광주지방법원 2025타경51335. 전남 무안군 삼향읍 남악리 펠리시티 102동 1층 122호에 위치한 근린시설 경매입니다. 감정평가상 이용상태는 상점이며, 상호는 대박마라탕으로 기재되어 있습니다. 12층 건물의 1층에 자리한 점포로, 근린시설 특성상 실제 점유관계와 임대차 승계 여부가 중요한 물건입니다.

표면적인 할인율은 큽니다. 감정가 559,000,000원에서 네 차례 유찰되어 최저매각가가 200,346,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 이 물건에는 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있고, 해당 임차인의 보증금은 매수인 인수 대상으로 산정되어 있습니다. 또한 참고 실거래가격은 본건과 직접 비교하기 어려워, 현재 가격이 실제 상가 시장에서 저렴한지는 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심

말소기준권리는 2025.01.14 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이며, 이 근저당권과 이후 설정된 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

후순위 가압류는 신보2024제23차유동화전문 유한회사 600,000,000원, 중소기업은행 488,000,000원과 1,925,626,531원입니다. 채권금액이 크지만, 후순위 가압류가 소멸한다는 점과 선순위 임차인의 보증금 인수는 구분해야 합니다. 이 사건은 후순위 채권보다 임차인의 대항력이 매수인에게 직접적인 영향을 미칩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

인수액과 임차보증금 합계를 혼동해서는 안 됩니다. 두 임차인의 보증금은 각각 5,000,000원과 10,000,000원이지만, 현재 배당 및 인수 분석에서 매수인 인수금액으로 잡힌 것은 선순위 임차인 유한회사 라진리도개발의 5,000,000원입니다. 이태호의 보증금까지 일률적으로 더해 인수액을 계산하는 구조는 아닙니다.

또한 현황상 한 임차인은 본건전체를, 다른 임차인은 점유부분 미상으로 조사되었습니다. 감정평가상 상점의 상호와 실제 영업자, 각 임차인의 점유관계가 일치하는지 확인해야 합니다. 이는 상가의 인도 및 보증금 반환 관계를 판단하는 핵심 사항입니다.

③ 시세 비교 — 아파트 거래를 상가 시세로 오인하면 안 된다

펠리시티 관련 최근 실거래 12건 평균은 155,583,333원이며, 최신 거래는 2025년 12월 151,000,000원입니다. 수치상 현재 최저가는 최근 평균의 128.8%, 인수보증금을 포함한 실질취득금액은 약 132.0%입니다.

비교 거래가격은 150,000,000원에서 165,000,000원 사이에 분포합니다. 그러나 층수와 용도, 면적 조건이 달라 이 범위를 본건 점포의 시장가격으로 대체할 수 없습니다. 본건의 가격 메리트는 동일하거나 유사한 1층 근린시설의 실제 거래가격, 임대료 수준 및 수익성을 확인한 뒤 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 200,346,000원 가정)

집행비용 3,604,844원, 채권자 예상배당 196,741,156원으로 매각대금 200,346,000원이 모두 배분되는 추정입니다. 채권 총액 3,313,626,531원 중 미배당 채권액은 3,116,885,375원입니다. 선순위 임차보증금 5,000,000원은 매각대금 배분과 별도로 매수인이 인수합니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 실질취득 시나리오

이 사건은 인수보증금 5,000,000원이 현재 최저가보다 작으므로, 낙찰가가 하락하면 실질취득금액도 함께 하락하는 구조입니다. 다만 최저가가 내려가더라도 인수금액이 사라지는 것은 아닙니다. 현재 4회 유찰 기준으로는 205,346,000원을 실질적인 취득금액의 기준으로 보아야 합니다.

