 있기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,178,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.4% 추정) | - | 853,204원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 청도농업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 롯데카드주식회사 | 13,640,964원 | 324,796원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 26,579,302원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | - | 0원 |
| 5. 갑구 9번 경매개시결정 · 이현진 | 3,273,630원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 67,493,896원 중 24,324,796원만 배당되고, 43,169,100원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 밀양시 청도면 인산리에 위치하며, 부근은 주택, 농경지 및 학교 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통시됩니다.
- 이용상태. 기호 (1-1) 건물은 주택, 기호 (1-2) 건물은 현황 주택, 기호 (1-3) 건물은 축사로 이용 중입니다.
- 토지이용. 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역, 절대보호구역, 접도구역이 확인됩니다.
- 경계·점유. 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요하며, 토지 일부는 인접 토지에서 점유하고 있는 것으로 추정됩니다.
- 환금성. 토지면적 718.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독이나, 지분매각·경계불명·접도구역 저촉이 겹쳐 일반 주거용 부동산보다 매수자 풀이 좁습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가처분 확인. 갑구 8번 가처분은 매각물건명세서상 인수권리로 명시되어 있고, 2025. 6. 14.자 가처분 포기서가 제출되어 있습니다. 포기서 원본과 말소 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 지분매각 확인. 이 사건은 지분매각이며 공유자 우선매수는 1회에 한합니다. 입찰 전략에 공유자 우선매수 가능성을 반영해야 합니다.
- 측량 전제. 인접 토지와 지적경계가 다소 불분명하고, 정확한 지적경계 확인을 위해 지적측량이 필요하다는 내용이 명시되어 있습니다.
- 점유 범위 확인. 토지 일부는 현황 인접 토지에서 점유하고 있는 것으로 추정됩니다. 위치·경계·면적 확인이 필요합니다.
- 현황 용도 확인. 감정평가서상 일련번호 1-2 건물은 공부상 농업생산시설이나 현황 주택으로 이용 중입니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “닫힌 출구”를 봐야 한다
이 물건은 3회 유찰로 최저가가 25,178,000원까지 내려왔습니다. 그러나 낮은 숫자만으로 매력적이라고 결론 내리기 어렵습니다. 말소기준 전 가처분이 매각물건명세서상 인수권리로 명시되어 있고, 비록 포기서가 제출되어 있다 하더라도 지분매각·공유자 우선매수·제시외 건물·경계불명·인접 토지 점유 추정·접도구역 저촉이 함께 남습니다. 가격은 낮지만 구조는 무겁다. 이 사건은 초보자용 저가 물건이 아니라, 원본 서류와 현장·측량 리스크를 감당할 수 있는 사람만 검토할 수 있는 고위험 C~D권 물건입니다.