광주지방법원 2025타경51504. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 도휘에드가8차오피스텔 제11층 제1115호입니다. 매각 공고의 물건 분류는 아파트이나, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 소유자는 주식회사보우38이며, 주택도시보증공사가 채권자로 기재된 강제경매입니다.
권리분석의 출발점은 2025.09.29 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞서 강윤영의 주택임차권등기가 존재하고, 정나나도 2025.09.24 전입했습니다. 따라서 경매개시결정이 말소기준권리라는 이유만으로 두 임차인의 권리를 모두 소멸한다고 볼 수 없습니다. 특히 주택도시보증공사의 대항력 포기는 강윤영의 승계 임차권에 관한 것이며, 정나나의 권리까지 없애지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51504 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 11층 1115호 |
| 도로명주소 | 전라남도 무안군 삼향읍 대죽동로16번길 25 |
| 물건종류 | 공고상 아파트 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층~지상 16층 중 11층 |
| 소유자 | 주식회사보우38 (2022.03.24 소유권이전 · 거래가액 93,000,000원) |
| 감정가 | 69,700,000원 |
| 최저매각가 | 48,790,000원 (감정가의 70% · 4회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 79,119,769원 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 현장 내부 미확인 |
① 권리 흐름 — 경매개시 이전 임차권에 주목
말소기준권리는 2025.09.29 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.11.07 접수된 광주광역시 광산구의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 과거 코리아신탁주식회사의 신탁등기와 정종환의 전세금 70,000,000원 전세권은 이미 말소되어 현재 인수 대상으로 합산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 강윤영 건물전부 · 임차권등기 |
2022.12.22 2022.11.29 |
76,500,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음
보증기관 승계
주택도시보증공사 대항력 포기 의사표시 · 효력 확인 대상
|
| 정나나 본건 · 월세 400,000원 |
2025.09.24 확정일자 미상 |
1,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 미확인
별도 인수
배당요구 확인되지 않음 · 승계기관 포기 대상 아님
|
주택도시보증공사는 강윤영의 주택임차권 승계인으로 기재되어 있습니다. 이를 별도의 실제 임차인으로 추가 계산하지 않으며, 실제 임차인은 2명입니다. 정나나의 확정일자 및 배당요구 여부는 확인이 필요하지만, 현황상 전입일이 말소기준권리보다 앞서므로 인수 위험을 제외하지 않습니다.
③ 최저가와 실질취득 — 포기 효력이 핵심 변수
현재 최저매각가는 48,790,000원이지만, 강윤영의 보증금 76,500,000원보다 낮습니다. 대항력을 유지하는 임차인이 매각대금에서 전액 배당받지 못하면 그 미배당 보증금은 매수인 인수 위험으로 연결됩니다. 따라서 대항력 포기가 없다고 가정한 계산과, 포기가 유효한 경우의 실제 인수 판단을 구분해야 합니다.
| 비교 항목 | 대항력 포기 미적용 | 포기 유효 시 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 48,790,000원 | 48,790,000원 |
| 강윤영 보증금 인수 | 28,988,220원 | 0원 |
| 정나나 보증금 인수 | 1,000,000원 | 1,000,000원 |
| 매수인 인수 합계 | 29,988,220원 | 1,000,000원 |
| 실질취득 기준액 | 78,778,220원 | 49,790,000원 |
포기 미적용 금액은 제공된 예상배당표의 집행비용·배당액·미배당액을 적용한 비교용 수치입니다. 포기 유효 시 금액은 강윤영 관련 인수액을 실질 0원으로 반영한 수치입니다. 취득세, 명도비용, 체납관리비 등의 부대비용은 실질취득 기준액에 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,278,220원 |
| 1. 강윤영 보증금 우선변제 | 76,500,000원 | 47,511,780원 |
| 2. 정나나 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 청구금액 | 79,119,769원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 제공된 배당 시뮬레이션을 그대로 표시한 것으로, 우선변제권을 승계한 주택도시보증공사의 권리와 신청채권자 청구를 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 강윤영의 배당 부족분 28,988,220원은 대항력 포기가 없는 경우의 인수 산출액이며, 포기가 유효하면 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수를 함께 보자
