광주지방법원 2025타경51510. 전남 무안군 삼향읍 남악리 트리폴리앙프라자 에이동 1층 104호가 중심인 근린시설 경매입니다. 감정평가와 매각물건명세서상 목록 1·2는 104호와 105호 판매시설(상점)으로, 현황은 모두 공실이며 일시적으로 창고로 이용 중입니다. 두 호실 사이 내부 칸막이 벽체는 철거된 상태지만, 건축물현황도와 내부 기둥 등에 의해 각 호별 특정은 가능하다고 기재돼 있습니다.
권리의 출발점은 2017.12.15. 설정된 삼학새마을금고의 채권최고액 708,000,000원 근저당권입니다. 이후 2025.02.20. 이 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 현재 경매개시결정의 채권자 역시 엠씨아이대부주식회사입니다. 말소기준 이후 설정된 다른 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하므로, 임차인이 없는 현재 자료 기준으로 낙찰자가 승계할 임차보증금이나 등기상 후순위 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51510 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2551 트리폴리앙프라자 에이동 1층104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(상점) · 1층 104호·105호 현황 공실 |
| 소유자 | 박만순 20분의 6 · 진중덕 20분의 5 · 황기용 20분의 9 |
| 감정가 / 최저가 | 2,590,000,000원 / 1,450,400,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 청구액 | 1,416,462,246원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 104호·105호 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2017.12.15. 삼학새마을금고의 채권최고액 708,000,000원 근저당권이며, 이후 2018.11.13. 설정된 120,000,000원 근저당권, 2023.12.26. 설정된 48,000,000원 근저당권, 2024.01.24. 진중덕 지분에 설정된 익산원예농업협동조합 500,000,000원 근저당권, 2024.07.15. 박만순 지분 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 56%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 단계는 아니다
현재 최저매각가는 1,450,400,000원으로, 감정가 2,590,000,000원의 56%입니다. 이미 2회 유찰된 가격이지만, 동일 상가의 최근 실거래 평균·최신 거래가 제시된 상태가 아니므로 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트가 크다고 평가하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 1,450,400,000원 | 56% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 1,015,279,999원 | 39% | 373,272,801원 |
| 4회 유찰 시 | 710,695,999원 | 27% | 674,810,961원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,450,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,904,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 삼학새마을금고 | 708,000,000원 | 708,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 삼학새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 삼학새마을금고 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 익산원예농업협동조합 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 57,496,000원 |
현재 회차 가정에서는 배당 대상 담보채권 1,376,000,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 57,496,000원이 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기·임차 권리 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현장 리스크 — 관리비와 호별 특정이 핵심
104호 전면·후면 출입문과 105호 전면 출입문에 부착된 호별 표시는 탈색돼 식별이 곤란하고, 105호 후면 출입문의 표시는 식별 가능합니다. 내부 칸막이 벽체는 철거됐지만 건축물현황도와 내부 기둥 등에 의해 각 호별 특정은 가능한 상태로 조사됐습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 롯데마트 남악점 북측 인근의 상가지대에 위치합니다.
- 교통. 차량 통행이 자유롭고 대중교통 사정도 무난하며, 진입로 사정 역시 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상5층·지하1층 건물 중 1층 104호·105호이며 급배수·위생·소방·엘리베이터·화재탐지경보 설비가 있습니다.
- 토지. 평탄한 상업용 건물부지, 준주거지역이며 공시지가는 938,100원/㎡입니다.
- 도로·계획. 대로1류와 중로2류에 접하고, 택지개발지구·도시지역·준주거지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 환금성. 현황 공실이고 내부 칸막이가 철거된 일괄매각 상가이므로, 낙찰 전 실제 전용 상태와 임대 가능 구조를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 관리비 확인. 약 14,637,770원의 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 금액을 관리주체에 확인하세요.
- 104·105호 경계 확인. 내부 칸막이 철거 상태와 건축물현황도·기둥을 대조해 실제 호별 경계를 현장에서 확인하세요.
- 출입문 호수 표시 확인. 일부 호수 표시가 탈색돼 있으므로 104호·105호 출입구 위치를 직접 대조하세요.
- 공실 상태 확인. 판매시설이 공실이고 일시적 창고로 이용 중이므로 내부 적치물·원상복구 필요 여부를 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 주변 상가 매매·임대 수준을 별도로 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2017.12.15. 말소기준 근저당권과 2025.02.20. 권리이전, 후순위 담보권·압류의 말소 여부를 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 0원 인수”와 “실제 부담 0원”은 다르다
이 물건은 권리분석만 보면 비교적 명확합니다. 2017.12.15. 삼학새마을금고 근저당권이 말소기준이고 임차인이 없으며, 후순위 담보권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸해 등기·임차 권리 기준 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 2회 유찰을 거쳐 감정가의 56%인 1,450,400,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 물건의 승부처는 권리가 아니라 상가 자체의 사용성과 비용입니다. 104호·105호 일괄매각, 내부 칸막이 철거, 일부 호수 표시 식별 곤란, 공실, 그리고 약 14,637,770원의 장기 미납 관리비가 동시에 존재합니다. 특히 공용부분 관리비가 매수인에게 인수될 수 있으므로 “권리 인수 0원 = 추가 부담 0원”으로 해석하면 안 됩니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 56%만 보고 가격 매력을 높게 평가하기도 어렵습니다. 권리는 통과, 현장·관리비·가격 검증은 필수인 상가 경매입니다.
