광주지방법원 2025타경51504. 전남 무안군 삼향읍 남악리 도휘에드가8차오피스텔 11층 1115호입니다. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며, 등기상 현재 소유자는 주식회사보우38입니다. 주식회사보우38은 2022.02.24 매매를 원인으로 거래가액 93,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 권리분석은 단순히 “최저가 69,700,000원”만 보면 안 됩니다. 말소기준으로 선언된 2025.09.29 강제경매개시결정보다 앞서 2024.12.24 등기된 강윤영의 주택임차권이 있고, 강윤영은 2022.12.22 전입·점유, 2022.11.29 확정일자를 갖춘 대항력·우선변제권 임차인입니다. 다만 이후 주택도시보증공사가 신청채권자 겸 주택임차권 승계인으로서 대항력을 포기한 내용이 기재돼 이 부분은 실질 인수 0원으로 봅니다. 그러나 그 확약 밖의 정나나 보증금 1,000,000원은 별도입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51504 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 11층 1115호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) · 지하2층~지상16층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 주식회사보우38 (2022.02.24 매매 · 거래가액 93,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 69,700,000원 / 69,700,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 79,119,769원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 포기, 별도 임차인은 잔존
말소기준은 2025.09.29 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 강윤영의 주택임차권은 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 위치지만, 2026.08.07 신청채권자 겸 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한 내용이 확인됩니다. 반면 정나나는 2025.09.24 전입으로 말소기준보다 앞서며, 보증금 1,000,000원·월차임 400,000원입니다. 우선변제권은 확인되지 않아 보증금은 전액 인수 가능성을 기준으로 보는 것이 안전합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강윤영 | 2022.12.22 / 2022.11.29 | 76,500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 승계 | 0원* |
| 정나나 | 2025.09.24 / 해당 없음 | 1,000,000원 월 400,000원 | 대항력 있음 | 확인 없음 | 해당 없음 | 1,000,000원 |
* 배당표상 강윤영의 현재 회차 미배당액은 8,454,600원이지만, 2026.08.07 주택도시보증공사가 신청채권자 겸 주택임차권 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한 내용이 있어 강윤영 관련 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 이 포기는 정나나에게 적용되지 않습니다. 주택도시보증공사는 승계인으로 기재된 것이므로 별도의 세 번째 임차인으로 보증금을 합산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,654,600원 |
| 1. 임차인 강윤영 보증금 | 76,500,000원 | 68,045,400원 |
| 인수 · 정나나 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 79,119,769원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 강윤영에게 68,045,400원이 배당되어 보증금 대비 8,454,600원이 부족합니다. 다만 대항력 포기 내용을 반영하면 이 부족분은 매수인의 실질 인수액에서 제외합니다. 정나나의 1,000,000원은 배당되지 않아 별도 인수 위험으로 남습니다.
④ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가면 원래 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 원자료상 인수액 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 100%) | 69,700,000원 | 9,454,600원 | 79,119,769원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 80%) | 55,760,000원 | 23,143,680원 | 79,119,769원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 64%) | 44,608,000원 | 34,094,944원 | 79,119,769원 |
위 원자료상 인수액에는 강윤영의 미배당 보증금이 포함되어 있습니다. 그러나 2026.08.07 대항력 포기 내용을 적용하면 강윤영 부분은 실질 인수에서 제거되고, 확약 밖 정나나 1,000,000원은 별도로 남습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 70,700,000원으로 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도청 남측 인근이며, 주위는 아파트단지·오피스텔·상가 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층~지상16층 건물의 11층 1115호이며 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·경보·스프링쿨러·도시가스 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·택지개발지구·도시지역·도시계획구역·지구단위계획구역에 해당하며, 공시지가는 1,687,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부확인이 생략됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 69,700,000원에 정나나 보증금 1,000,000원을 더한 70,700,000원을 기본 취득비용으로 보세요.
- 대항력 포기 원문 확인. 2026.08.07 주택도시보증공사의 대항력 포기 내용과 배당 후 임차권 처리 조건을 매각물건명세서 원문에서 최종 대조해야 합니다.
- 정나나 점유 확인. 정나나의 현재 점유 여부, 임대차계약서, 보증금 반환 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비. 2025년 8월분·9월분 미납관리비 약 244,470원이 기재돼 있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 가격 판단. 실거래 자료가 없어 감정가 또는 최저가만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 대항력 포기 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 주된 7,650만원 인수는 해소됐지만, 권리가 완전히 깨끗한 것은 아니다
이 사건의 핵심은 강윤영 보증금 76,500,000원 자체를 낙찰자가 전부 떠안는 사건으로 보면 안 된다는 점입니다. 현재 배당가정에서는 8,454,600원이 미배당되지만, 주택도시보증공사가 주택임차권 승계인으로서 대항력을 포기한 내용이 있어 그 부분은 실질 인수 0원으로 반영됩니다.
하지만 별도 임차인 정나나는 말소기준보다 앞선 전입과 1,000,000원의 보증금을 가지고 있어 확약 밖 인수위험이 남습니다. 따라서 현재 회차 기준으로는 표시 최저가 69,700,000원이 아니라 실질취득 70,700,000원을 기준으로 봐야 합니다. 실거래 비교자료가 없고 이미 3회 유찰된 오피스텔이므로, 단순히 유찰 횟수나 최저가만으로 가격 메리트를 부여하기보다는 현장 점유와 대항력 포기 문서의 효력을 먼저 확정하는 것이 우선입니다.
