119,280,000원
광주지방법원 2025타경51539. 목포시 남교동 남교크레지움에듀파크 1동 22층 2202호입니다. 경매 용도 표기는 근린시설이지만 감정 이용상태는 공동주택(아파트)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 25층 건물 중 22층이고, 현재 최저매각가는 감정가 213,000,000원에서 두 차례 유찰되어 119,280,000원까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2020년 4월 23일 설정된 우리은행 근저당입니다. 박은주의 전입신고일은 2020년 5월 4일, 점유개시일은 2020년 6월 1일이므로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 보증금이 189,000,000원으로 현재 최저가보다 크더라도 이 사건은 ‘대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 고정시키는 인수형’이 아닙니다. 제공된 배당 산정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51539 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 22층 2202호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 / 공동주택(아파트) 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조(벽식구조) · 25층 건 중 22층 · 2020.04.13 준공 단지 · 83세대 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 119,280,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 210,218,791원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 189,000,000원보다 중요한 ‘순서’
말소기준은 2020.04.23 우리은행 근저당입니다. 그 뒤에 설정된 장종수 가압류, 박은주 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리입니다. 박주원의 36,000,000원 근저당은 2024.05.16 해지되어 2024.05.17 말소등기가 접수됐습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 승계 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박은주 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 189,000,000원 | 2020.05.04 / 2020.04.03 증액 확정일자 2024.02.23 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 배당요구 2024.04.11 | 승계 없음 |
박은주는 2018.08.01 임대차계약을 체결했고 2022.05.17 재계약하면서 보증금이 180,000,000원에서 189,000,000원으로 9,000,000원 증액됐습니다. 다만 전입신고는 말소기준권리 설정일인 2020.04.23보다 늦은 2020.05.04입니다. 이에 따라 이 사건에서는 대항력 없음으로 분류돼 있고, 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 56%만 보고 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
현재 최저가는 감정가의 56%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 동일 단지의 최근 실거래 금액을 기준으로 한 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하거나 가격 가점을 주는 것은 어렵습니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회이고, 이 사건은 이미 2회 유찰됐습니다. 현재 회차가 단지 평균 유찰 수준과 비슷하다는 점은 확인되지만, 이것만으로 적정 낙찰가를 정할 수는 없습니다. 특히 다음 회차의 최저가는 83,496,000원, 그다음은 58,447,200원으로 내려가지만, 실거래 검증 없이 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,469,920원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 116,810,080원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,218,791원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 2,469,920원을 제외한 116,810,080원이 우리은행 근저당에 배당되고, 장종수와 신청채권자 주택도시보증공사에는 배당이 없는 구조입니다. 총 미배당은 8,659,808,711원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포중앙식료시장 북서측 인근에 위치하고, 주변은 단독주택·아파트단지·상가·학교 등이 섞인 기존 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 25층 건물 중 22층이며 위생·급배수·개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남측과 북측으로 보행자도로를 사이에 두고 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 공시지가 447,000원/㎡, 대 2,418.6㎡, 평지·사다리형·중로각지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 표기 재확인. 경매 용도 표기는 근린시설이지만 감정 이용상태는 공동주택(아파트)입니다. 건축물대장·등기·현황을 함께 확인해야 합니다.
- 우리은행 근저당 변경등기. 8,366,400,000원 설정과 같은 날 100,800,000원 변경·공동담보 해제가 함께 기록돼 있으므로 원문 확인이 중요합니다.
- 임차인 명도. 박은주는 대항력 없음으로 분석되지만 주택임차권등기가 존재하므로 점유·명도 상황을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 전기료 미납. 현황조사보고서상 약 10,490,350원 미납 기록의 부과 대상과 낙찰자 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.14 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 말소·승계 여부와 관련 의무를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 싸다고 단정하지 말고, 같은 단지·유사 면적의 최신 실거래를 별도로 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “56%”는 아직 결론이 아니다
이 사건의 가장 중요한 권리 포인트는 분명합니다. 박은주의 임차보증금 189,000,000원이 현재 최저가 119,280,000원보다 크지만, 전입이 2020.04.23 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 대항력 임차인의 미배당 보증금 때문에 실질취득가가 189,000,000원으로 고정되는 사건은 아닙니다.
반면 가격은 아직 별도 검증이 필요합니다. 두 차례 유찰로 감정가의 56%까지 내려왔지만 최신 실거래 기준 가격 비교 없이 이를 시세보다 저렴하다고 표현할 수는 없습니다. 여기에 근린시설 표기와 실제 아파트 이용의 차이, 근저당 변경등기, 전기료 약 10,490,350원 미납이 겹칩니다. 결론은 권리상 인수는 0원이나, 현황·비용·가격 검증을 끝낸 뒤 입찰해야 하는 물건입니다.
