광주지방법원 2025타경51327. 영암식품특화농공단지 내 공장용지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 3,969.4㎡, 지목은 공장용지이고, 건물은 1층 공장·사무실, 2층 사무실·식당 및 별도 공장(창고)로 이용되고 있습니다. 현 소유자 주식회사인성은 2024.10.17 종전 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 700,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
현재 사건에서 등기상 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 주식회사 고르고만들다는 2022.10.20 전입한 것으로 조사됐고, 이는 종전 경매의 2023.02.20 영암군 압류보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상으로 보고 인수 가능성을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51327 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영암군 영암읍 망호리 1154 · 전라남도 영암군 영암읍 영암공단로 39-21 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 공장·사무실 / 2층 사무실·식당 / 공장(창고) |
| 토지 | 공장용지 3,969.4㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사인성 · 2024.10.17 임의경매로 인한 매각으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 1,399,971,200원 / 627,187,000원 (3회 유찰 · 감정가 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 584,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘종전 경매를 통과한 임차인’이 핵심
종전 소유자 명의에서 설정됐던 2020.05.18 농협은행 근저당, 다수 가압류·압류 및 2023년 경매개시결정은 2024.10.17 임의경매 매각으로 말소됐습니다. 그날 주식회사인성이 소유권을 취득했고, 현 소유자 명의의 농협은행 근저당 700,800,000원이 새로 설정됐습니다. 이후 설정된 현재의 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 임차·점유 분석
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 와카와카 | 2층 3호 | 2023.08.17 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주찬양 | 1층 | 2025.04.02 | 50,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 고르고만들다 | 2층 201호 | 2022.10.20 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 노영남 | 미상 | 2025.08.18 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영웅 | 미상 | 2023.02.21 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고르고 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
조사된 임차·점유 항목은 6건이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 주찬양의 보증금은 50,000,000원, 월세는 800,000원으로 확인되지만 전입일이 2025.04.02여서 선순위 대항력은 없습니다. 반면 주식회사 고르고만들다는 보증금 자체가 확인되지 않아 인수금액의 상한을 계산할 수 없는 상태입니다.
③ 가격·회차 분석 — 44.8%만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 627,187,000원으로 감정가 1,399,971,200원의 44.8%입니다. 이미 3회 유찰됐다는 점만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 이 사건은 동일·유사 실거래 비교 수치가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율을 곧바로 ‘시세 대비 할인율’로 바꿔 읽을 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 627,187,000원 | 618,515,130원 | 845,546,675원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 501,749,600원 | 494,332,104원 | 969,729,701원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 401,399,680원 | 394,985,683원 | 1,069,076,122원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 627,187,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,671,870원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 700,800,000원 | 618,515,130원 |
| 3. 갑구 20번 가압류 · 기술보증기금 | 237,500,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 21번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 151,015,948원 | 0원 |
| 5. 갑구 22번 가압류 · 한국파렛트풀 주식회사 | 20,690,556원 | 0원 |
| 6. 갑구 23번 가압류 · 광주신용보증재단 | 99,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 24번 가압류 · 주식회사 천일 | 60,820,468원 | 0원 |
| 8. 갑구 25번 가압류 · 중소기업은행 | 45,077,873원 | 0원 |
| 9. 갑구 26번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 106,905,220원 | 0원 |
| 10. 갑구 28번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 30번 가압류 · 한국전력공사 | 7,481,140원 | 0원 |
| 12. 갑구 31번 가압류 · 정금미 | 24,770,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 8,671,870원을 제외한 618,515,130원이 농협은행 근저당에 배당되고 후순위 채권자는 미배당입니다. 총 채권액 1,464,061,805원 중 미배당은 845,546,675원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 존재하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남 영암군 영암읍 망호리 영암식품특화농공단지 내에 위치하며, 주위는 공업용 부동산으로 이루어져 있습니다.
- 이용. 기호 1은 1층 공장·사무실, 2층 사무실·식당 등으로 이용되고, 기호 2는 공장(창고)입니다.
- 건물. 일반철골구조 기타(판넬)지붕 건물이며 사용승인일은 2020.04.06입니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 소재합니다.
- 토지. 공장용지 3,969.4㎡, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 52,300원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·농공단지·하수처리구역·가축사육제한구역에 속하고 중로3류와 완충녹지에 접합니다.
- 매각범위. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주식회사 고르고만들다 보증금 확인. 2022.10.20 전입, 2층 201호 점유로 조사됐지만 보증금이 미상입니다. 대항력 여부와 실제 인수액을 확인하지 않으면 실질취득가 계산이 불가능합니다.
- ‘고르고’ 점유관계 확인. 주거 용도로 기재됐으나 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 어렵습니다.
- 점유자별 계약관계 대조. 주식회사 와카와카, 주찬양, 주식회사 고르고만들다, 노영남, 김영웅, 고르고의 실제 점유 구역과 계약 상대방을 현장에서 대조해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 3건과 관련해 당해세가 존재하면 배당순위와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 회차 할인만으로 응찰가를 정하지 말 것. 감정가 대비 현재 최저가가 44.8%여도 동일·유사 실거래 비교값이 없어 시세보다 저렴하다고 확인할 근거가 없습니다.
- 공장 특유의 현장 확인. 공장·사무실·식당·창고로 이용되는 복합 사업용 부동산이므로 설비 상태, 실제 사용주체, 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되므로 매각목록과 현황을 대조해야 합니다.
맺으며 — “44.8% 할인”보다 “얼마를 떠안을지”가 먼저다
이 사건은 감정가 1,399,971,200원에서 3회 유찰되어 최저가가 627,187,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 가격 숫자만 보면 핵심을 놓칩니다. 등기 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 2022.10.20 전입한 주식회사 고르고만들다의 보증금이 미상이고 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 여기에 전입일 자체가 확인되지 않은 ‘고르고’ 점유도 남아 있습니다.
따라서 이 물건의 실질취득액을 현재 최저가와 동일하게 두는 것은 이릅니다. 임차보증금 인수 여부가 확인돼야 비로소 입찰 상한을 계산할 수 있습니다. 동일·유사 실거래 비교값도 없는 만큼 감정가 대비 44.8%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 등기 후순위는 정리되지만, 임차관계와 가격 검증은 아직 끝나지 않은 사건입니다.
