광주지방법원 2025타경51325. 무안군 무안읍 성동리 862의 철근콘크리트구조 4층 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 기호(2)가 일반음식점 ‘우미정설렁탕’, 기호(3~13)가 다세대주택이고, 건물 전체는 1층 101호 외 11개호로 기재돼 있습니다. 토지는 331.0㎡이며 공동주택(다세대주택) 부지로 이용되고 있습니다.
가격은 감정가 1,083,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 485,184,000원까지 내려왔습니다. 단순 할인율만 보면 폭이 크지만, 동일 물건의 실거래 비교가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 44.8%라는 숫자만으로 저가 매수 또는 시세 차익을 판단하면 안 됩니다. 특히 이 사건은 권리·점유 확인 난도가 가격보다 더 중요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51325 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 무안읍 성동리 862 |
| 물건종류 | 다세대 + 토지 · 건물 전체 · 토지 331.0㎡ |
| 이용상태 | 기호(2) 일반음식점(우미정설렁탕) · 기호(3~13) 다세대주택 |
| 소유자 | 고인석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,083,000,000원 / 485,184,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 건물 사용승인 | 2013.07.25 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 공시지가 407,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준은 2019.05.13. 김행준 근저당권으로, 채권최고액은 80,700,000원입니다. 이후 2025년 건축법인녹엔지니어링건축사사무소의 47,000,000원 가압류, 위지원의 20,000,000원 가압류, 유수이의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020년 무안군 압류를 포함한 과거 압류·가압류·경매개시결정 상당수는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명, 그중 2명은 대항력 가능·미상
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 / 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유수이 | 미상 | 2023.09.12 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 가광순 | 미상 | 2021.06.18 | 미상 | 대항력 없음 배당요구 2025.11.18 승계 없음 |
| 김지열 | 미상 | 2020.03.09 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김일 | 303호 | 2024.05.14 | 30,000,000원 / 200,000원 | 대항력 없음 배당요구 2025.08.28 승계 없음 |
| 김여울 | 미상 | 2020.09.07 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정명순 | 미상 | 2022.07.18 | 미상 | 대항력 없음 확정·배당요구 2022.07.18 승계 없음 |
| 김선진 | 주거 | 미상 | 0원 표기 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임태훈 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
확인된 8명 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인·점유자로 분류됩니다. 유수이·가광순·김지열·김일·김여울·정명순의 전입일은 모두 2019.05.13. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 반면 김선진과 임태훈은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
③ 대지권 — 최저가에는 포함됐지만 표시등기는 미등기
이 사건은 일괄매각입니다. 대지권의 목적인 토지는 등기돼 있지만, 각 구분건물별 ‘대지권의 표시’ 등기는 미등기 상태이고 대지권 유무는 확인되지 않았습니다. 다만 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 485,184,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,251,840원 |
| 1. 근저당 · 김행준 | 80,700,000원 | 80,700,000원 |
| 2. 가압류 · 건축법인녹엔지니어링건축사사무소 | 47,000,000원 | 47,000,000원 |
| 3. 가압류 · 위지원 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 유수이 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 290,232,160원 |
현재 계산에서는 채권 합계 187,700,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 290,232,160원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 특히 대항력 여부가 확인되지 않은 점유자 2명의 실제 권리관계가 확인되면 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 배당상 부족은 아직 없다
| 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 44.8% | 485,184,000원 | 0원 | 290,232,160원 |
| 4회 유찰 시 · 35.84% | 388,147,200원 | 0원 | 194,213,139원 |
| 5회 유찰 시 · 28.67% | 310,517,760원 | 0원 | 117,670,511원 |
배당계산만 보면 5회 유찰 수준인 310,517,760원에서도 등록된 채권은 전액 배당되는 구조입니다. 그렇다고 낙찰가가 내려갈수록 자동으로 안전해지는 것은 아닙니다. 임차인의 대항력은 배당표상의 채권 부족 여부와 별개의 인수 문제이기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무안군청 남서측 인근으로, 근린생활시설·다세대주택·다가구주택·단독주택이 섞인 읍 소재지 주택·점포지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 정비된 간선도로망이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 북서측으로 아스팔트 포장 왕복 2차로에 접합니다.
- 용도·구조. 일반상업지역 내 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물이며, 음식점과 다세대주택이 함께 이용되고 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·도시계획구역이며 소로1류에 접하고, 가축사육제한구역·하수처리구역에 포함됩니다.
- 환금성. 민주하이빌은 2013.07.25 사용승인, 11세대 규모로 집계돼 있고 경매 평균 유찰횟수는 3.0회입니다. 실거래 기준가격은 확인되지 않아 현재 최저가의 시세 우위를 입증하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김선진·임태훈 전입 원본 확인. 두 주거 점유자는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 주민등록·현황조사·매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 여러 점유자의 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력 미상 2명은 특히 실제 보증금 규모가 매수인 부담 판단에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 유수이 관계 확인. 임차인 유수이와 경매채권자 유수이가 동일하게 기재돼 있으므로 실제 임대차와 채권관계를 확인해야 합니다.
- 대지권 미등기 확인. 최저가에는 대지권 가격이 포함됐지만 각 구분건물별 대지권 표시가 미등기입니다. 토지·건물 귀속관계와 등기 가능성을 원문으로 검토해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 3회 유찰·감정가 대비 44.8%는 ‘감정가 할인율’일 뿐 ‘시세 할인율’이 아닙니다. 실거래 자료가 없으므로 싸다고 단정하지 마세요.
- 당해세·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 인수 위험은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “44.8% 할인”보다 먼저 봐야 할 두 가지
이 사건의 숫자만 보면 감정가 10억8,300만원이 4억8,518만4,000원까지 내려왔다는 점이 가장 눈에 띕니다. 그러나 권리분석의 핵심은 그 할인율이 아닙니다. 첫째, 김선진·임태훈의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부가 열려 있다는 점. 둘째, 각 구분건물의 대지권 표시가 미등기라는 점입니다.
확인된 등기권리만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 현재 배당계산상 인수액도 0원입니다. 하지만 이 0원은 미상 점유관계가 확정되기 전의 계산일 뿐입니다. 실거래 비교자료도 없고, 3회 유찰과 소규모 다세대·상가 혼합 용도까지 겹치므로 가격 할인만으로 높은 점수를 줄 수 없는 사건입니다. 결론은 등기권리는 정리되지만, 점유·대지권 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
