광주지방법원 2025타경51458. 목포시 용해동 금호타운아파트 1동 5층 504호입니다. 감정가는 139,000,000원이고 한 번 유찰돼 현재 최저매각가는 97,300,000원입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 동일면적 122.93㎡ 실거래도 확인됩니다. 가격만 보면 최신 거래 149,000,000원보다 크게 낮아졌습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격이 아닙니다. 장영임 명의 소유권이전 이후 설정된 가처분 2건이 말소기준보다 앞서 있고, 두 권리 모두 매수인 인수로 표시돼 있습니다.
첫 번째는 2024.11.26 신안농업협동조합의 가처분으로, 피보전권리는 사해행위로 인한 소유권이전등기말소청구권입니다. 두 번째는 2025.02.24 임자농업협동조합의 가처분이며 역시 같은 성격의 소유권이전등기말소청구권을 보전합니다. 금액으로 계산되는 인수액은 0원이지만, 소유권 자체와 연결된 권리위험은 0이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51458 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 용해동 143-7 금호타운아파트 1동 5층504호 |
| 도로명주소 | 전라남도 목포시 삼학로 331 |
| 물건종류 | 아파트 · 14층 건물 내 5층 504호 |
| 비교면적 | 122.93㎡ |
| 소유자 | 장영임 · 2024.08.13 소유권이전 · 2024.08.09 증여 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 97,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 66,327,805원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 가격보다 먼저 볼 두 개의 가처분
말소기준으로 계산된 권리는 2025.09.12 임의경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 2024.11.26 신안농업협동조합 가처분과 2025.02.24 임자농업협동조합 가처분은 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 표시됩니다. 두 가처분 모두 피보전권리가 사해행위로 인한 소유권이전등기말소청구권이고, 매매·증여·전세권·저당권·임차권 설정 기타 일체의 처분행위를 금지하는 내용입니다.
임차인 신고는 없습니다. 따라서 확인된 임차보증금 인수액은 없습니다. 다만 감정평가 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유상태는 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 권리위험을 상쇄하지 못한다
금호타운 동일면적 122.93㎡의 확인된 실거래는 8건입니다. 전체 평균은 138,062,500원이고, 최신 거래는 2025.11의 149,000,000원입니다. 최근 12개월 표본은 1건으로 평균 역시 149,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래들보다 9.2% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 122.93㎡ | 5 | 149,000,000원 |
| 2024.11 | 122.93㎡ | 9 | 142,000,000원 |
| 2024.05 | 122.93㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2024.05 | 122.93㎡ | 1 | 123,000,000원 |
| 2023.10 | 122.93㎡ | 6 | 139,000,000원 |
| 2022.04 | 122.93㎡ | 13 | 143,000,000원 |
| 2021.09 | 122.93㎡ | 10 | 145,000,000원 |
| 2021.06 | 122.93㎡ | 8 | 123,500,000원 |
| 전체 평균 | 122.93㎡ | 8건 | 138,062,500원 |
현재 최저가 97,300,000원은 전체 실거래 평균 138,062,500원의 70.5%, 최근 12개월 거래 149,000,000원의 65.3%입니다. 최저가 자체는 최근 시세보다 분명 낮습니다. 다만 이 차액을 곧바로 투자수익 여지로 계산해서는 안 됩니다. 두 건의 선순위 가처분이 소유권에 미치는 결과가 확정되지 않은 상태에서는 가격 할인보다 권리결과가 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,151,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 95,148,600원 |
현재 회차 97,300,000원 기준 계산에서는 집행비용 2,151,400원과 소유자 잔여 95,148,600원으로 구성돼 있습니다. 신청채권자의 청구액은 66,327,805원이며, 이 계산에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시됩니다. 매수인 금액 인수는 0원입니다.
④ 회차별 가격 — 더 내려가도 권리구조는 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 금액 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 97,300,000원 | 0원 | 95,148,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 68,110,000원 | 0원 | 66,484,020원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 47,677,000원 | 0원 | 46,418,814원 |
가격은 유찰될수록 68,110,000원, 47,677,000원으로 낮아지지만, 두 선순위 가처분의 인수 여부는 가격 하락으로 없어지지 않습니다. 따라서 더 낮은 최저가만을 기다리는 전략보다 먼저 가처분의 피보전권리와 소송 진행상태, 말소 가능성을 확인하는 것이 순서입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 용해동 이로동행정복지센터 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 내 5층 504호이며 급·배수, 전기, 난방, 위생, 승강기, 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 평탄한 사다리형이며 아파트 및 상가 건부지로 이용 중입니다. 4면으로 포장도로에 접하고 동측 및 남서측에 차량진출입로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 공시지가 354,100원/㎡ · 토지면적 19,751㎡입니다.
- 단지. 금호타운은 426세대이며 사용승인일은 1994.03.16입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가처분 원인 확인. 신안농업협동조합과 임자농업협동조합 가처분의 피보전권리인 사해행위 소유권이전등기말소청구권의 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 인수권리와 가격을 분리. 금액 인수 0원이라는 이유만으로 권리부담이 없다고 판단하면 안 됩니다. 가처분 2건은 별도의 비금전 인수위험입니다.
- 임대·점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 시세 기준. 현재 최저가는 최신 동일면적 거래 149,000,000원의 65.3%이지만, 가격 메리트는 가처분 위험이 해소된다는 전제가 있어야 의미가 있습니다.
- 최근 거래 표본. 최근 12개월 거래는 1건이므로 149,000,000원을 단독 기준으로 확정 시세처럼 사용하지 말고 전체 8건 평균 138,062,500원도 함께 비교해야 합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 사건기록에서 가처분 존속·말소 여부와 관련 절차를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “65.3% 할인”보다 “가처분 2건 인수”가 먼저다
이 물건은 가격 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 139,000,000원에서 한 번 유찰돼 97,300,000원까지 내려왔고, 동일면적 최신 거래 149,000,000원의 65.3%입니다. 최근 가격 추세도 이전 거래 대비 9.2% 높은 것으로 집계돼 있어 단순 가격 비교만으로는 상당한 차이가 있습니다.
하지만 신안농업협동조합과 임자농업협동조합의 가처분 2건이 모두 말소기준권리보다 앞서 매수인 인수입니다. 더구나 두 권리 모두 사해행위로 인한 소유권이전등기말소청구권을 피보전권리로 합니다. 따라서 이 사건은 ‘시세보다 5천만원 싸다’는 계산으로 접근할 대상이 아니라, 가처분의 실제 결과를 먼저 확인한 뒤에야 가격을 평가할 수 있는 사건입니다. 금액 인수는 0원이지만 권리위험까지 0원인 것은 아닙니다.
