광주지방법원 2025타경51545. 전남 목포시 용당동 에드가채움아파트 104동 1405호입니다. 감정가 185,000,000원에서 세 차례 유찰되면서 최저매각가가 82,880,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 44.8%에 입찰할 수 있는 물건입니다. 그러나 등기와 매각물건명세서를 살펴보면 2021년부터 전입·점유한 임차인 김유주가 있고, 임차보증금은 157,000,000원입니다. 임차권등기는 2025.02.19에 이루어졌지만 임차인의 대항력 판단에서 중요한 전입·점유 시점은 그보다 앞섭니다.

말소기준권리는 2024.10.23에 설정된 삽교농업협동조합의 가압류입니다. 임차인은 그 이전부터 전입·점유하고 있었고, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이며 보증금이 전액 변제되지 않으면 미변제액을 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다. 따라서 말소기준권리 이후에 임차권등기가 접수됐다는 사실만으로 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

권리관계에서 주목해야 할 것은 가압류보다 앞선 주택임차인의 전입·점유와 확정일자입니다. 갑구 4번 가압류가 말소기준권리가 되며 이후의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 김유주의 임대차는 그 이전부터 시작되었습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.57억

을구 3-2번은 김유주 임차권등기의 계약일자 경정 사항입니다. 별도의 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 확인되는 임차인은 1명이며, 보증금은 157,000,000원입니다.

임차인 현황의 전입일자 판정에는 보완이 필요한 부분이 있으나, 등기부의 임차권등기 내용과 매각물건명세서에는 2021.02.19 전입·점유개시가 구체적으로 기재되어 있습니다. 특히 매각물건명세서가 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이라고 명시하므로, 이 분석에서는 선순위 인수 위험을 반영합니다. 실제 대항력 유지 여부와 우선변제순위는 전입세대열람, 임차권등기 및 법원 원본을 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단

에드가채움아파트 동일 면적대인 전용 68.56㎡의 실거래를 살펴보면, 전체 12건 평균은 176,916,666원입니다. 다만 오래된 거래가 포함된 전체 평균보다는 최근 12개월 거래 2건 평균 182,500,000원을 우선적인 비교 기준으로 삼는 것이 적절합니다. 가장 최근 거래는 2026년 4월의 180,000,000원입니다.

최근 거래 추세는 과거 거래 대비 +3.8%로 제시되어 있어, 하락 추세라고 단정할 근거는 없습니다. 그러나 최근 12개월 표본이 2건에 불과하므로 실거래 평균만으로 개별 물건의 적정가격을 확정할 수도 없습니다.

④ 예상배당과 보증금 인수 계산 (매각가 82,880,000원 가정)

제시된 채권자 중심의 예상배당에서는 집행비용을 제외한 80,988,160원이 삽교농업협동조합에 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 이 배분은 매각물건명세서의 선순위 임차권 인수 조건과 일치하지 않습니다. 해당 금액을 확정 배당액으로 취급해서는 안 됩니다.

아래는 김유주가 보증금 전액에 대해 후순위 가압류보다 먼저 배당받는다는 가정으로 매각대금을 다시 배분한 검토용 시뮬레이션입니다. 실제 배당표가 아니며, 집행비용과 다른 우선채권이 달라지면 결과도 변동합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 비슷하다

이 물건의 핵심은 추가 유찰이 곧바로 실질취득금액의 큰 하락으로 연결되지 않는다는 점입니다. 우선순위가 동일하게 유지되고 임차인이 매각대금에서 우선 배당받는다고 가정하면, 낙찰가가 낮아질수록 인수할 보증금 잔액이 늘어납니다.

