250,432,000원
광주지방법원 2025타경51335. 무안군 삼향읍 남악리 펠리시티 102동 1층 122호의 근린시설입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 상점(상호: 대박마라탕)이며 철근콘크리트구조 12층 건물의 1층입니다. 감정가는 559,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 250,432,000원까지 내려왔습니다.
등기권리만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 2025.01.14 중소기업은행 근저당권 300,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤의 임의경매개시결정과 가압류 3건은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기부보다 먼저 확인해야 할 변수가 임차인입니다. 유한회사 라진리도개발의 전입일은 2020.11.30으로 말소기준보다 빠르고, 배당모형에서도 보증금 5,000,000원을 매수인 인수액으로 반영하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51335 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2272 펠리시티 102동 1층 122호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 상점(상호: 대박마라탕) · 철근콘크리트구조 12층 내 1층 |
| 소유자 | 백순진 |
| 감정가 / 최저가 | 559,000,000원 / 250,432,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 중소기업은행 근저당권 300,000,000원 / 청구액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 남는다
말소기준은 2025.01.14 중소기업은행 근저당권 300,000,000원입니다. 2025.09.03 임의경매개시결정, 2025.11.06 신보2024제23차유동화전문 유한회사 가압류 600,000,000원, 2025.11.13 중소기업은행 가압류 488,000,000원 및 1,925,626,531원은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 라진리도개발 | 미상 · 2020.11.30 | 5,000,000원 / 800,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 승계 없음 | 5,000,000원 |
| 이태호 | 본건전체 · 2025.07.07 | 10,000,000원 / 1,100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 인수 없음 |
이태호의 전입일은 2025.07.07로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.09.18 접수되어 있습니다. 반면 유한회사 라진리도개발은 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 인정되어, 두 임차인을 합산해 단순히 “임차인 모두 소멸”로 볼 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 2명입니다.
③ 가격 비교 — 실질취득 255,432,000원으로 봐야 한다
현재 최저매각가는 250,432,000원이지만, 대항력 임차인의 보증금 5,000,000원이 매수인에게 인수되므로 경제적 취득비용은 255,432,000원으로 보는 것이 일관됩니다. 따라서 최저가 250,432,000원만 보고 “감정가 대비 많이 싸졌다”고 판단하면 안 됩니다.
같은 펠리시티에서 수집된 최근 실거래 12건의 평균은 155,583,333원, 최신 거래는 2025.12 · 151,000,000원입니다. 데이터상 최저가 250,432,000원 자체가 최근 12개월 평균의 161.0%입니다. 여기에 인수 5,000,000원까지 더해지는 만큼 실질취득비용은 그보다 더 높습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 61.02㎡ | 4 | 151,000,000원 |
| 2025.12 | 61.02㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2025.12 | 65.4㎡ | 6 | 158,000,000원 |
| 2025.09 | 61.02㎡ | 8 | 159,000,000원 |
| 2025.09 | 61.02㎡ | 8 | 159,000,000원 |
| 2025.08 | 61.02㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 2025.02 | 61.02㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2025.02 | 61.02㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2025.02 | 61.02㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2025.02 | 61.02㎡ | 10 | 165,000,000원 |
| 2025.01 | 61.02㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2025.01 | 61.02㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 155,583,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 250,432,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,306,048원 |
| 인수 · 유한회사 라진리도개발 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 중소기업은행 | 300,000,000원 | 246,125,952원 |
| 3. 가압류 · 신보2024제23차유동화전문 유한회사 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 488,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 1,925,626,531원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,306,048원을 제외한 246,125,952원이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 신청채권 300,000,000원도 전액 충족되지 않습니다. 총 채권액 3,313,626,531원 대비 미배당액은 3,067,500,579원입니다. 유한회사 라진리도개발의 보증금 5,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 배당·취득 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 250,432,000원 | 246,125,952원 | 3,067,500,579원 | 5,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 200,345,600원 | 196,740,762원 | 3,116,885,769원 | 5,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 160,276,480원 | 157,232,609원 | 3,156,393,922원 | 5,000,000원 |
유찰이 더 진행돼도 유한회사 라진리도개발의 보증금 5,000,000원 인수는 그대로 남습니다. 따라서 매수 판단은 각 회차 최저가가 아니라 매각가 + 인수액을 기준으로 해야 합니다. 신청채권자 중소기업은행 역시 현재 회차부터 5회 유찰 시나리오까지 청구액 300,000,000원을 전액 배당받지 못하는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남악복합주민센터 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·주민센터·상가 등이 형성된 공동주택지대입니다.
- 이용상태. 본건은 1층 근린시설로 현재 상점(상호: 대박마라탕)으로 이용 중입니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통이용상황은 보통입니다.
- 도로. 동측 약 35m, 서측·남측·북측 약 20m 아스팔트 포장도로에 4면이 접합니다.
- 토지. 준주거지역·택지개발지구·지구단위계획구역이며 공시지가 1,038,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 일반 위생·급배수·승강기·도시가스설비가 구비되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 주의. 같은 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 2.6회이며, 본건은 이미 3회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액을 낙찰가에 더해 계산. 유한회사 라진리도개발 보증금 5,000,000원을 제외한 가격 판단은 실제 부담을 과소평가합니다.
- 임차관계 재확인. 유한회사 라진리도개발은 대항력 있는 임차인으로 분석되며 점유 부분은 미상입니다. 현장 점유 및 계약관계를 원본과 대조해야 합니다.
- 이태호는 대항력 없음. 2025.07.07 전입으로 말소기준 이후지만, 보증금 10,000,000원·월차임 1,100,000원 및 배당요구 2025.09.18 내역은 함께 확인해야 합니다.
- 실거래 직접 비교 금지. 제공된 단지 실거래 면적은 61.02㎡·65.4㎡이고 비교 대상 면적 79.05㎡와 일치하지 않습니다. 본건은 상점이므로 같은 단지 실거래 평균만으로 적정 낙찰가를 확정하면 안 됩니다.
- 감정가 할인율만 보지 않기. 3회 유찰로 감정가 대비 가격은 낮아졌지만, 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 161.0%라는 점과 인수액을 동시에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·배당요구·감정평가 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 3회”보다 중요한 것은 실질취득과 임차인
이 물건은 감정가 559,000,000원에서 3회 유찰돼 250,432,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 권리와 가격을 함께 보면 결론이 달라집니다. 말소기준권리 뒤의 등기상 가압류들은 매각으로 소멸하지만, 2020.11.30 전입한 대항력 임차인의 보증금 5,000,000원은 매수인이 떠안습니다.
따라서 현재 회차에서 봐야 할 가격은 250,432,000원이 아니라 실질취득 255,432,000원입니다. 최저가만으로도 최근 12개월 단지 실거래 평균의 161.0%인데, 실거래 표본은 면적이 맞지 않고 본건은 근린시설인 상점이어서 가격비교 신뢰도 역시 제한적입니다. 등기권리의 소멸만으로 안전한 물건이라고 단정할 수 없고, 3회 유찰만으로 싸다고 평가할 수도 없습니다. 현재 단계에서는 임차인 인수와 상가 자체의 수익·환금가치를 별도로 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
