광주지방법원 2025타경51325. 무안군청 남서측 인근, 무안읍 성동리 862에 위치한 민주하이빌 건물과 토지에 대한 경매입니다. 2013년 7월 25일 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물로, 1층 일반음식점과 다세대주택이 함께 있는 형태입니다. 토지면적은 331.0㎡이며 일반상업지역에 속합니다.

소유자는 고인석이고, 2019년 5월 13일 설정된 김행준의 근저당권 80,700,000원(채권최고액)이 말소기준입니다. 신청채권자 유수이가 40,000,000원을 청구해 강제경매를 진행했습니다. 권리의 시간 순서를 보면 기존 가압류와 강제경매 등은 이미 말소된 것이 많고, 현재 유효한 후순위 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.

문제는 등기부에만 있지 않습니다. 실제 임차인·점유자로 기재된 사람은 8명이고, 그중 6명은 전입일이 말소기준권리 이후여서 제공된 권리분석상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 반면 김선진·임태훈은 전입일 등이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 별도로 구분건물별 대지권이 미등기되어 있다는 점도 낙찰 전 반드시 해소하거나 법률적으로 검토해야 할 사안입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당

등기상 말소기준은 2019년 5월 13일 김행준 근저당권입니다. 이보다 앞선 주식회사세기토건·주식회사아이비케이캐피탈·전남신용보증재단 등의 가압류와 과거 경매개시결정은 취하·해제 등에 따라 이미 말소된 이력이 확인됩니다.

현재 매각으로 소멸할 후순위 권리에는 건축법인녹엔지니어링건축사사무소의 47,000,000원 가압류, 위지원의 20,000,000원 가압류, 그리고 유수이의 강제경매개시결정이 있습니다. 무안군 압류는 2021년 9월 1일 말소된 이력이 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 점유자 8명, 미상 2명

임차인·점유자 명단에는 유수이, 가광순, 김지열, 김일, 김여울, 정명순, 김선진, 임태훈이 확인됩니다. 보증기관의 대위변제나 승계로 중복 신고된 명단은 없어, 분석 대상은 실제 임차인·점유자 8명입니다.

대항력 없음으로 표시된 6명은 전입일이 2019.05.13 말소기준권리 이후인 점을 기준으로 한 판단입니다. 각 임차인의 점유 개시, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 별도 법정 우선변제권은 추가 확인 대상입니다. 승계는 보증기관 대위·승계 신고 여부를 뜻합니다.

김일은 303호 점유자로서 보증금 30,000,000원, 월세 200,000원이 기재되어 있습니다. 전입일은 말소기준 이후이고 배당요구는 2025년 8월 28일에 이루어졌으나, 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력에 의한 보증금 승계와 별개로 최우선변제 또는 배당 대상 여부를 검토해야 합니다.

가광순과 정명순도 배당요구 관련 기재가 있고, 다른 점유자들은 보증금 또는 점유부분이 불명확한 경우가 많습니다. 건물 전체를 매수하는 사건인 만큼 호실별 임대차 현황과 실제 점유자를 대조하는 작업이 필수입니다.

③ 가격 분석 — 35.84% 할인, 그러나 시세 검증은 별개

감정가 1,083,000,000원이 4회 유찰되어 현재 최저가는 388,147,000원입니다. 감정가 대비 35.84% 수준으로, 명목상 낙폭이 큰 물건입니다.

제시된 회차별 배당 시나리오에서는 채권자 청구액 전액이 배당되는 것으로 계산되며, 미배당액은 모두 0원입니다. 그러나 이 계산은 확인된 채권과 추정 집행비용을 중심으로 한 것으로, 미상 임차보증금·최우선변제·당해세 등의 변동 가능성까지 제거한 결과는 아닙니다.