5회 유찰 시에는 실질취득금액이 165,276,800원, 6회 유찰 시에는 133,221,440원으로 낮아집니다. 하지만 어느 회차에서도 상가 자체의 적정 시세가 검증된 것은 아닙니다. 가격이 낮아졌다는 이유만으로 수익성이나 환금성이 개선되었다고 단정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 남악복합주민센터 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 주민센터, 상가 등이 형성된 공동주택지대입니다.
• 교통. 단지 내 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 이용 상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 도로. 동측 폭 약 35m, 서측·남측·북측 폭 약 20m의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 도로 접근성은 확인되지만 실제 상가의 가시성과 유동인구는 별도로 살펴야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 12층 건물 중 1층 점포입니다. 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 택지개발지구 및 지구단위계획구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,038,000원/㎡이며 상대보호구역 저촉 사항이 있습니다.
• 단지. 펠리시티는 2012.12.12 준공, 80세대로 파악됩니다. 다만 단지의 주거용 거래량과 1층 근린시설의 거래 유동성은 구분해야 합니다.
• 환금성. 근린시설은 개별 점포의 위치, 업종, 임대수익, 공실 및 권리관계에 따라 매각 가능 가격이 크게 달라질 수 있습니다. 4회 유찰 이력만으로 적정 매입가격을 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 확인. 유한회사 라진리도개발의 2020.11.30 전입 기록, 대항요건, 사업자등록 및 실제 점유 여부를 확인해야 합니다. 보증금 5,000,000원 인수 판단의 핵심입니다.
• 임차인 간 점유관계 확인. 유한회사 라진리도개발은 점유부분 미상, 이태호는 본건전체로 조사되었습니다. 상호 대박마라탕의 실제 운영 주체와 계약관계도 대조해야 합니다.
• 후순위 임차인 배당 확인. 이태호의 배당요구 및 최우선변제 가능성, 실제 배당금과 명도 관계를 확인해야 합니다.
• 정확한 상가 시세 재검증. 현재 참고 거래는 본건 근린시설과 직접 비교하기 어렵습니다. 동일 건물 또는 인근 유사 상가의 실거래가격과 임대 조건을 확인해야 합니다.
• 임대수익 검증. 조사된 월세 800,000원과 1,100,000원을 동시에 확정 수입으로 간주하지 말고, 실제 존속 임대차와 수취 가능한 임대료를 확인해야 합니다.
• 인수액 포함 자금계획. 현재 최저가 200,346,000원에 인수보증금 5,000,000원을 더한 205,346,000원을 기준으로, 별도의 취득 부대비용과 명도 관련 비용까지 고려해야 합니다.
• 상가 관리비·체납 확인. 관리사무소에 공용부분 관리비 체납과 점포의 관리규약을 확인해야 합니다.
• 소유권 경정 이력 확인. 2025.08.26 상속에 따른 지분등기와 2025.10.30 소유권경정 내용을 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 임대차 관련 증빙을 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 36%가 곧 저가 매수는 아니다”

이 사건의 가장 큰 특징은 4회 유찰에 따른 큰 폭의 가격 하락입니다. 감정가 559,000,000원이 최저매각가 200,346,000원까지 내려왔기 때문에 표면적으로는 저렴해 보일 수 있습니다.

그러나 말소기준권리 이전에 전입한 임차인이 존재하고, 그 보증금 5,000,000원은 매수인 인수 대상으로 산정되어 있습니다. 결국 현재 최저가 기준 실질취득금액은 205,346,000원입니다.

더 중요한 문제는 가격 검증의 불확실성입니다. 참고 실거래 평균 155,583,333원보다 실질취득금액이 높은 것은 사실이지만, 해당 거래들은 본건 1층 상가와 용도 및 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 그 평균만으로 본건의 적정 상가 시세를 결정하거나, 4회 유찰된 현재 가격에 충분한 매입 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.

결론은 권리 주의·가격 검증 보류입니다. 선순위 임차인의 대항력과 점유관계를 확정하고, 유사한 근린시설의 실제 매매가격 및 임대수익을 확인하기 전까지는 단순한 감정가 대비 할인율만 보고 입찰하기 어렵습니다. 본건은 가격보다 권리와 환금성 검증이 먼저인 물건입니다.