각 회차의 매각가와 집행비용 공제 후 배당가능액을 이용한 조건부 계산입니다. 실제 배당순위, 임차인의 배당액, 세금 등 다른 우선공제항목에 따라 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 위치. 목포시 용당동 목상고등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 소규모 점포 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
• 단지. 에드가채움아파트는 5개동, 총 256세대 규모입니다. 2016.07.01 사용승인된 철근콘크리트조 아파트로 지상 15층 중 14층입니다.
• 교통. 단지 동측 가까이에 시내버스승강장이 있으며, 남동측과 북서측의 왕복 2차선 포장도로에 접하고 출입로가 마련되어 있습니다. 감정평가상 일반적인 교통상황은 양호합니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 승강기, 지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제1종·제2종일반주거지역, 방재지구, 지구단위계획구역, 상대보호구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 동일 면적대 실거래 12건의 가격범위는 160,000,000원~193,000,000원입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.5회이며, 제시된 경매 통계상 매각률은 0.0%입니다. 표본 범위는 별도 확인이 필요하지만 경매시장의 유동성에는 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 매각물건명세서의 김유주 임차보증금 157,000,000원 및 미배당액 인수 조건을 반드시 확인하세요. 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다.
• 전입·점유·확정일자 확인. 최초 전입·점유일 2021.02.19, 최초 확정일자 2021.01.08, 증액분 확정일자 2022.12.08을 원본 서류와 대조하고 현재 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 배당순위 재검증. 채권자 중심의 기존 배당추정과 선순위 임차인 인수 조건 사이에 차이가 있습니다. 임차인 배당액과 최종 인수액을 확인하지 않은 상태에서 입찰자금을 확정하지 마세요.
• 실질취득 기준 자금계획. 현재 회차의 조건부 실질취득 추정액은 158,891,840원입니다. 취득세·등기비용·명도비용·체납관리비 등 추가 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 관리비 체납. 2025년 10월 기준 약 500,000원의 미납관리비가 조사되었습니다. 공용부분 관리비는 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리사무소에서 현재 잔액과 항목별 내역을 확인하세요.
• 명도 및 임차보증금 반환. 임차권등기의 존재와 실제 점유상태는 별도 확인 사항입니다. 임차보증금 반환의무가 남으면 인도·명도 일정과 자금집행이 연결될 수 있습니다.
• 가격 판단. 동일 면적대 최근 12개월 평균 182,500,000원, 최신 거래 180,000,000원과 실질취득금액을 비교하세요. 최근 거래 2건만으로 확정적인 시세를 단정하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 매수인의 보증금 인수액이 증가할 수 있습니다. 회차별 최저가보다 실질취득금액을 중심으로 입찰 상한을 산정하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 배당요구 내역 및 법원의 최신 기일 정보를 입찰 직전에 확인하세요.

맺으며 — “최저가 8,288만원 ≠ 취득가 8,288만원”

목포 에드가채움아파트 1405호는 감정가 대비 44.8%까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 이 숫자만으로 가격 메리트가 크다고 판단해서는 안 됩니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인이 있고, 매각물건명세서에도 임차보증금 미변제액을 매수인이 인수할 수 있음이 명시되어 있습니다.

임차인의 우선배당을 반영한 조건부 시뮬레이션에서는 낙찰가 82,880,000원에 보증금 인수 추정액 76,011,840원을 더한 158,891,840원이 실질취득금액입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 182,500,000원보다 낮지만, 채권자 배당추정과 임차인의 선순위 권리가 충돌하는 부분을 해결해야 하므로 단순한 저가 낙찰 기회로 평가할 수 없습니다.

특히 4회, 5회 유찰되어 매각가가 더 낮아지더라도 임차인의 미배당 보증금 인수액이 증가해 총부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않을 수 있습니다. 추가 유찰을 기다리는 것만으로 가격 메리트가 크게 개선되는 구조가 아닙니다.

결론은 조건부 보류입니다. 권리분석의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차인의 실제 배당액, 매수인이 인수할 보증금 잔액, 그리고 그 금액을 포함한 실질취득비용입니다. 이 세 가지가 확정되기 전에는 입찰 판단을 보수적으로 유지하는 것이 적절합니다.