광주지방법원 2025타경51492. 영암 신동아빌라 3층 301호, 전용 84.19㎡의 다세대 물건으로 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다. 소유자 라재성은 2009.04.20 거래가 32,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.01.04 설정된 김건식의 근저당권 10,000,000원이고, 그 뒤로 오케이저축은행, 에스비아이저축은행, 스마트저축은행의 가압류와 영암군 압류, 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 데이터상 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 감정가 46,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균과 정확히 같은데, 세 차례 유찰되면서 최저매각가가 20,608,000원까지 내려왔습니다. 즉 이 사건의 가격 매력은 감정가가 낮아서가 아니라 유찰로 가격이 크게 낮아진 결과입니다. 최신 실거래도 2026.03 47,000,000원으로 현재 최저가보다 높고, 최근 거래 추세는 과거보다 6.2% 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51492 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영암군 영암읍 서남리 76-21 신동아빌라 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 연립주택 이용중 · 전용 84.19㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 내 3층 301호 |
| 사용승인 / 세대수 | 1995.03.09 · 신동아빌라 19세대 |
| 소유자 | 라재성 (2009.04.20 소유권이전 · 거래가 32,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 20,608,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사에스비아이저축은행 · 55,564,111원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 임차인 없음. 대항력·우선변제·승계로 검토할 현재 임차인은 확인되지 않습니다. 과거 장필재 명의 전세권 28,000,000원은 2004.10.18 해지로 이미 말소됐고, 과거 근저당권과 2014년 경매개시결정 역시 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 말소기준은 2021.01.04 김건식 근저당권이며, 이후의 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 감정가는 최근 시세, 유찰가가 44.8%
신동아빌라 동일면적 84.19㎡ 실거래입니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 46,000,000원, 최신 거래 47,000,000원, 최근 추세 +6.2%를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.19㎡ | 2 | 47,000,000원 |
| 2025.07 | 84.19㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 2023.01 | 84.19㎡ | 2 | 47,000,000원 |
| 2022.06 | 84.19㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2021.12 | 84.19㎡ | 4 | 43,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.19㎡ | 2건 | 46,000,000원 |
최근 12개월 거래는 45,000,000원과 47,000,000원, 평균 46,000,000원입니다. 감정가 역시 46,000,000원으로 최근 평균과 같지만, 현재 최저가이자 인수액을 반영한 실질취득은 20,608,000원으로 최근 12개월 평균의 44.8%입니다. 전체 5건 평균 44,400,000원과 비교한 비율도 46.4%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,608,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 770,944원 |
| 2. 근저당권 · 김건식 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 14,147,905원 | 9,837,056원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 49,340,923원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 스마트저축은행 | 9,795,378원 | 0원 |
| 6. 강제경매 관련 · 주식회사에스비아이저축은행 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 배당액은 19,837,056원, 미배당액은 63,447,150원, 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권 청구액 55,564,111원에 대한 현재 시나리오 배당은 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 연립주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 내 제3층 제301호입니다.
- 주위환경. 인근에 단독주택, 농경지, 축사 등이 소재하고 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 집합건축물 남측으로 노폭 약 6M 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 환금성. 동일면적 실거래는 40,000,000원~47,000,000원 범위에서 확인되고 최근 12개월 평균은 46,000,000원이지만, 19세대 소규모 단지와 반복 유찰은 별도 변수입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 기준은 최근 거래로. 최근 12개월 평균 46,000,000원, 최신 거래 47,000,000원을 우선 기준으로 보고 현재 실질취득 20,608,000원과 비교하세요.
- 유찰 원인 확인. 현재 3회 유찰, 단지 경매 통계 평균도 3.0회입니다. 가격 할인만 보지 말고 현장 수요와 재매각 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수액 구분. 현재 시나리오상 미배당 63,447,150원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유 상태 확인. 현재 임차인은 없으나 실제 현장 점유와 인도 상태는 입찰 전 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각 관련 원문·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 매력, 환금성은 보수적으로”
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고, 말소기준권리 이후의 현재 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 가격 역시 감정가 46,000,000원에서 세 차례 유찰돼 20,608,000원까지 내려와, 최근 12개월 실거래 평균 46,000,000원의 44.8%입니다. 최신 거래 47,000,000원과 비교해도 현재 실질취득액은 낮습니다.
다만 바로 그 3회 유찰이 이 물건의 핵심 경고이기도 합니다. 신동아빌라는 19세대, 1995.03.09 사용승인 연립주택이고 단지 경매 통계의 평균 유찰도 3.0회입니다. 따라서 이 물건은 권리와 가격만 보면 긍정적이지만, 환금성까지 자동으로 좋다고 볼 수 없는 유형입니다. 권리는 합격, 가격도 유리, 최종 판단의 승부처는 실제 수요와 재매각 가능성입니다.