| 회차 | 최저가 | 포기 미적용 인수 | 실질취득 기준액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 (70%) | 48,790,000원 | 29,988,220원 | 78,778,220원 |
| 5회 유찰 (56%) | 39,032,000원 | 39,570,576원 | 78,602,576원 |
| 6회 유찰 (44.8%) | 31,225,600원 | 47,236,461원 | 78,462,061원 |
표의 실질취득 기준액은 각 회차의 낙찰가 + 대항력 포기 미적용 인수액입니다. 최저가가 48,790,000원에서 31,225,600원으로 내려가더라도 인수액이 증가하여 실질취득 기준액은 크게 낮아지지 않습니다. 강윤영의 대항력 포기가 유효한 경우에는 각 회차마다 해당 인수 부담을 제외하고, 정나나의 보증금 1,000,000원을 별도로 고려해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·오피스텔·상가 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 판단되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층~지상 16층 건물로, 기본 위생·급배수설비, 옥내소화전, 화재탐지·경보설비, 스프링클러 및 도시가스 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·도시지역·택지개발지구·지구단위계획구역에 해당합니다. 공시지가는 1,687,000원/㎡이며, 중로2류 및 소로1류 도로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 공고상의 아파트 분류와 차이가 있으므로 건축물대장상 용도를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 내부 수선 필요 여부와 점유 현황을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 4회 유찰된 물건이며 실거래 비교를 통한 가격 검증이 필요합니다. 오피스텔의 실제 이용상태, 임대수요 및 권리관계가 매각 가능성과 재매각 가격에 영향을 줄 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 주택도시보증공사의 대항력 포기 원문. 2026.08.07 의사표시의 전체 내용, 적용 대상, 임차권등기 말소 조건과 효력을 반드시 확인해야 합니다. 강윤영 보증금 인수액 0원 판단의 핵심 근거입니다.
- 정나나의 독립적인 대항력. 2025.09.24 전입, 보증금 1,000,000원, 월차임 400,000원의 계약 및 실제 점유 여부를 확인하세요. 강윤영 관련 포기는 이 임차인에게 적용되지 않습니다.
- 실질취득 비용 계산. 현재 최저가 48,790,000원만 보지 말고 인수 보증금과 취득세·명도비용·관리비를 합산해야 합니다. 대항력 포기가 유효한 경우의 기본 실질취득 기준액은 49,790,000원입니다.
- 체납관리비. 2025년 8월분과 9월분 미납관리비 약 244,470원이 기재되어 있습니다. 공용부분 관리비는 매수인이 부담할 수 있으므로 실제 미납잔액과 공용부분 금액을 확인하세요.
- 강제경매와 미배당. 주택도시보증공사의 청구금액은 79,119,769원이며, 제공된 시뮬레이션에서는 일반채권자 배당이 0원입니다. 미배당 채권액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아니므로 권리별 존속 여부를 구분해야 합니다.
- 오피스텔 용도 확인. 공고상 아파트와 감정평가상 업무시설(오피스텔)의 차이를 건축물대장, 감정평가서, 매각물건명세서로 확인하세요.
- 시세 및 내부 상태. 최근 실거래와 현재 호가를 확인하고, 현장 내부 미확인에 따른 수선·점유 위험을 반영하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 승계·포기 관련 서류를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 4,879만원”보다 중요한 것은 인수 조건
이 물건의 핵심은 단순한 유찰 할인율이 아닙니다. 임차보증금 76,500,000원이 최저가 48,790,000원보다 큰 구조이므로, 대항력 포기 없이 낙찰가만 낮아지는 경우 실질취득 부담은 크게 줄지 않습니다.
반면 주택도시보증공사의 대항력 포기가 유효하게 적용된다면 강윤영 관련 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다. 그러나 정나나의 별도 보증금 1,000,000원은 남아 있고, 체납관리비와 내부 상태도 확인해야 합니다. 현재 회차의 실질취득 기준액은 포기 유효 시 49,790,000원, 포기 미적용 시 78,778,220원으로 구분됩니다.
결론은 권리 조건부·가격 판단 보류입니다. 승계기관의 대항력 포기와 임차권등기 말소 문제를 먼저 확인하고, 정나나의 인수 부담을 반영한 뒤, 그 실질취득 기준액을 실제 오피스텔 시세와 비교해야 합니다. 4회 유찰은 관심을 가질 이유가 될 수 있지만, 그 자체로 저가 매수를 보장하지는 않습니다.
