광주지방법원 2025타경51510. 전남 무안군 남악리 트리폴리앙프라자 에이동 1층 상가가 경매에 나왔습니다. 표시된 물건은 104호지만, 매각물건명세서에 따르면 104호와 105호를 함께 매각하는 구조입니다. 두 상가는 판매시설로 평가됐고 현재 공실이며, 일시적으로 창고로 이용되고 있습니다. 내부 칸막이 벽체가 철거되어 있어 통상적인 독립 점포 두 개를 매입하는 상황과는 차이가 있습니다.
권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 2017.12.15 삼학새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당권과 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 최초 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사에 이전됐으며 관련 근질권도 설정되어 있습니다. 따라서 배당의 실제 수령인과 채권액은 별도로 확인해야 합니다.
가격에 대해서는 더 신중해야 합니다. 최저매각가는 감정가에서 크게 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 평균이나 최근 거래가격이 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 서로 다른 개념입니다. 특히 상업용 점포는 공실 지속 가능성, 임대수익, 점포 분할 가능성과 매각 유동성이 가격에 직접 영향을 줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51510 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2551 트리폴리앙프라자 에이동 1층 104호 |
| 도로명주소 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악로 234 |
| 물건종류 | 근린시설 · 판매시설(상점) |
| 매각범위 | 104호·105호 일괄매각 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층, 지하 1층 중 1층 |
| 이용상태 | 공실 · 일시적 창고 이용 · 내부 칸막이 철거 |
| 소유자 | 박만순(20분의 6), 진중덕(20분의 5), 황기용(20분의 9) |
| 감정가 | 2,590,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,160,320,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 | 엠씨아이대부주식회사 |
| 청구금액 | 1,416,462,246원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 임차관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 임대관계 미상 |
| 매수인 권리 인수 | 0원 (예상배당 기준 · 미납관리비 별도) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당권
말소기준권리는 2017.12.15 접수된 을구 1번 삼학새마을금고 근저당권(채권최고액 708,000,000원)입니다. 이후의 을구 2·3·4번 근저당권과 갑구의 무안군 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.
② 가격 분석 — 감정가 44.8%가 시세 44.8%는 아니다
현재 최저매각가는 1,160,320,000원으로 감정가 2,590,000,000원의 44.8%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 조정이지만, 동일 상권·동일 용도 점포의 최근 거래가격이나 임대수익 자료가 확인되지 않아 시세 대비 저평가 여부를 확정할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 1,160,320,000원 | 44.8% | 229,683,200원 |
| 4회 유찰 시 | 928,256,000원 | 35.84% | 459,426,560원 |
| 5회 유찰 시 | 742,604,800원 | 약 28.67% | 643,221,248원 |
각 회차 최저가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 미배당액은 채권자가 배당받지 못하는 금액이며, 매수인 인수금액을 의미하지 않습니다. 실제 차기 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,160,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 14,003,200원 |
| 1. 을구 1번 · 삼학새마을금고 최초 설정 | 708,000,000원 | 708,000,000원 |
| 2. 을구 2번 · 삼학새마을금고 최초 설정 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 3번 · 삼학새마을금고 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 4. 을구 4번 · 익산원예농업협동조합 | 500,000,000원 | 270,316,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권의 채권최고액 합계는 1,376,000,000원입니다. 가정 매각대금에서 집행비용 14,003,200원을 제외하면, 채권자들에게 예상 배당되는 금액은 1,146,316,800원입니다. 그 결과 229,683,200원의 미배당액이 발생하고 소유자에게 돌아갈 잔여액은 없습니다.
미배당의 중심은 익산원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 500,000,000원 중 예상배당액은 270,316,800원으로 계산됩니다. 그러나 이는 채권최고액을 실제 채권액 대신 사용한 모형상 배당이며, 당해세 및 다른 법정 우선채권 등에 따라 실제 순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 — 상가 자체의 위험이 핵심
- 위치. 무안군 삼향읍 남악리 소재 롯데마트 남악점 북측 인근 상가지대에 위치합니다. 주변 상업시설과의 관계 및 실제 유동인구 확인이 필요합니다.
- 교통. 차량 통행이 자유롭고 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다. 진입로 사정도 무난합니다.