특히 이번 매각은 다세대주택 개별 호실이 아니라 음식점·다세대주택·토지를 포함하는 일괄매각입니다. 일반적인 다세대주택 한 호실의 거래가격을 단순 적용할 수 없으며, 각 호실의 임대차와 상가 부분, 토지 권리 및 건물 전체의 수익성을 종합 평가해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 388,147,000원 가정)

집행비용은 매각대금의 약 1.6%를 적용한 추정치이며, 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 확인된 채권총액은 187,700,000원, 예상배당액도 187,700,000원입니다. 소유자 잔여 194,212,942원은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정금액입니다. 실제 배당순위와 배당금액은 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 무안군청 남서측 인근으로, 근린생활시설·다세대주택·다가구주택·단독주택이 혼재한 읍소재지 내 주택 및 점포지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며 인근 시내버스정류장과 정비된 간선도로망이 있습니다. 북서측으로 아스팔트 포장의 왕복 2차로에 접합니다.
• 건물. 2013.07.25 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 1층 일반음식점과 다세대주택으로 이용되며, 위생·급배수·난방·화재경보설비 등이 있습니다.
• 토지. 면적 331.0㎡, 지목 대, 일반상업지역입니다. 도시지역·방화지구·도시계획구역 등에 속하며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다. 공시지가 기준은 407,400원/㎡입니다.
• 건축물 확인. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 대지권 미등기 문제는 별도로 남습니다.
• 환금성. 민주하이빌은 11세대 규모로 파악되며 관련 경매 통계상 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 건물 전체를 인수해야 하는 특성까지 고려하면 매수자층과 재매각 가능성에 대한 보수적인 검토가 필요합니다.
• 이용구성. 일반음식점과 주거 부분이 혼재해 있어 주거 임대수익뿐 아니라 상가 운영·임대차 여부도 실사해야 합니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 대지권 미등기 원인 확인. 토지 등기부와 각 구분건물 등기부를 대조해 토지 소유권, 대지사용권, 이전등기 및 대지권 등기 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 김선진·임태훈 권리 확인. 전입일·실제 점유 개시일·임대차계약·보증금·확정일자를 확인하여 대항력과 매수인 인수 여부를 판단해야 합니다.
• 호실별 임대차 조사. 확인된 8명의 점유 호실과 보증금·월세·계약내용을 현장 및 관련 서류와 대조하세요.
• 유수이의 법적 지위 확인. 임차인 명단과 신청채권자 명의가 일치하므로 임대차관계와 강제경매 채권의 발생 원인을 확인해야 합니다.
• 김일의 배당·최우선변제 검토. 303호 보증금 30,000,000원과 배당요구 내역을 바탕으로 최우선변제 요건, 배당순위, 실제 임차관계를 점검하세요.
• 기타 점유자 배당 확인. 가광순·정명순의 배당요구와 보증금, 다른 점유자의 임대차 내용 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 상가 부분 실사. 우미정설렁탕의 실제 영업·점유 및 임대차 여부, 임차보증금과 권리관계를 확인해야 합니다.
• 실거래·수익성 검증. 최저가가 감정가의 35.84%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 건물 전체의 비교 거래사례·임대수익·공실·보수비·환금성을 별도로 분석하세요.
• 명도비·관리비·세금. 다수 점유자와 상가가 있는 건물이므로 명도 절차, 관리비 및 공과금 체납, 당해세와 추가 비용을 점검하세요.
• 매각조건 재확인. 2026.11.02 매각기일을 기준으로 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부 및 매각조건의 변경 여부를 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “크게 떨어진 가격보다 중요한 것은 권리의 확정”

이 물건은 감정가 1,083,000,000원에서 최저가 388,147,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 금액만 보면 관심을 가질 만한 낙폭이지만, 그것이 곧 시장가격 대비 저렴하다는 뜻은 아닙니다.

등기상 권리관계는 비교적 정리할 수 있습니다. 김행준의 2019년 근저당이 말소기준이고, 남아 있는 후순위 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 대항력 미상 점유자 2명과 각 구분건물별 대지권 미등기는 아직 해결되지 않은 핵심 위험입니다. 여기에 다수 임차인·점유자의 명도 문제, 음식점이 포함된 건물 전체의 이용구조, 4회 유찰 이력과 거래가격 검증의 어려움이 겹칩니다.

결론은 입찰 보류 및 권리 실사 우선입니다. 대지권의 법률관계와 미상 점유자의 대항력·보증금이 확인되고, 실제 시세와 임대수익을 검증한 뒤에야 적정 응찰가를 결정할 수 있습니다. 지금 단계에서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트가 높다고 평가하기는 어렵습니다.