광주지방법원 2025타경51308. 목포시 동명동 5-25의 단독주택과 토지가 포함된 강제경매입니다. 현재 소유자는 염영자이며, 신한카드주식회사가 청구금액 73,218,963원으로 경매를 신청했습니다. 감정가는 24,793,440원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 11,107,000원, 감정가의 44.8%까지 내려왔습니다.
표면적인 가격 할인 폭은 크지만, 이 사건은 일반적인 단독주택 한 채만 단순하게 매각하는 구조로 보기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각과 제시외 건물 매각 포함이 기재돼 있고, 감정자료에는 목포시 동명동 물건 외에 무안군 일로읍 감돈리의 농지 일련번호 3·4도 함께 나타납니다. 따라서 낮아진 최저가만 볼 것이 아니라 각 토지의 위치·면적·이용 제한과 제시외 건물 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51308 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 동명동 5-25 · 전라남도 목포시 삼학로 58-5 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 조적조 슬라브지붕 단층 · 외벽 벽돌 마감 · 내벽 벽지 마감 · 새시창호 |
| 목포 토지 | 대 36.4㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 염영자 (2025.04.04. 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 24,793,440원 / 11,107,000원 (3회 유찰, 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 73,218,963원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 활성 담보권 없이 강제경매가 기준
2023년 유영두 명의 근저당권 24,000,000원과 2024년 임의경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 이후 2025년 4월 염영자가 증여로 소유권을 취득했고, 2025년 8월 신한카드주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 권리판정 기준은 이 2025.08.05. 강제경매개시결정이며, 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 일괄매각 범위와 물건 특성
- 목포 물건. 목포시 동명동 일반 주택지대에 위치하며, 주거용·상업용 건물이 함께 소재합니다. 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 주택 상태. 조적조 슬라브지붕 단층 건물로 주택으로 이용 중이며, 기본적인 급배수·위생설비가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 목포 토지 규제. 도시지역·일반상업지역·고도지구(10층, 30m 이하)·방화지구와 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 무안 농지. 감정자료상 일련번호 3·4는 무안군 일로읍 감돈리의 농경지로, 농림지역·농업진흥구역과 가축사육제한구역이 표시돼 있습니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 매각에 포함되므로 현장 위치·구조·경계와 감정평가서상 반영 범위를 반드시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,107,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 599,926원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 신한카드주식회사 | 73,218,963원 | 10,507,074원 |
| 신청채권자 미배당 | - | 62,711,889원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
최저가 11,107,000원에서는 집행비용 599,926원을 제외한 10,507,074원이 신청채권자에게 배당되고, 청구액 중 62,711,889원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 채무자에게 남는 채권 부족액이며 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 구조 — 가격은 내려가도 인수는 없다
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 11,107,000원 | 10,507,074원 | 62,711,889원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 8,885,600원 | 8,325,659원 | 64,893,304원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 7,108,480원 | 6,580,527원 | 66,638,436원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 따라 인수액으로 전환되는 유형이 아닙니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원이므로 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 다만 가격이 내려간다는 사실과 물건의 시장가치가 높다는 것은 별개이므로, 토지별 활용 가능성과 현장 상태를 기준으로 입찰가를 정해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 목록 대조. 목포 동명동 물건과 감정자료상 무안군 일로읍 감돈리 일련번호 3·4의 지번·면적·지목을 매각목록 원본에서 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 매각 포함 대상의 위치·면적·구조와 실제 사용 상태를 감정평가서 도면 및 현장에서 대조하세요.
- 농지 취득 요건. 농업진흥구역으로 표시된 토지가 포함되므로 농지취득자격증명 등 매각허가에 필요한 요건을 관할 기관과 법원에 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 신고 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 사업자등록, 현장 점유자와 명도 가능성을 확인하세요.
- 경계·접근성 확인. 목포 토지는 세로한면(불)로 표시돼 있으므로 실제 도로 접면과 차량 진입 가능 범위를 지적도·현황도로와 대조하세요.
- 시세 별도 조사. 3회 유찰과 44.8%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 말고, 단독주택·농지·제시외 건물의 개별 가치와 처분 가능성을 따로 산정하세요.
- 원본 서류 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현황과 환금성이 승부처
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 과거 유영두의 근저당권과 임의경매는 이미 말소됐고, 현재 강제경매에 따라 매수인이 인수할 권리도 0원으로 정리됩니다. 현재 최저가 11,107,000원을 기준으로 실질취득액 역시 11,107,000원입니다.
그러나 세 차례 유찰된 이유를 권리만으로 설명할 수는 없습니다. 단독주택과 토지, 제시외 건물, 감정자료상 농지가 함께 묶인 일괄매각이며 실거래 가격으로 곧바로 비교하기 어려운 물건입니다. 농지 규제와 접근성, 경계, 점유, 제시외 건물 상태까지 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만 보고 입찰해서는 안 됩니다. 결론은 권리 인수는 합격, 가격과 활용성은 현장 확인 후 판단입니다.
