113,680,000원
광주지방법원 2025타경51482. 목포시 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 제1동 제12층 제1203호 아파트입니다. 감정가 203,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 113,680,000원입니다. 등기상 말소기준은 2020.04.23. 우리은행 근저당권이며, 그 뒤 설정된 원우기술개발 근저당권, 장종수 가압류, 김광식 주택임차권, 주택도시보증공사의 경매개시결정과 압류들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 김광식은 건물 전부를 주거용으로 사용한 임차권자로, 보증금은 185,800,000원입니다. 그러나 주민등록일 2020.05.25.가 말소기준일 2020.04.23.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 낙찰가보다 크더라도 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 대항력 인수형에 해당하지 않으며, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51482 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 제1동 제12층 제1203호 · 도로명주소 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 25층 건물 중 12층 · 개별난방·승강기·소화전설비 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 113,680,000원 (2회 유찰·감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 민간임대주택등기 | 2022.11.14. 등기 · 임대의무기간 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 내용 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 인수형은 아니다
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 점유 | 주요 일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 김광식 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 계약 2020.02.07. 확정 2020.04.01. 전입 2020.05.25. 점유 2020.06.01. 배당요구 2024.04.09. | 185,800,000원 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 해당 없음 전입일이 말소기준일 이후이며 배당요구 있음 |
확정일자는 2020.04.01.이지만, 주택임대차의 대항요건인 주민등록일은 2020.05.25.로 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 등기 및 명세서 판정도 대항력 없음이므로, 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다. 보증기관 명의의 중복 임차 신고도 없어 실제 임차인은 김광식 1명으로 봅니다.
② 가격 판단 — 감정가 56%지만 실거래 검증은 불가능
현재 최저가는 감정가 203,000,000원의 56%인 113,680,000원입니다. 할인 폭 자체는 크지만, 남교크레지움에듀파크의 확인된 최근 실거래 가격이나 최근 낙찰가가 없어 감정가가 현재 시장가격을 정확히 반영하는지 검증할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확실하다고 결론내릴 수 없습니다.
단지는 2020.04.13. 준공된 83세대 규모이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 본건은 이미 2회 유찰되어 평균 유찰 횟수를 넘었지만, 확인된 최근 낙찰가격이 없으므로 유찰 횟수만으로 적정 입찰가를 정하기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,391,520원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 111,288,480원 |
| 2. 근저당 · 주식회사원우기술개발 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 185,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 8,788,200,000원 중 예상 배당액은 111,288,480원이며, 미배당액은 8,676,911,520원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 56% | 113,680,000원 | 111,288,480원 | 8,676,911,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 39.2% | 79,576,000원 | 77,743,632원 | 8,710,456,368원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 27.44% | 55,703,200원 | 54,300,542원 | 8,733,899,458원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북교초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택과 상가가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 25층 건물 중 12층이며, 위생·급배수·개별난방·승강기·소화전설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 토지는 사다리형 평지이며 북측과 남측의 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지 조건. 일반상업지역·방화지구·도시지역이며, 토지이용상황은 주상용, 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 규모. 남교크레지움에듀파크는 83세대이며 준공일은 2020.04.13.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당권 변경등기 확인. 우리은행 채권최고액 8,366,400,000원과 변경등기 100,800,000원의 관계 및 현재 유효 범위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기의 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서 및 관할기관에서 확인해야 합니다.
- 임차인 점유·명도. 대항력은 없지만 김광식의 실제 점유 상태, 보증금 반환 진행 상황과 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 감정가 대비 56%라는 이유만으로 응찰하지 말고 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래와 매물을 별도로 비교해야 합니다.
- 세금·관리비. 당해세, 공용부분 관리비 체납 및 매각대금 외 추가 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 조건부 합격, 가격은 검증 전 보류
이 물건의 핵심은 보증금 185,800,000원의 임차인이 존재하더라도 대항력이 없어 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 최저가가 보증금보다 낮지만 실질취득액이 보증금으로 고정되는 대항력 인수형은 아닙니다. 후순위 권리도 매각으로 소멸하므로 권리구조 자체는 비교적 정리되어 있습니다.
다만 감정가의 56%라는 숫자가 곧 시세 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다. 확인된 실거래와 최근 낙찰가가 없어 현재 가격 수준을 검증하기 어렵고, 민간임대주택등기 및 우리은행 근저당권 변경 내용도 원본 확인이 필요합니다. 결론은 인수 위험은 낮지만 가격과 특수등기를 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