- 용도. 지상 5층·지하 1층 건물 중 1층 104호와 105호 판매시설(상점)입니다. 현재 공실이며 일시적으로 창고로 이용되고 있습니다.
- 내부 구조. 두 점포의 내부 칸막이 벽체가 철거된 상태입니다. 건축물현황도와 내부 기둥 등에 의해 각 호별 특정은 가능하지만, 독립 점포로 재사용할 때 필요한 공사와 비용은 현장에서 확인해야 합니다.
- 호별 식별. 104호 전면·후면 및 105호 전면 출입문의 호별 표시가 탈색되어 식별이 곤란합니다. 105호 후면 출입문 표시는 확인 가능합니다.
- 토지 및 규제. 준주거지역·택지개발지구·지구단위계획구역에 속하며, 대로1류와 중로2류에 접하는 조건입니다. 공시지가는 938,100원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건물 설비. 급배수·위생시설·소방설비·엘리베이터·화재탐지경보 설비가 있으며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 공실 상업용 점포의 환금성은 입지뿐 아니라 임대수익과 실제 매수 수요에 좌우됩니다. 현재 3회 유찰 상태이므로 재매각 가능성과 장기 보유 위험을 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 경매목록과 매각물건명세서를 대조하여 104호·105호의 일괄매각 범위, 전유부분 및 대지권을 확인하세요.
- 상가 시세 검증. 동일 건물 및 인근 1층 판매시설의 최근 실거래와 현재 매물가격을 확인하고, 실제 매수 가능한 가격 수준을 비교하세요.
- 임대수익 산정. 현재 공실이므로 예상 보증금·월세·공실 기간·관리비·수선비를 조사해 현실적인 임대수익 기준 입찰가를 산정하세요.
- 칸막이 철거 상태. 건축물현황도와 현장을 대조하고, 점포별 출입구와 내부 경계, 소방설비, 복구 가능성을 확인하세요.
- 호수 식별. 탈색된 출입문 표시만으로 판단하지 말고 건축물현황도·등기부 및 현장 구조를 교차 확인하세요.
- 체납관리비. 약 14,637,770원으로 기재된 미납관리비의 최신 금액과 공용부분 해당액, 승계 가능 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 공실로 기재되어 있지만 창고 이용 중인 만큼 물품 소유관계와 사용자를 확인하고, 필요할 경우 인도·명도 비용도 고려하세요.
- 배당 및 세금. 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전, 느티나무제사차유한회사의 근질권, 무안군 압류 및 법정 우선채권을 확인하세요.
- 자금계획. 낙찰대금과 별도로 입찰보증금, 취득 관련 비용, 관리비 승계 가능액, 점포 복구 및 임대 준비 비용을 계산하세요. 실제 입찰보증금은 법원 매각조건으로 확인해야 합니다.
- 원본 및 기일 대조. 매각기일 2026.11.02를 기준으로 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사보고서· 감정평가서와 법원 공고를 다시 확인하세요.
맺으며 — “많이 유찰됐다 ≠ 반드시 싸다”
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 44.8%입니다. 감정가 2,590,000,000원인 상가가 3회 유찰되어 1,160,320,000원까지 내려왔습니다. 근저당권과 압류는 말소기준권리를 중심으로 정리되는 구조이고, 예상 배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 상가는 단순히 권리관계만 보고 결정할 물건이 아닙니다. 104·105호 일괄매각, 철거된 내부 칸막이, 불명확한 일부 호별 표시, 공실과 창고 이용, 약 14,637,770원의 관리비 체납이 동시에 존재합니다. 특히 공용관리비의 승계 가능액과 점포의 실제 임대수익은 취득 후 부담과 투자 결과를 바꿀 수 있습니다.
게다가 현재 최저가가 실거래 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 큰 할인폭을 곧바로 가격 경쟁력으로 연결할 수는 없습니다. 등기상 인수 부담은 낮지만, 가격·점유·현장·관리비 위험은 별도로 검증해야 합니다.
결론은 권리 검토 양호, 가격 판단 유보, 현장·관리비 확인 필수. 상업용 점포의 실제 수익성과 환금성을 확인한 뒤에야 적정 응찰가를 판단할 수 있는 사건입니다.
