광주지방법원 2025타경51545. 목포시 용당동 에드가채움아파트 104동 14층 1405호입니다. 감정가는 185,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 103,600,000원입니다. 겉으로는 감정가의 56%까지 내려온 물건이지만, 권리구조를 보면 가격의 기준이 완전히 달라집니다. 임차인 김유주는 2021년 2월 19일부터 전입·점유했고, 2021년 1월 8일 확정일자를 갖춘 150,000,000원 보증금에 2022년 12월 8일 7,000,000원이 증액돼 현재 임차보증금은 157,000,000원입니다. 말소기준 가압류는 그보다 늦은 2024년 10월 23일입니다.

매각물건명세서는 이 임차권에 대해 매수인에게 대항할 수 있다고 명시하고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 밝히고 있습니다. 따라서 낙찰가가 보증금보다 낮은 현재 구조에서는 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 실질취득 총액은 약 157,000,000원 수준에 고정됩니다. 현재 최저가가 최근 시세의 56.8%라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심

말소기준은 2024년 10월 23일 삽교농업협동조합의 가압류입니다. 이 가압류와 2025년 10월 16일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 김유주의 전입·점유개시는 2021년 2월 19일로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2025년 2월 19일 접수됐지만, 매각물건명세서가 이 임차인을 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 명시하고 있으므로, 등기 접수일만 보고 후순위 소멸권리로 처리하면 안 됩니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

김유주의 임대차계약일자는 1차 계약이 2021년 1월 5일로 경정됐고, 2022년 12월 8일 두 번째 계약으로 7,000,000원이 증액됐습니다. 2025년 5월 19일의 3-2번 경정등기는 기존 3번 임차권의 계약일자 정정으로, 별도의 임차인이 추가된 것이 아닙니다. 따라서 이 사건에서 실제 임차인은 1명입니다.

③ 시세 비교 — 최저가 56.8%가 아니라 실질취득 1.57억으로 봐야 한다

에드가채움 동일 면적대 68.56㎡의 최근 거래 12건입니다. 전체 평균은 176,916,666원이지만, 가격 판단에는 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 182,500,000원, 최신 거래는 2026년 4월 180,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 3.8% 높은 방향으로, 하락 추세가 아닙니다.

현재 최저가는 최근 12개월 평균의 56.8%로 표시되지만, 대항력 임차보증금을 함께 부담하는 구조에서는 이 할인율을 그대로 투자 메리트로 볼 수 없습니다. 실질취득 기준은 약 157,000,000원으로 잡아야 합니다. 그래도 이 금액은 최신 거래 180,000,000원과 최근 12개월 평균 182,500,000원보다는 낮아 시세와의 가격 간격 자체는 남아 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 103,600,000원 가정)

위 배당표는 매각가 103,600,000원을 기준으로 산정된 배당 계산값입니다. 다만 매각물건명세서가 김유주의 대항력과 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 별도로 명시하고 있으므로, 이 표의 배당액만 보고 매수인 인수가 없다고 판단해서는 안 됩니다. 매수인 실질부담은 임차보증금 157,000,000원을 우선 기준으로 판단합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포시 용당동 목상고등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·소규모 점포가 형성된 기존 주택지대입니다.
• 교통. 단지 동측 가까이에 시내버스승강장이 있고 시가지 기존 주택지역에 위치해 일반적인 교통상황은 양호합니다.
• 단지. 5개동 총 256세대, 2016.07.01. 사용승인. 급배수·위생·난방·도시가스·화재탐지·소화전·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 단지 남동측과 북서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 2곳의 진출입로가 있습니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제2종일반주거지역·방재지구·지구단위계획구역·소로3류 저촉, 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 311,600원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
• 경매 환금성. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.5회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 103,600,000원이 최근 12개월 평균의 56.8%라고 해도 실질취득 기준은 약 157,000,000원입니다.
• 임차보증금 배당 확인. 김유주 보증금 157,000,000원이 실제 배당에서 얼마까지 변제되는지 확인해야 매수인 인수 잔액이 확정됩니다.
• 전입·점유 기준 확인. 매각물건명세서상 전입일자와 점유개시일자는 2021.02.19., 확정일자는 2021.01.08. 및 증액분 2022.12.08.입니다.
• 임차권 경정 확인. 2025.05.19. 경정으로 1차 임대차계약일자가 2021.01.05.로 정정됐습니다.
• 관리비. 2025년 10월 기준 미납관리비 약 500,000원이 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.
• 추가 유찰 전략 주의. 3회 유찰 72,520,000원, 4회 유찰 50,764,000원으로 최저가는 내려가도 보증금 인수형 구조에서는 실질취득 총액이 함께 내려가는 것이 아닙니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.036억에 사는 물건이 아니다”

이 사건의 핵심은 유찰 횟수도, 감정가 대비 56%라는 숫자도 아닙니다. 157,000,000원의 대항력 임차보증금입니다. 현재 최저가 103,600,000원보다 보증금이 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수할 미배당 잔액이 늘고, 매수인의 실질취득은 약 157,000,000원 수준에 고정됩니다. 따라서 3회·4회 유찰을 기다린다고 실질 원가가 72,520,000원·50,764,000원으로 내려가는 구조가 아닙니다.

그렇다고 가격 자체가 나쁜 것은 아닙니다. 최신 실거래는 180,000,000원, 최근 12개월 평균은 182,500,000원이고 최근 추세는 3.8%로 하락 방향이 아닙니다. 즉 권리 인수액을 포함한 157,000,000원을 기준으로도 시세보다 낮은 구간입니다. 다만 대항력 임차인의 실제 배당액과 미배당 승계액을 정확히 확인해야만 그 가격 차이가 진짜 수익 여유가 됩니다. 최저가는 싸지만, 실질취득가는 따로 계산해야 하는 전형적인 대항력 인수형 물건입니다.