광주지방법원 2025타경51488. 목포시 남교동 남교크레지움에듀파크 1동 13층 1303호 아파트입니다. 이 물건의 핵심은 임차권등기 금액이 최저가보다 크다는 사실만 보고 인수형으로 오해하면 안 된다는 점입니다. 조동복의 임대차계약은 2020.02.07. 체결됐지만, 주민등록은 2020.05.25., 점유 개시는 2020.06.01.입니다. 말소기준인 우리은행 근저당은 그보다 앞선 2020.04.23. 설정됐습니다.
주택임대차의 대항력은 주민등록과 주택 인도가 모두 갖춰진 다음 날 발생하므로, 확인된 날짜 순서상 임차인의 대항력 발생 시점은 말소기준권리보다 뒤입니다. 임차권등기 역시 2024.04.12.로 후순위입니다. 따라서 보증금 185,800,000원 중 배당받지 못한 금액이 생기더라도 이를 낙찰자가 승계하는 구조가 아니라, 임차권은 매각으로 소멸하고 실질취득액은 낙찰가와 같은 119,280,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51488 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 제1동 제13층 제1303호 |
| 도로명주소 | 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 지하 1층/지상 25층 중 13층 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 119,280,000원 (2회 유찰·감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 단지 | 남교크레지움에듀파크 · 83세대 · 2020.04.13. 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권은 크지만 후순위다
말소기준권리는 2020.04.23. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후의 장종수 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단·목포시 압류, 조동복의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2024.02.08. 신병주 가압류와 2023.11.23. 원우기술개발 근저당은 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 없음
| 임차인 / 점유 | 계약·점유 정보 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 조동복 건물 전부 주거·임차권등기 | 계약 2020.02.07. 주민등록 2020.05.25. 점유 개시 2020.06.01. 확정일자 2020.05.19. 증액 재계약 2022.05.09. 증액분 확정일자 2024.02.05. 임차권등기·배당요구 2024.04.12. | 185,800,000원 | 대항력 없음 후순위 우선변제 승계 없음 말소기준 2020.04.23.보다 주민등록·점유가 늦음 |
임차인의 최초 확정일자는 2020.05.19.로 말소기준권리보다 늦고, 주민등록과 점유 역시 말소기준권리 이후입니다. 따라서 임차인은 배당요구를 했더라도 우리은행보다 후순위이며, 현재 배당 추정에서는 임차보증금에 돌아갈 재원이 없습니다. 그러나 후순위 임차인의 미배당액은 매수인에게 인수되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 56% 할인과 시세 메리트는 다른 문제다
현재 최저가는 감정가 213,000,000원의 56%인 119,280,000원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 남교크레지움에듀파크의 동일 조건 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가가 확인되지 않습니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 횟수 1.4회, 매각률 0.0%로 나타나 있어 현재 가격이 실제 시장가보다 낮다고 판단할 직접 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,469,920원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 116,810,080원 | 8,249,589,920원 |
| 2. 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 | 200,000,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 185,800,000원 | 0원 | 185,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권 총액 8,752,200,000원 중 채권자 배당액은 116,810,080원, 총 미배당액은 8,635,389,920원으로 추정됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 185,800,000원은 현재 회차와 이후 유찰 시나리오에서 모두 배당 0원으로 산정됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려가고 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 전체 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·감정가 56% | 119,280,000원 | 116,810,080원 | 8,635,389,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 39% | 83,496,000원 | 81,593,072원 | 8,670,606,928원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 27% | 58,447,200원 | 56,995,150원 | 8,695,204,850원 | 0원 |
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 고정시키는 인수형이 아닙니다. 현재 회차에서 119,280,000원에 낙찰되면 실질취득도 119,280,000원이고, 3회 유찰 시에는 83,496,000원, 4회 유찰 시에는 58,447,200원으로 실질취득액도 함께 내려갑니다. 다만 각 금액이 실제 시세보다 낮은지는 별도의 실거래 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 북교동 북교초등학교 남동측 인근이며, 소규모 공동주택·단독주택·근린상가가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 승강장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 지하 1층·지상 25층 건물의 13층이며 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측과 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 사다리형 평지이며 아파트와 상가 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 2020.04.13. 준공된 83세대 단지입니다. 동일 조건의 최근 실거래가 확인되지 않아 실제 매수층과 적정가격을 현장에서 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 날짜 대조. 주민등록 2020.05.25., 점유 2020.06.01., 말소기준 2020.04.23.의 선후관계를 전입세대확인서와 현황조사서 원본으로 재확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 우리은행 채권최고액 8,366,400,000원 설정과 100,800,000원 변경·공동담보 해제의 관계를 공동담보목록과 채권계산서로 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.14. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 행정상 처리와 효력 여부를 관계기관 및 원본 서류로 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 설정돼 있어 현재 실제 점유자가 임차인인지, 소유자 측인지 현장 방문과 전입세대 확인으로 점검하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세는 배당표와 별개로 매수인 부담이 발생할 수 있으므로 관리사무소와 집행법원에 확인하세요.
- 실거래 확인. 감정가 대비 할인율이 아니라 동일 단지·유사 층·유사 면적의 최근 실거래와 현재 매도 호가를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구 내역을 직접 대조하세요.
맺으며 — “보증금이 크다 ≠ 낙찰자가 인수한다”
이 물건은 임차보증금 185,800,000원이 최저가 119,280,000원보다 크지만, 임차인의 주민등록과 점유가 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금이 실질취득액을 고정시키는 구조가 아니며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
권리관계만 보면 후순위 임차권과 압류가 매각으로 정리되는 비교적 명확한 사건입니다. 다만 우리은행 근저당 변경등기의 금액 관계를 원본으로 확인해야 하고, 동일 조건 실거래가 없어 감정가 대비 56%라는 할인율만으로 저가 매수라고 결론 낼 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 실거래 확인 후 결정. 이 물건의 핵심입니다.
